本報記者顧月北京報道
隨著嚴查消費貸、首付貸，大力發展北京地區租賃房市場，試點共有產權房等房地產調控措施陸續落實，今年北京房地產市場已不復前幾年行情。
據偉業我愛我傢市場研究院統計，截至 10 月 28 日，北京全市二手住宅網簽量為 5221 套，同比下跌 72.8%，環比下跌 31.2%，終止瞭 7 月份、8 月份、9 月份三個月的連續小幅上升趨勢。從價格上看，10 月份北京二手住宅成交均價環比下降 1.5%，繼續保持今年 5 月份以來的連續下跌趨勢。
與房地產市場成交冷清相對應的是，北京市的房地產貸款市場增速也明顯放緩。中國人民銀行北京營業管理部最新發佈的報告顯示，截至 9 月末，北京市金融機構人民幣房地產貸款（包括房地產開發貸款和個人購房貸款等）餘額 16024.2 億元，同比增長 16.2%，增速比上月下降 2 個百分點。
京城首套房最低上浮 5%
從去年 9 · 30 新政以來，北京市個人住房按揭貸款的利率一路走高，從去年年中的 8 折，上調到今年初的 9 折，直至今年年中全面恢復基準利率。而隨著房地產調控的進一步加碼和四季度銀行信貸業務的收縮，目前北京地區的商業房貸利率全面進入 1.05 時代，即首套房上浮 10% 已不鮮見。根據融 360 最新發佈的報告顯示，9 月北京地區房貸的平均利率已破 5.15%。
21 世紀經濟報道記者在北京地區，向工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行、交通銀行、民生銀行、光大銀行、浦發銀行、招商銀行在內的 9 傢銀行多個支行瞭解到，其中，工商銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、農業銀行的個貸經理表示首套房貸款利率最低上浮 5%，而浦發銀行的相關人士在電話裡告訴 21 世紀經濟報道記者，首套房利率上浮 40%，但基本不做業務瞭。民生銀行相關人士表示，目前不接受按揭貸款業務，其餘均表示最低上浮 10%。且所有銀行的放款時間全部在元旦之後。
" 除瞭政策調控外，11 月、12 月一般是銀行的收款季，各個支行的貸款業務指標都基本完成，很難再有新的放款。加上年末通常會有的資金緊張狀況，房貸利率折扣對銀行來說不劃算。" 某股份行北京支行業務經理告訴 21 世紀經濟報道記者。
也有信貸經理表示，其實額度並沒有那麼緊張，放款速度變慢主要是因為審批變嚴和政策調控。" 其實近期資金並沒有那麼緊張，一些網點的額度也還有，但分行對房貸規模是有意控制的，希望同比增速和占比不要像去年那樣大幅度增長，所以利用放款時間和利率進行調節。" 某國有大行北京分行的一位信貸經理表示，" 這個利率估計會持續一段時間，年前肯定低不下去，年後還要看各銀行的情況和政策導向。"
央行北京營業管理部數據顯示，9 月末，人民幣個人購房貸款比年初增加 1286.7 億元，占人民幣各項貸款新增額的 22.4%，較 2016 年末占比下降 17.9 個百分點，比今年一季度末下降 13.8 個百分點，北京地區個人購房貸款在各項貸款增加額中的占比明顯下降。
支付結構變化大
在房貸利率高歌猛進的同時，北京地區的房價則陷入停漲微跌。國傢統計局最新公佈數據顯示，9 月北京的新建住宅、二手房價格指數都出現環比下調。多傢中介公司人員告訴 21 世紀經濟報道記者，目前的房價已經回落至年初水平，部分業主主動下調掛牌價，二手房市場由之前的賣方市場變成瞭買方市場，購房者的議價空間也加大瞭。
那麼，議價空間加大是否降低瞭剛需業主的購房成本？
9 月份剛貸款買瞭一套房子的李女士給 21 世紀經濟報道的記者算瞭一筆賬。" 我 8 月初就看中瞭這套房子，當時報價是 680 萬，我覺得貴就拖瞭一會兒，砍價到 662 萬，貸款 243 萬。但沒想到這段時間利率卻從基準變成瞭上浮 5%，原來本息合計 422 萬，月供 14000 元左右，現在本息合計 432 萬，月供 14400 元左右。結果砍下來的錢一多半都給銀行瞭。"
此外，商業貸款利率的上升也導致房屋交易的支付結構發生變化。據偉業我愛我傢研究院統計，北京二手房交易中，選擇商業貸款的比例越來越小，已從 1 月的 53.8% 降到瞭 10 月的 23.9%，而選擇全款和公積金貸款的則越來越多，分別占比為 33.3％和 26.9%。
" 整個 9 月、10 月，我們門店沒有經手一筆商業貸款買房的，大多數都是全款或者公積金貸款、組合貸款，" 北苑地區的一位鏈傢經理表示，" 現在全款購房議價空間較大，不少購買剛需小戶型的業主都選擇全款購房，或者采用組合貸款的方式購房，而且目前組合貸款的審批速度也快於純商業貸款。"
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，未來房地產調控將會著重建立 " 多主體供給、多渠道保障、租購並舉 " 的長效調控機制，限購限售政策也都是在為長效機制的建立贏得時間，預計未來住房政策會形成 " 一城一策，因地制宜 " 的格局，像北京、上海這樣的超熱點城市，短期內房地產調控政策難以放松。
不過，也有一位房地產分析師認為，房貸利率快速提升會加重剛需購房者的負擔。" 國傢調控房地產的目的是抑制投機需求。"
