文｜孫不熟
自媒體江湖一直有一個傳言是 " 廣州房價低 "，清醒的人會說這是廣州的優勢，糊塗的人、心懷偏見的人會說這是廣州經濟不行的論據。
好吧，作為一個長居廣州、經常看房的人，我今天想打破這個傳言。最近半年吧，我經常在陪一個朋友看房，他是從北京跑到廣州來的。廣州房價低、能給戶口、空氣好，是他選擇南下的三個原因，看瞭半年房子之後，他覺得 " 給戶口 " 和 " 空氣好 " 是真的，" 房價低 " 是假的。
今天這篇文章就來比較一下廣州和深圳的房價，看看二者究竟還有多大的差距。考慮到政府公佈的成交價，往往被雙合同、回遷房、限價、限簽等各種因素給 " 均價 " 瞭，所以拿這個數據來比較是極不靠譜的，很多文章之所以得出 " 廣州房價低 " 的結論也是因為采用瞭官方數據。
從實戰經驗看，普通人能接受到的最接近真實行情的還是鏈傢客戶端發佈的價格，這個價格一般是業主自己的報價，而且議價空間很小，是買傢真正需要面對的價格。
我對廣州深圳都還算比較熟，下面就根據鏈價數據來比較一下兩座城市的真實房價。
很多人會根據行政區域來比較，但行政區劃其實並不能反映城市的價值秩序，我更傾向於把城市抽象化，分成中心區、次中心區、近郊、遠郊四個檔次，然後一一做比較。
1、先來比較中心區，廣州的中心區很好識別，那就是以珠江新城第一高樓為圓點，在珠江以北畫一個半徑為 5 公裡的半圓（珠江以南最多隻能算次中心），出瞭這個半圓，是找不到另一個可以抗衡的中心瞭，而且離這個半圓越遠越便宜，廣州樓市的空間秩序是呈金字塔結構的。
那麼在這個半圓內，珠江新城東區和中區稍微體面一點的房子都已經接近 10 萬瞭，西區、天河北、體育西還能找到五六萬的房子，半圓內整體的均價到 8 萬沒什麼問題。匯悅臺、柏悅府、凱旋等豪宅項目的話，報價則是 10w＋瞭，有的甚至報到 16 萬。
深圳的話，中心區不是那麼好識別，嚴格來說是福田，但是南山有科技力量支撐，所以在房價上比福田還硬，東部呢還有廣州沒有的漂亮海岸線，大小梅沙的豪宅也不輸給福田和南山。整體來看的話，不論是福田的香蜜湖，還是南山的後海、紅樹灣、華僑城，還是鹽田的海景豪宅，也都是 10 萬左右的水平，這和廣州的珠江新城差不多一個價位。
當然，最貴的深圳灣一號據說已經到 20 萬瞭，這個比廣州最貴的匯悅臺還是要貴一些的，但其他的像深圳灣公館、翡翠海岸這些，和廣州的幾個豪宅項目差不太多。
總體來看，廣州的中心區比較集中，深圳的中心則有好幾個，但兩個城市核心區的均價已經差不太多瞭，當然深圳的頂級豪宅還是更貴一些。
2、來看次中心，這裡次中心的定義是距離第一高樓 5 到 10 公裡的區間，廣州的話，可以選取客村、東圃、同和、公園前幾個板塊，深圳可以選取水貝、深圳北站等板塊。目前，客村（包含赤崗）的電梯房報價 5w＋，品質高、朝向好的可以到 6w，東圃 5w＋，同和、公園前 3w 到 6w 都有。
也就是說，廣州這幾個次中心的電梯房基本上已經 5 萬＋瞭，深圳的次中心略貴（水貝大概 6 萬＋，深圳北 5 萬＋），但二者的差距同樣不大。
3、來看近郊，我對近郊的定義是距離第一高樓 10 到 25 公裡之間，廣州可以選取廣鋼、牛奶廠、南浦、科學城，深圳可以選取龍華、丹竹頭、寶安中心區。目前，廣剛、牛奶廠的新房已經接近 5 萬瞭，南浦的二手房接近 3 萬，科學城的新房 3 萬＋。龍華也能到 5 萬，但三四萬的房子也有，丹竹頭 4 萬＋，寶安中心區因為靠近前海，最高能到 7 萬＋，但五六萬的房子也有很多。
總體來看，深圳近郊比廣州近郊要成熟一些，價格也相對高一點，但價差真心不大瞭，牛奶廠、廣剛兩大熱門板塊的價格已經完全不輸龍華瞭。
4、來看遠郊，這裡對遠郊的定義是距離第一高樓 25 公裡之外的地方，廣州可以選取亞運城、蕉門河、新塘，深圳可以選取坪山、沙井、鳳崗（東莞臨深）。目前，亞運城 2.5w＋，蕉門河 2w＋，新塘 2.5w＋。沙井 4w＋，坪山 3w＋，鳳崗 2w＋。這麼看，深圳遠郊比廣州遠郊還是貴，大約能貴到 1.5 到 2 倍。
小結：
綜合來看的話，兩個城市的中心區已經基本齊平瞭，豪宅的話，深圳略貴；次中心的話，深圳略微，但差距不大；近郊的話，廣州已經趕上來瞭，和深圳的差距同樣不大；二者的真正差距在遠郊，深圳的遠郊和近郊已經很難靠價格區分瞭，廣州地盤大，遠郊才剛剛城市化，所以價格還相對不高，但也普遍 2w＋瞭，這個真心不便宜瞭。
如果按照買房客通用的劃分原則（中心區、次中心、外圍區）來統計的話，廣州的格局大概是 8、5、3，深圳是 10、6、4，二者的差距也是不大的。
所以，真正瞭解兩地樓市的人都知道，廣州房價真心不低瞭，不要再認為房價還是廣州的優勢，更不要拿房價來黑廣州瞭。
當然，同樣的結論會有不同的解讀。比如，當我把 " 廣州房價即將追平深圳 " 這個結論跟幾個朋友分享時，有的人會說廣州房價虛高，得降，有的人則說，這不科學，深圳還得漲，也有人說通脹如水，最終會淌平一切的。
作為一個城市研究者，我不關心房價的輸贏，我關心的是城市如何應對日益高漲的房價，如何在高成本的基礎上維系城市競爭力。這個問題，對廣州來說，更為重要，因為成本向來是廣州的一大傳統優勢，不可丟棄。
編者註：以上說的房價主要是指電梯房，不包含上世紀 90 年代之前修建的 " 老破小 "。另外，各個板塊的房價數據均能在鏈傢 app 上直接搜到，我這裡就懶得貼圖瞭，各位可以自己去看。
