土地市場的 AB 面：昔日 " 地王 " 不勝寒？
證券時報記者 吳傢明
房價與地價之間的微妙關系一直是市場熱議的焦點。房地產市場調控逐漸深入，正不斷傳導至土地市場，租賃用地的出現更讓不少開發商意識到市場正在發生的變化。與此同時，房企土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大，但高價拿地後卻面臨嚴厲調控，過去頻頻出現的 " 地王 " 現在還好嗎？
租賃用地很搶鏡
對於土地市場來說，2017 年是個轉折的年份。土地供應的大幅增加也伴隨著出讓方式的變化，將給地價、房價帶來深遠影響。
中國指數研究院的數據顯示，僅在今年 10 月全國 300 個城市共推出土地 2883 宗，環比增加 13%，同比增加 37%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1027 宗，環比增加 35%，同比增加 81%。中原地產的數據則顯示，2017 年前 10 個月已有 7 個城市土地出讓金破千億元。
如果說土地數量大幅增加是 "A 面 "，那麼溢價率下降、拍賣規則變化等現象則成為土地市場的另一面。中國指數研究院的數據顯示，今年 10 月全國 300 個城市土地平均溢價率為 24%，較去年同期下降 18 個百分點。更有數據顯示，截至 11 月 17 日一線城市已供應住宅用地平均溢價率僅有 19.04%，較 2016 年下降瞭 47.86 個百分點。
此時，一線城市的住宅用地供應量卻差別很大。市場數據顯示，截至 11 月中旬，在四個一線城市當中尤以北京宅地供應量的提升幅度最大，72 宗宅地供應量較 2016 年增長瞭 380%，深圳則繼續保持著個位數的供應量。
2017 年，不少開發商都意識到市場正在發生變化，尤其是在土地市場。過去，價高者得的拍賣模式也帶來瞭一些弊端，特別是 " 地王 " 頻現。從去年底至今，各地的土地出讓陸續出現瞭限價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化。另外，" 隻租不售 " 的土地模式也成為土地出讓的重要選項。有分析人士表示，北京今年新增的宅地供應有許多是自住型商品房（共有產權房）用地，上海、深圳也推出瞭專門的租賃用地，大多都隻經過一兩輪的爭奪便已成交，所以今年一線城市的宅地成交價格、平均樓面價、平均溢價率都出現瞭下滑。
就在 11 月 10 日，深圳首宗 70 年自持租賃用地以掛牌的方式出讓，地塊位於龍華民治街道，地塊起始價為 7.77 億元，最高限價為 10.1 億元。最終，深圳市人才安居集團競拍成功，成交地價為 10.1 億元並配建 37860 平方米人才住房。而在 11 月 21 日，上海土地交易市場再推 6 幅租賃住房用地。自 7 月推出首宗租賃住宅用地至今，上海已經推出 29 宗租賃住宅用地，出讓租賃住房用地 15 幅。
" 地王 " 之風難再續？
土地供應大幅增加，房企也積極拿地補倉。中國指數研究院的數據顯示，2017 年前 10 個月，碧桂園以 1903 億元的拿地金額繼續位居榜首，萬科以 1525 億元穩居第二位，保利以 1222 億元穩居第三位，三傢房企的拿地金額均超千億。房企拿地城市主要集中在北京、福州、佛山、紹興等重點一二線及其周邊三四線城市。
就在去年，多地被 " 地王 " 刷屏，房企拿地的熱情十足高漲。如深圳，去年 6 月萬科、中海、招商、龍光等 18 傢大鱷對龍華首個現售地塊進行激烈的爭奪。最終，中國電建地產集團有限公司與廣州方榮房地產有限公司以出人意料的約 82.9 億元的價格 " 笑到最後 "，綜合樓面地價每平方米 56781 元。業內人士預計，如果將配套面積之類的扣除，地塊的均價接近每平方米 9.5 萬元至 10 萬元，項目才能獲得合理利潤。
去年各地的 " 地王 " 裡，國企拿地的比例處於歷史高位。據悉，廣州方榮股東正是中國金茂控股集團有限公司。當時，招商地產對此地塊的報價為 70.5 億元，萬科給出的價格為 57.5 億元，已經連續在龍華片區拿下 " 地王 " 的龍光地產給出的報價為 56.3 億元，價格還是相對處在市場預期范圍之內。
不管是勝券在握還是 " 一時沖動 "，一年半的時間已經過去。記者在龍華上塘片區看到，該地塊已經變身龍華金茂府的工地，施工正在進行之中。記者調查發現，金茂府旁的鴻榮源尚峻項目正在銷售，此前推出的房源價格在每平方米 6 萬元至 6.5 萬元左右，二手房小區如潛龍曼海寧、中海錦城、特發和平裡的價格多在每平方米 5.5 萬元至 7 萬元左右。" 從目前情況來看，金茂府的定位必須是高端豪宅，否則實現 10 萬 + 的價格在上塘片區還是有點難度。" 當地中介對記者如是說。此外，根據深圳市規劃和國土資源委員會 11 月初公佈的數據，深圳新房價格已經連續 13 個月下降。
此外，" 現售 " 意味著在這宗地塊上建設的住宅、商業物業或其他建築物，不能提前進行預售，而要在竣工並取得不動產權證書後進行 " 現房 " 銷售，這也極大考驗開發商資金實力。記者發現，今年 10 月北京產權交易所掛出的深圳悅茂置業有限公司（深圳金茂府的項目公司）增資擴股的成交結果顯示，深圳悅茂引入瞭一傢名為 " 嘉興鼎信創然投資合夥企業（有限合夥）" 的機構，後者增資 1.25 億元，占擴大後股本的 25%。有分析人士表示，" 現售 " 壓力疊加融資環境收緊以及樓市調控並沒有放松跡象，電建和金茂或許也要找到風險共擔者。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在監管層的督促下，地方政府仍會維持一定的供地節奏，但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨於保守。" 地王 " 入市關鍵要看準樓市周期，即 " 地王 " 項目的出讓要回避市場降溫或管控升級的時間點。實際上，部分城市有很強的地產周期性，拿 " 地王 " 要考慮兩點：若對此類土地開發有足夠的信心，那麼合規的 " 地王 " 依然是有市場承認的；土地的獲取要註意資金風險的分散，房企應適當在一二三線城市中做佈局和比例分配。
回看過去，深圳龍華已成 " 地王 " 溫床。早在 2013 年，中海地產以 38.2 億元競得該區一居住用地，樓面價達到每平方米 1.46 萬元，溢價率達 91%，成為當時深圳住宅總價與單價雙料 " 地王 "。2014 年，龍光地產以 46.8 億奪得白石龍 " 地王 "，折合樓面地價每平方米 2.51 萬元，溢價率高達 85.3%。
如今，依舊不斷有參與土地角逐的企業領瞭號碼牌走進土地拍賣 " 賭場 "，但無論是房企、置業者甚至是投資客，他們的想法或許已經發生變化 ……
