最近回答朋友的問題多瞭，發現越來越多的朋友在詢問某一個城市是否合適是否有潛力是否長期值得關註，如果按照常規來說我會和他分析很多的房地產數據，從供求關系到房價走勢到未來供應。
毫無疑問，過去這樣的地產數據是最能判斷一個城市的價值的，一塊土地一個項目能賣多少錢，本身很大程度代表瞭這個城市的價值。未來樓市的各種數據判斷，某種程度上也暗合瞭城市的發展。
但是呢，如今這樣的數據已經不能成為我們考量城市價值的唯一標準，伴隨著調控進入深度期，樓市的數據也需要花更多心思和時間去解讀。
但是好在大數據時代，我們有瞭更多數據的解讀維度，多方面地來看一個城市的價值。無意間我看到瞭吳曉波頻道的 " 曉報告 "，裡面有很多大數據。
我摘選瞭部分數據，和大傢說說我眼中一個城市的價值從哪些方面可以看出來。
最傳統的三大塊數據很土，但不能忽略。
說到判斷一個城市值多少錢，首先要看它能裝下多少錢。而裝下多少錢基本 3 個維度的數據就可以看出：裝下多少人口，裝下多少 GDP 和裝下多少的地產。
人口代表個體對於一個城市的感性認知，來的人越多，表明這個城市的軟實力也就越強。GDP 代表城市的理性數據，不論經濟是由什麼驅動的，數值越高，經濟價值也就越高。另外一個就是地產數據，賣多少房子本身不說明什麼問題，但是一個城市能夠裝下多少的地產成交額，很大程度上就代表這個城市的抗風險能力，池子越深，就越不容易出現風險。
所以我們看到，一線城市毫無疑問是抗風險能力最強的。
這四個城市都保持瞭極高的金錢承載能力，哪怕是一手房供應量如此稀缺的當下，二手房依然保持瞭足夠的供應補充，從而形成瞭良性循環。
而 1.5 線城市，三個數值都保持比較高水準的有杭州、蘇州、南京、天津、重慶、成都和武漢。其中杭州是最為突出的，不僅數值保持較高，而且最近幾年的增速保持在最快水準，怪不得之前的郵票上用杭州代替瞭廣州。
二線城市則有這些城市上榜。
所以這三個數字，是我們第一眼去看一個城市潛力的時候都會看的數字，如果達到瞭同等的標準，不能說一定好，但起碼壞不到什麼地方去。
好，在明確一個城市的托底風險之後，有幾個維度的觀點可以看出它的後市動力會如何，有幾個現象值得大傢註意。
是否在一線城市周邊，享受外溢紅利
很多城市能夠發展起來，可能就是一個簡單的原因：地理位置好。這其實不是什麼不好意思或者說不過去的理由，歷史上所有的超級大城市發展的起初，都是因為比較好的位置，要麼沿河或者沿海再或者接壤很多城市。
而如今，地理位置又引來瞭一個有點怪的邏輯，就是是否在一線城市周圍，伴隨著一線城市的土地出讓日漸稀缺，以及越來越嚴格的落戶要求，人口外溢成為瞭必然的趨勢。但是大城市的競爭力又驅使著人們不願意離它太遠，所以一線城市周邊的城市就成為最好的落腳點。
深圳的人口擠壓幾年前是東莞，後面東莞不僅房價上漲，而且城市經濟、格局普遍得到整體提升，如今這樣的趨勢又變成瞭惠州。包括北京邊上的天津以及內陸城市鄭州都是如此。
再伴隨著高鐵這個城市骨架的日漸完善和落位，人口移動異、地工作生活的模式成為可能，這很有可能會成為不少二三線城市發展的最強動力。上海周邊的昆山、嘉善都會是如此。
城市群的聯動
很顯然，中國下一輪的經濟發展一定是伴隨著城市群的模式。
最集約最高效的經濟產出模式都集中在五大城市群裡，11% 的土地面積承載瞭 40% 的人口，以及產出瞭 55% 的 GDP。
以點帶面的經濟發展模式得到很好的印證。未來的經濟發展模式，起碼在政策利好傾斜上一定是一線城市適度控制，然後城市群內 1.5 線或者 2 線城市得到比較驅動。
最典型的就是這一年來的杭州或者廈門，未來這樣的傾斜力度或許會越來越大，大傢可以重點關註下這些城市群。
人才引入機制
一個城市能夠引入多少人口，本質上就代表這個城市未來會有多長足的發展。而引入的人口除瞭看一線城市的人口擠壓或者城市群的經濟發展，還要看這個城市對待人才的態度和機制。
最近很多城市都通過與房捆綁的模式加大對外來人口的引入，這是一個非常好的訊號。我們不去看具體的規則，列舉瞭這五年來新增常住人口增加最多的幾個城市。
我們不去看北上廣深這些一線城市，其他這幾個城市，人口新增為什麼這麼快，背後一定是有邏輯的，這些上榜的城市都值得關註。
從歷史上來看，一個國傢人口最多的那個城市幾乎都是經濟最發達的城市。我在文章的開頭也就說過，一個城市的人口數字是感性判斷，很難說一個人要去一個地方是為什麼，但是一群人都去瞭，那就是這個城市的經濟體構成。
