在 REITs 業務上，信托起步不晚，研究不少，但現在卻落後瞭。
21 世紀經濟報道記者統計，自 2014 年 REITs 試點重啟以來，截至目前共發行瞭 30 單類 REITs 產品，總金額 734.32 億元，這些產品中一單在銀行間債券市場發行，兩單在機構間私募產品報價與服務系統發行，其餘均在證券交易所發行。已發行的 REITs 產品中僅 4 單為信托型結構，且信托公司在其中扮演的角色較弱。
今年以來，隨著政策引導，國內住房租賃市場迅速擴張，基於國際市場上 REITs 與住房租賃融資之間的密切聯系，多位受訪人士均對 21 世紀經濟報道記者表示這可能成為推動國內 REITs 發展的重要時點。
信托公司短時間內從 REITs 試點政策上很難找到突破，但類 pre-REITs 的資產端儲備仍然是一個可能性較大的突破口。
信托尋求突破口
天風光大 - 億利生態廣場一期、二期資產支持專項計劃，分別由中航信托和昆侖信托做受托機構；建投 - 華貿 1 號資產支持專項計劃，由平安信托做受托機構。
另外兩單比較特殊。一個是國內首單銀行間市場公募 REITs" 興業皖新閱嘉一期房地產投資信托基金資產支持證券 "，興業信托作為發行人和受托機構，其子公司興業國信資產作為基金管理人，該產品性質比較特殊，是由央行特批，銀行作為主導角色。
另一個是國內首隻由信托公司作為原始權益人的類 REITs 產品，" 天風 - 中航紅星愛琴海商業物業信托受益權資產支持專項計劃，中航信托作為原始權益人。
不過，這幾隻產品在已發行的類 REITs 規模中占比極小，信托公司在產品中的角色較弱。
理論上講，信托是目前境內發展 REITs 更合適的載體。根據國際發展經驗，REITs 的法律主體可采取特殊目的公司（SPC）或特殊目的信托（SPT）兩種形式，信托的法律框架相對完備，具有指導優勢，香港市場也主要采用信托形式。
" 客觀層面的不利條件較多，由於政策層面證監會推動的原因，國內類 REITs 主要是交易所 ABS 的形式，信托在交易所市場相比資管不占優勢。" 一位信托公司研究部人士認為，" 未來的機會肯定有，隻是需要跟隨市場尋找。"
從目前來看，資產儲備或是方向之一，以 pre-REITs 形式進行儲備，為真正放開提前佈局。
比較典型的如民生信托與萬達廣場合作的 " 地產 + 金融 " 的輕資產操作模式，萬達將地產項目公司 100% 股權讓渡給信托公司持有，由信托授權萬達商業地產負責項目公司的日常管理和資產包內所有項目的開發建設及運營管理。
民生信托將產品設計為 TOT 結構，也是在後續 REITs 退出層面做考量。保利投顧研究院人士認為，當前萬達 Pre-REITs 模式萬達仍需承擔兜底義務，雖緩解前端資金壓力，但無法真正實現輕資產運營，但可推動物業快速成熟，未來能夠更為迅速地把握 REITs 風口，實現真正退出。
也有信托地產業務人士認為，城市更新也是 pre-REITs 資產儲備的一個途徑，可以通過基金方式投資存量物業，對物業進行升級改造，通過對存量商業物業的再定位提升價值，達到 REITs 所需要的回報率，為 REITs 做準備。
重要時點：住房租賃市場擴張
近年來，央行、住建部的多個文件中都傳遞瞭推進 REITs 試點、將 REITs 作為公租房融資渠道等政策信號。而今年 10 月，新派和保利兩單長租公寓類 REITs 連續獲批則被視為市場的開放信號。
一位國有銀行投行部分析師認為，公租房和長租公寓均具備公寓 REITs 投資的基本條件。
近年來政府在公租房的投資力度較大，目前建設仍以委托代建的方式為主。事實上，公租房兼具公益性和收益性，可以考慮以 PPP 的模式進行建設、運營，而公寓 REITs 作為專業的公寓管理機構可以考慮參與公租房 PPP 項目，探索一種多贏的模式。
而發展長租公寓 REITs 需要關註運營模式和區域位置。該人士認為，應優先介入輕資產集中運營模式，該模式下前期投入較小。以萬科泊寓為例，輕資產模式的綜合收益率可以達到 15% 左右，符合 REITs 的收益要求。重資產自持模式，從投資到收回成本至少要 40 年以上，每年回報不足 3%。
但目前已獲批的兩單長租公寓類 REITs 的底層資產都是以自持類型的公寓為主。
關於盈利，住房租賃市場目前看來確實盈利能力欠佳，處於虧損狀態的不在少數，依托長租市場的 REITs 利潤空間是一個難題。
中國 REITs 聯盟秘書長王剛近期公開表示，現在市場上 REITs 產品的優先級收益率普遍在 5% 至 7% 左右，次級更高。如果基於住房租賃市場的 REITs 資產本身收益不足 4% 的話就沒有意義瞭。土地增值稅使得拿房成本過高是導致企業利潤壓縮的重要原因，這個問題可以通過改革改變。
目前，部分地區已經開始針對租房用地的優惠，如今年 9 月深圳市規劃國土委發佈《深圳市人民政府關於完善土地供應管理的若幹意見》中提到 " 隻租不售的人才和保障性住房、創新型產業用房用地可以成為申請劃撥土地的對象 "。這意味著該類土地將不收取出讓金，可以更大程度釋放利潤空間。
信托公司也正在佈局住房租賃市場，從輕、重資產兩方面深入參與。新派公寓與賽富基金的類 REITs 模式也被信托公司參照研究，或可以類似的方式作為切入點。（編輯：閆沁波）
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