龍頭房企駛上擴張快車道 高負債或成 " 達摩克利斯之劍 "
【編者按】在全球去杠桿背景下，國內房企的負債率依然居高不下。今年以來，在政策調控不斷加碼和租賃新政出臺的背景下，樓市整體銷售下滑明顯。但龍頭房企的市場占比卻越來越高，千億規模的房企不斷擴容。而另一方面，這些龍頭房企的負債也同樣在增加。在龍頭房企不斷擴張的道路上，" 高負債 " 成為不可回避的難題。
每經記者 郭榮村 每經實習記者 吳抒穎 每經編輯 魏文藝
雖然今年以來房地產市場的總體銷售在下降，但龍頭房企的擴張速度卻在加速。克而瑞數據顯示，今年 1~10 月，突破千億規模的房企已達 12 傢，預計年底千億房企有望達到 17 傢。與此同時，Wind 數據顯示，今年前三季度，房企負債率再創新高，板塊資產負債率高達 79% 以上。
在強調控、嚴監管的背景之下，與房地產行業有關的融資活動面臨著監管趨緊的局面。2016 年底至今，一行三會、上交所、深交所頻頻發文，限制房企融資。在此情況下，多傢在過去幾年舉債走在規模化路上的房企，主動提出降負債目標，包括恒大、綠地、碧桂園、陽光城等。
《每日經濟新聞》記者註意到，主動降負債並不代表房企不再追求規模。在規模化的同時，房企開始註重效益，多傢房企已重申瞭規模與效益並行的要義，" 利潤王 " 中海地產、沖擊千億目標的禹洲地產等，均以此作為擴張的前提。
融資渠道進一步收緊
歷經瞭舉債高速擴張階段後，目前房地產行業的債務水平再度達到歷史高位。Wind 數據顯示，截至今年第三季度，A 股 136 傢上市房企負債合計超過 6.04 萬億元，同比增幅 23.21%；A 股平均每傢上市房企負債達 445 億元。
與債務水平高企並行的是融資渠道的進一步收緊。" 以往房企的融資方式主要有公司債、開發貸、中期票據和信托融資等，但目前監管和審批都很嚴格，公司債、開發貸等都不太好做瞭。即使是能夠發債，目前的成本也很高。" 一名從事公司債融資的券商人士告訴記者。
一名銀行內部人士也表示，" 我們現在已經基本不做房企融資瞭，有需求的都會介紹給信托做。我們預測明年也會有持續收緊的趨勢。"
央視消息稱，住建部近日會同國土部、央行在湖北省武漢市召開部分省市房地產工作座談會部署近期房地產工作時繼續強調，將加強金融管理，平衡好房地產業與其他行業的資金配置，防止資金違規流入房地產。
Wind 數據顯示，今年前 10 個月，房企信用債融資規模 3275.05 億元，其中，公司債 749 億元，中票 1393.70 億元；而 2016 年同期房地產企業信用債發行 10345.50 億，其中中票 843.3 億元。整體而言，今年前 10 月房企信用債銳減近 70%。
中國人民銀行上海總部的統計數字也顯示，上海房地產開發貸款呈減少趨勢。10 月份，上海本外幣房地產開發貸款環比多減 120.62 億元。其中房產開發貸款減少 36.04 億元，為今年來首次減少。
值得註意的是，在公司債與開發貸受限之後，不少房企轉而倚重信托融資，但這一渠道也有被收緊的跡象。中國信托業協會數據顯示，10 月份，房地產信托成立 78 隻，募資 108.48 億元，僅高於今年 2 月份募集的 98.58 億元，隻有今年 5 月鼎盛期 448.9 億元的四分之一。環比 9 月單月募資 365.39 億元，下調 70.3%。
一名信托從業人士告訴《每日經濟新聞》記者，" 目前我們對房企信托融資的態度是謹慎樂觀，且目前也主要是和大中型的房企合作，如恒大、萬科等。"
降負債的生存之道
強調控、嚴監管和難融資的三重夾擊下，不少前幾年大幅舉債高速擴張的房企開始提出降負債的目標，這其中最典型的代表是恒大和融創。
8 月 28 日的中國恒大 2017 年年中業績會上，恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞向股東承諾：未來一年，公司凈負債率由 240% 降至 140%，未來兩年降至 100%，三年後則平穩保持在 70% 合理區間。
中報顯示，截至 2017 年 6 月 30 日，中國恒大公司總資產規模已達 14930 億元，總借貸 6735 億元，現金餘額 2699 億元，凈負債率比上年底大幅下降近一半。
降負債也帶來瞭積極變化。近日評級機構穆迪將恒大企業信貸評級由 "B2" 升至 "B1"，高級無抵押債務評級由 "B3" 升至 "B2"，前景展望評級為 " 穩定 "。
與恒大有著同樣選擇的是融創，在通過頻密並購收入巨量土儲後，融創中國控股有限公司董事長孫宏斌也公開表示：" 近期我們會停緩發展，加速去化，降低負債率，確保健康安全。"
在年中業績發佈會上，融創方面提出瞭降負債目標：未來公司準備在 2018~2019 年大幅降低負債率，在現有充足土地儲備的基礎上暫停買地，計劃在 2018 底將凈負債降低至 90%。
雖然都不約而同放緩增加土地儲備，但並不意味著恒大、融創不重視規模。中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰認為，目前正在積極主動 " 去降 " 的企業大多是已階段性達成規模化擴張的。
《每日經濟新聞》記者註意到，此前融創中國控股有限公司執行總裁汪孟德也曾指出，公司降負債不是因為公司不安全，而是因為公司已經到瞭現在這個規模。" 我們降負債不是靠還債，而是靠回款之後資產的增加來實現。"
規模化之爭的後半程
經歷瞭高速增長的房企在降負債，一些過去幾年選擇平穩發展的房企卻在適度加杠桿，如萬科、中海等。
萬科近幾年的發展重心一直在多元化業務上，並不十分追求規模。也因此去年萬科 " 讓 " 出瞭把持多年的銷冠寶座。但今年以來，萬科的購地力度明顯加大。2017 年三季度報顯示，三季度末萬科的凈負債率較中期時有所提升，為 38.2%。
萬科方面稱是 " 適時加大瞭投資力度 "，一名長期跟蹤萬科的券商分析師告訴《每日經濟新聞》記者，" 銷售規模太大，萬科的土地儲備有點吃緊，所以加大力度買地瞭。" 據中國指數研究院的數據，今年前 10 月，萬科拿地金額 1525 億元。
又如中海地產，據 Wind 統計，今年以來購地金額已達 600 多億元，而去年全年中海拿地耗資僅 370 億元。中報顯示，截至 6 月末，中海地產的凈負債率升至 16.1%，而 2016 年末，中海地產的凈負債率僅為 4.77%。
不過在加杠桿的過程中，中海地產仍然註重規模與效益的平衡。在年中業績發佈會上，中海董事局主席顏建國稱，" 利潤總額是企業發展要點，優先於規模增長。規模必須服從效益的發展，沒有效益的生意公司不會做，這是對規模發展設置的前提條件。"
在規模化競爭的後半程，無論是降負債或是加杠桿，龍頭房企們都開始有意識地構築新的發展篇章。在最近的一次公開場合，萬科董事會主席、首席執行官鬱亮稱，" 萬科要成為美好生活的場景師，匹配城市配套服務戰略。" 目前萬科已經將業務板塊延伸至物流地產、長租公寓、醫養和教育等多個領域。