天津最近幾年人口導入和房地產開發是相輔相成的，毫無疑問，曾經這個經濟排名第五的城市，也在日漸散發出光輝。
新增速度最快的幾個城市，一定是最值得我們註意和重視的。
教育體系的導入
學區房很長時間來一直被討論，為什麼學區可以給房子這麼大程度的增值？
但是我認為對於一個城市最強的學區增值毫無疑問是大學。教育體系的蓬勃發展帶來的是年輕人的第一次異地遷移。而這一次的遷移是否能讓他們紮根，並且留下來為這個城市持續奮鬥，很大程度上就看這個大學的教育質量。
一個城市重視大學教育體系，這個城市的長線發展一定沒有問題，得年輕人的城市一定是得天下的。
同樣，這一塊我們也有數據。
從長三角的角度來說，南京、合肥、杭州這幾個城市的活力毫無疑問會是最旺盛的。
而內陸最典型的就是武漢瞭，我認為武漢重倉教育體系是非常明智的選擇，很大程度上未來這麼多內陸城市的發展，我最看好的就是武漢，不憑其他，就憑著武漢每年有 100 萬的在校大學生，一旦起勢，後面就是絕塵而去。
吸引開發商的能力
一個城市值多少錢，最有權力回答這個問題的應該就是一個個開發商瞭，畢竟他們是未來在這片土地耕耘而且變現的第一載體，所以某種程度上，城市能夠吸引到多少房企開發，也代表瞭這個城市的價值。
這是按照吸引的開發商數量按照顏色深淺進行排佈的，可以清晰地看出格局分佈。
我們把這個圖和現在中國幾個城市群進行對比來看。
可以看到重合度是非常非常高，所以各位也可以看到這個指標的精準度。
為什麼呢，其實很簡單，一個開發商願意進入一個城市，從拿到項目、開發、營銷，最少要經歷 2 年以上的周期，所以一定是做好瞭長線的規劃。一定是這個城市值得深耕，值得持續開發。
所以城市裡的開發商越多，很大程度上也代表瞭被很多專業機構認可。也說明這個城市有錢能賺，對企業或者對個人都是如此。
城市自己的花錢意願
一個城市的發展是需要花錢的，除瞭吸引開發商一起開發之外，很大一塊的投入需要自己投入，這其實是需要一定決心的。
一個城市如果固定資產投入越大，本身也代表政府這個角色對這個城市也是高度看好，這本身就是個投入產出比的問題。
這張圖值得細看。第一個看投資額，最近幾年投資額越大的城市，後面兩年通過房價的形式反饋出來的可能性也就越大。通過固定資產投資的落地時間大致是 2 年，而 2 年後帶來的最鮮明的變化就是房價。簡單來說就是花出去的錢需要回來。
當然我們還可以關註增長幅度，一個城市突然高速加大瞭投資額，說明要麼會有重大利好，要麼地方政府非常堅定地看好這個城市的發展。
不論是哪個，對於這個城市的長線發展，特別是 5 年周期來說都是不錯的利好，比如惠州、鄭州、佛山，這些城市的利好。文章第一點就說過，因為一線城市的外溢毫無疑問帶動瞭他們的發展。
創造財富的能力
這個問題其實是最難回答的，到底哪個指標是最能說明創造財富能力的高低呢？但是這問題也是比較容易說明的，雖然數據不能直接說明，但是很多是可以暗合的。
比如這個。
上市公司數量我覺得相對比較客觀。
上市公司多的地方可以說明很多問題：這個城市資本流動活躍、這裡人才聚集、經濟土壤肥沃能夠孵化出企業。同樣上市公司的存在也直接創造瞭購買力，讓個體擁有比較強的購買力。
這一些現象都能說明一個城市的競爭力。
之前聽很多人說，為什麼 2016 年的樓市那麼火爆，有一部分的原因是 2016 年本身資本市場對於企業的註入特別厲害，快速催生瞭大量富翁，而他們有錢後的第一個選擇就是買房。
其實仔細想想並不是沒有道理。
而長三角的數據這麼大，上市企業數量並不是簡單的集中在一個城市，處於全面開花的狀態，這很大程度上也是城市群發展的結果。
如果以上七點各位看得足夠認真的話，就會發現很多觀點都是串聯在一起的，比如深圳擠壓人口外溢到瞭惠州，然後惠州的房地產投資額增速快速提升；比如天津的房地產發展，也帶動瞭大量的外來人口導入 ……
這些點狀的觀點交織在一起，很大程度上都是回答哪個城市好，哪個城市值得投資，哪個城市可以長線發展。
很多人都為房價苦惱，不知道以後到底會如何，但是如果隻埋頭在地產領域可能越來越看不清楚，不妨跳出這個框框，宏觀的小現象反而更加值得深思。
一個城市有多貴，除瞭看房價，都可以看看這些小觀點，畢竟每一個人都在用腳為一個城市投票。
（文中圖片出處來自吳曉波頻道的曉報告）
作者：真叫盧俊
來源：真叫盧俊
（ID：zhenjiaolujun0426）
