轉自：房屋屋（ID：its-home）；作者：凱風
中國居，大不易。
說起買房之難，從北上廣深到寧杭成渝，從一線城市到三四線城市，大江南北，960 多萬平方公裡上，大抵都有同等感慨。
當然，最令人感慨的還不是房價持續高企，而是收入增長越來越落後於房價漲幅，以至於房價越來越脫離基本面，越來越與普通居民無關，越來越成為少數人的投機遊戲。
不過，在中國買房究竟有多難？我們還需要數據說話。
01
全國房價地圖：僅有 10 城房價不過萬
經過 2016 年這一輪的暴漲，大多數一二線城市房價實現翻倍。
以全國 36 個主要城市（省會城市 + 計劃單列市）作為觀察對象。這 36 個城市裡，房價不過萬的隻有 10 個城市，基本都屬於東北、西北城市，如沈陽、哈爾濱、蘭州、銀川。
而在 2015 年，房價過萬的城市還屬於少數，隻有北上廣深和廈門、杭州、天津等寥寥 10 個城市，最近大熱的武漢、鄭州、合肥、重慶、成都、長沙都還未過萬。
進入 2017 年，北上深房價突破 6 萬元，廈門、廣州跟隨其後，共同進入均價 3 萬元俱樂部，而三亞、杭州、南京、福州、天津則突破 2 萬元。
請註意，這還隻是全城均價，如果隻看中心城區，這一數字往往還要翻上 2 倍左右。如北上深中心城區均價早已超過 8 萬元，而廈門、廣州中心城區也在 5 萬元以上，二線城市如武漢天津福州也都在 3 萬元以上。（可參閱《全國中心城區房價排行：北上深破 8 萬，二線城市普遍超 3 萬》）
不過，單看絕對值，二線城市與一線城市之間，的確還存在較大的差距。但如果結合房價漲幅，二線城市已經基本趕上一線城市。
02
全國收入地圖：區域懸殊有多大
關於收入主要有兩個指標，一個是城鎮居民人均可支配收入，另一個是城鎮在崗職工平均工資。前一個是以傢庭為統計單位，覆蓋到所有居民，統計的是可自由支配的收入；後一個是以單位為統計單位，個體就業者和自由勞動者不在其列。
這兩個指標各有優勢，就評價購房難度而言，覆蓋到所有居民的城鎮居民人均可支配收入更有現實意義。
這是 2016 年 36 個主要城市城鎮居民人均可支配收入排行：
置換成在地圖上顯示的氣泡圖是這樣的：
從這兩張圖上，我們可以發現幾個很有意思的現象：
其一，從整體上看，北上廣深寧杭處於第一陣營，而房價漲幅較為突出的鄭州、合肥、武漢處於中遊，西部城市基本處於墊底位置。從數字上看，北京上海的收入水平，是二線城市鄭州、合肥、西安的 1.6 倍左右，是處於墊底位置的貴陽和西寧的兩倍有餘。
其二，一般而言，經濟越發達的地區，收入水平也相對較高，但也存在例外。比如天津和重慶，這兩地的 GDP 總量僅次於廣州深圳，但收入水平卻排在全國中下遊，重慶甚至還處於倒數位置，僅有北京和上海的一半多一點，甚至還不如長沙、濟南、福州等普通二線城市。
城市富而民眾收入一般，天津主要是由經濟結構決定的，天津以國有大工業企業為主，覆蓋的就業人群有限，難以惠及普通民眾。
重慶是一個很容易被總量光環吸引的城市，卻忽略瞭光環之下，這是一個典型的西部城市。3000 萬人口的量級，很容易拉大總量，但也會產生均攤效應，畢竟在主城區之外，還有大量並不富裕的地區。
03
房價收入比排行：哪裡買房最難？
所謂房價收入比，顧名思義就是房價與收入之比，通過這一指標，可以粗略評估普通居民傢庭購房的難度。換句話說，房價收入比，衡量的就是一個傢庭不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房。
中國典型的傢庭是三口之傢，以 90 平米作為標準面積，由此計算房價收入比：
轉換為氣泡地圖如下：
結合房價地圖、收入地圖以及房價收入比數據，我們可以得出以下幾個要點：
1、從國際標準來看，房價收入比的合理水平是 3-7。在 36 個主要城市裡，隻有長沙、西寧、烏魯木齊、沈陽、呼和浩特和銀川等 6 個城市處於合理水平。
當然，其他超出合理水平的 30 個城市，並不意味著全都存在泡沫，原因在於，房價收入比衡量的是全體居民的購房難度，但實際上購房群體一般都以中高收入者為主，越富裕的城市、人口流入越大的城市，房價收入比自然會更高。一個城市房價有沒有泡沫，還需要更多數據進行分析，這不在本文討論之列。
2、從整體上看，房價收入比與房價排序基本一致，呈現一線、二線到三線的階梯式分佈。
從數字上看，在 36 個城市裡，房價收入比超過 30 的隻有北上深廈四個城市，與房價排序一致。而超過 20 的也隻有 7 個城市，除瞭北上深廈，還有三亞、福州和天津，而同為一線城市的廣州則隻有 18.7。而超過 10 的則有 22 個城市。
從區域上看，從東部到中部再到西部，房價收入比也形成階梯式分佈。東部沿海城市普遍超過 15，中部城市在 10-15 之間，西部和東北城市基本都在 10 以下。
3、套用城市分級模式，以房價收入比來衡量，深圳上海北京廈門三亞屬於一線城市，至於廣州，隻能跟福州、天津、南京、杭州、石傢莊、海口、武漢、鄭州等位列二線城市，至於大連、西安、長沙則隻能類同於三線城市。
4、作為這一輪房價暴漲周期的領漲城市，深圳的房價收入比當仁不讓，位居首位。2015 年，深圳房價收入比為 27，到瞭 2017 年底，這一數字攀升到 40。這意味著，一個普通深圳傢庭，連續 40 年不吃不喝積攢的收入才能供得起一套房。即便是兩倍於平均收入的中產群體，買一套房也要耗費 20 年的傢庭收入。這說明，深圳的樓市早已與普通人無關，北京上海也是如此。
5、廣州、寧波、長沙這三個城市比較有意思，房收比與房價之間構成一定程度的背離。原因在於，這三個城市收入都相對較高，而房價卻又不如同等收入級別的城市，雖然這並不代表這三個城市房價更合理，但至少意味著相對較高的安全邊際。
04
幾 個 結 論
其一，從購房難度上看，北上深廈三亞都屬於宇宙級的存在。高達 30 以上的房價收入比，不僅讓普通居民望之卻步，就是中產群體也隻能望房興嘆。這五個城市的房價，早已經與普通居民沒有多大關系，而淪為投資者與投機者的狂歡。
其二，這幾年，逃離北上廣深的聲音不絕於耳，主要理由就是一線城市房價太高。的確，一線城市房價太高而收入卻不夠高，但二線城市也不是康樂園。經過這一輪暴漲，二線城市的房價收入比普遍攀升到 10-20 之間，依然超過大多數人的承受能力。
其三，既然房價收入比已經高到如此離譜的地步，為什麼樓市還是一片興旺？從中短期看，房價更多受貨幣、土地和人口等因素的影響，從長期看，任何房價上漲如果沒有經濟增長和收入增長的支撐，都會蘊藏著巨大的風險。
所以，中國樓市的未來又會如何？
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
