轉自：驥觀天下（ID：jiguantx）; 作者：孫驍驥
最近，官方發佈最新的人口年齡數據，並且提出警告說：中國的老齡化社會即將全面到來。
根據發佈的數據，預計到 2050 年前後，中國老年人數將達到 4.87 億的峰值，占總人口的 34.9%。60 歲及以上人口將從 2017 年末的 2.4 億再翻一番，2050 年達到 4.8 億。
屆時，世界上平均每 4 個老年人中就有 1 個生活在中國，中國老年人口的總數比發達國傢總和還多 5000 萬人。
老人多隻是一方面，更重要的是，這一次的老齡化速度將會非常迅猛。2010 年到 2050 年期間，預計老年人口將凈增加 3.08 億。猛烈的老齡化沖擊，必定會給中國經濟的各個方面帶來不可逆的影響。
眾所周知，中國的樓市已進入 " 新常態 "，" 房住不炒 " 的政策未來基本不可能有太大變數。在這個時間節點，官方公佈的人口結構數據，其實是從人口結構的基本面來進一步為樓市的走向定調。
透過中國人口結構以及其他的基本經濟數據，我們可以看到，中國的樓市格局即將被顛覆。有些地城市的房子依然具有保值作用，但有一些地方的房子卻不再具有投資價值。
一，樓市的 " 美國模式 " 走到盡頭，現在正式進入 " 日本模式 "
中國人或許還要花很多年時間，才會意識到 " 房住不炒 " 政策對樓市基本面會有多大的影響。房貸的限制、通過戶籍以及個人持有套數的種種限制，將強迫回逼樓市回歸居住價值。這時，人口結構對樓市走向具有較強的參考價值。
這句話的意思是不是說，在過去，中國樓市的主要參考指標並不包括人口結構呢？確實如此，自從中國的住房實行商品化以來，樓價的決定性因素，一直都不是人口結構。
過去二十年來，推動中國房價上漲的核心動力，在於高速城市化的進程。
從 1954 年至 2010 年，中國城市化水平從 12.84% 增加至 49.68%，之後依然保持著較高速增長。到 2016 年底，中國平均的城市化水平為 57.4%。近十年來，城鎮人口平均每年增長 2096 萬人。
在這樣高速的城市化建設速度下，金融政策必須與之配套。因此，基礎設施和房屋建設自然成為瞭銀行信貸的主要流量口，新增加的信貸中有很大比例進入瞭房地產。
這個情況與美國很多地區的房地產格局很相似，美國的城市化在過去一個世紀也經歷瞭高速增長。
根據相關的研究報告，美國各地的城市化率差異很大。在 1976 年到 2010 年，美國平均城市化率達到 80% 以上，屬於高度城市化的國傢。
不過，影響美國每個地方的房價因素不同。在那些城市化率低於 60% 的地方，房價的上漲和城市化的推進有明顯的相關性。這些地方的工作崗位大多數是建設性的崗位，從業的年輕人更多，因此銀行信貸更寬松，貸款的成本很低。房價因城市建設而急速膨脹。
相反，當各州處於城市化高速發展階段，城市化率高於 60% 以上時，房價更容易受人口因素影響。在城市化成熟期，人均收入和人口結構對房價影響更大。人口結構中的少兒撫養比、老年撫養比以及人口年齡結構等因素，成為瞭影響房價關系更重要的因素。
我們可以把 60% 這個數字，視為城市化率的關鍵節點。
現在的中國，各地城市化水平不一。據官方統計，截至去年，中國有 13 個省份的城鎮化率超過瞭全國平均水平 57.35%，其中有 10 個省份超過瞭 60%，主要位於沿海發達地區，其中，上海、北京和天津的城市化率均超過 80%。
這些數據說明兩個問題：首先，從平均城市化率來看，中國的大部分城市已經逼近瞭 60%，這說明全國房價的主要推動力即將從依靠城市化建設推動，轉變為依靠人口結構和收入水平決定。
其次，對於所謂的 " 一線城市 " 而言，城市化建設已經成熟，房價早已由一種經濟建設的晴雨表轉變為純粹的貨幣收入現象。
這個時候，中國的房價結構已經從 " 美國模式 " 悄然進入瞭 " 日本模式 "。
" 美國模式 " 在前，" 日本模式 " 在後，可以說，中國的樓市目前大致正處於兩大模式交界的地方。在 2017 年以後，實際上中國樓市已經正式進入瞭 " 日本模式 " 的通道。現在新聞中公佈的人口年齡數據，其實是從側面正式確認瞭這個時代的來臨。
二，房價未來的走勢充滿不確定性，該避的坑要避
什麼房價的是 " 日本模式 "？所謂的日本模式，其實就是指：在城市化趨於成熟以後，日益嚴重的人口結構老齡化問題將會日益明顯的影響房價的走勢。
日本城市化的成熟期，大致從 1970 年到 2005 年。期間，日本的城市化提升緩慢，35 年僅提升 14%。但與此同時，在城市化進程放緩的時候，日本的經濟增長也同步放緩，並且人口老齡化趨勢明顯。
這些特征，都與今天經濟增速放緩、老齡化加速的中國頗為相似。
以日本 25-29 歲和 30-34 歲的人口為例，1970 年，25 至 29 歲的男性和女性沒有婚姻經歷的人口比例分別隻有不足 50% 和 20%，然而在 2005 年則增長到高達 71% 和 59%，增速非常驚人。1970 年，30-34 歲沒有婚姻經歷的男性和女性均為約 10%，而到 2005 年則攀升到 47% 和 32%。
在日本，婚姻年齡的向後推遲意味著生育年齡的推遲，對於個體而言，結合亞洲的特殊傢庭結構，養育小孩和贍養老人基本是相伴發生的情況。實際上，這意味著青中年人群贍養老人和小孩的負擔加重。
因此，日本人口的少兒撫養比、老年撫養比數值多年來持續上升，而無論少年撫養比還是老年撫養比的增加，都會導致房價下行。
中國的情況也是如此。自 2010 年以來，社會的總撫養比呈現上升趨勢。從 34 來到 37，少兒撫養比從 22.3 上升到 22.6，老年撫養比從 11.9 上升到 14.3。
這說明養老和養兒的負擔在不斷加重，並且養老負擔的加重趨勢更明顯。尤其是在生活成本極高的一二線城市，上有老下有小城市人已經成瞭名副其實的 " 夾心階層 "。變得愈加沉重的生活負擔，大大影響這些地方將來的住房購買力。
根據測算，當日本和中國方面的老年撫養比每上升 1 個百分點，日本房價下降 11 個百分點，中國房價下降 26 個百分點。人口不斷老齡化的事實，的確在消耗潛在購房者的購房能力。
老人小孩不斷 " 加負 " 的同時，信貸與儲蓄的數據也表明，中國的未來房價缺少強有力的資金支撐。
據統計，中國社會的總儲蓄率從 2008 年以來明顯下跌，這在一定程度上可以視為高房價帶來的儲蓄消耗。實際上，中國人愛存錢的習慣自古有之，但在近十幾年來，存錢的兩大目的其實是為瞭買房和養老。
2008 年以後的全國房價大爆發，迅速的消耗瞭居民的儲蓄，高杠桿的按揭購房，將居民儲蓄變成瞭負債。據統計，十年之間的傢庭負債占 GDP 比例從大約 17% 上漲到 48.9%。
也就是說，中國人從 " 愛存錢 " 到 " 愛欠錢 " 的轉變，基本上就是高房價惹的禍。
儲蓄和欠債之間不斷增大的 " 剪刀差 "，意味著之前人們不斷負債買房的趨勢不可持續，真實的收入和儲蓄水平並不能撐得起過高的房價。這個時候，人均收入和經濟發達程度不高的地方房價就會出現回調。
過去是誰發展更快，誰更吹得漲房價；現在的遊戲規則是，誰的收入更高，誰更撐得起房價。樓市現在已經轉攻為守。
如果我們觀察近幾年各地的金融機構本外幣貸款餘額增長率，就會發現：越是經濟發達的地區，增長率越低，並且貸款主要流向已經不再是房地產。
但恰恰是這些地方的房價，才最能穩得住，因為它們已經擺脫掉瞭依靠粗暴的城市化推高房價的模式，進入瞭下一個精細化發展階段。然而，欠發達地區的情況又是如何呢？
與此相反，安徽、江西、河南、湖北等中部地區的總貸款增速明顯高於平均水平，另外，西部地區的貴州、甘肅、青海、寧夏等地以及沿海發達地區的海南也都是如此，貸款增速較高。
這些地方高速的信貸增長依然建立在 " 舊模式 " ——依靠地產和城市化擴張的基礎上，這反而令房價的未來走勢出現更多不確定因素。
不斷老齡化的人口結構和居民不斷加重的負債，會使得房價在未來出現很大的不確定因素，現在還在沿用十年前的 " 城鎮化推進 " 這種模式發展的地區，無疑將自己置於瞭這種不確定的漩渦之中。這樣的風險，投資者應該學會規避。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
