前幾日，和同行老友們吃飯，飯桌上在談房子的問題時候，有一個話題特別有意思。
那就是，如果用 20 年，這麼長的時間跨度作為標的來衡量中國房地產市場，那 20 年以後，中國的房產將會是什麼樣子的呢？
如果按目前銀行的政策，50 年內，居民房屋就折舊完畢瞭（20 年樓齡一般不能作為資產抵押）。但對於現在很多購房者而言，他們所購的房屋多半為 10 年之內的二手房或新房。
當他們漸漸老去時（到瞭 40 歲和 50 歲），這些房產已經有瞭 20 年以上的樓齡，那麼，它們還能保值嗎？
如果交易或置換，是否會因為折舊率而失損頗多？會不會出現本身房屋價值增值，但銀行計算折舊率卻認為房屋不值錢的情況出現？
OK，這個問題解答的方面很泛泛。但我今天不去談什麼外匯制度，土地政策，或者是城市化發展等等，而是用大傢最容易懂的一個概念，人！
關註房產的人，都很關註日本房地產市場。因為它在歷史維度上很具有代表性。因此用日本的推演來說明觀點再合適不過。
首先日本和中國房子最大的區別就是折舊率。高度概括講，就是日本的房子不能保值，房子的價值和建築年限成反比，最終在設計年限上來講，價值趨於 0。事實上，日本的老年公寓，幾萬元就可以隨便買到。
過去在日本泡沫經濟的時候，大傢都堅信房價乃是不可能跌價的稀有資產，東京地價買美國的故事想必很多人都聽過。
後來泡沫經濟崩潰，地產陷入寒冬，很多人認為是泡沫經濟導致瞭日本地產的低迷。
其實不隻是這樣的。
造成日本地產長期低迷的因素除瞭泡沫經濟以外，更致命的是人口老齡化。日本目前每年人口減少 30 萬，每年出生人數已經跌破 100 萬，老齡人口比例超過 20% 乃全球第一。
目前日本房地產的情況是樓多人少，從而導致消費者對房屋的質量要求非常苛刻。新公寓必須做到自動馬桶成為標配，全自動智能傢電不能不裝的地步。同時舊房子則無人問津。
日本買房子除瞭看地段，最重要的參考就是建築年數，同樣的地段，新房和老房的差價可以是 10 倍以上。
下圖的房子為全新公寓，裝修上沒有花費一分錢（這房子還有無敵海景，位置在日本神戶市，80 平米，220 萬人民幣）
由於房多人少經濟差，日本房地產已經完全一般商品化，房子的價格更多的由房子本身的屬性決定，而非地段，投資價值等因素。
中國的人口結構拜計劃生育所賜，和日本一樣屬於雙峰。
（中國 China）
（日本 Japan）
而且如圖，中國人口結構二十年後將和日本重疊，成為老齡化國傢。人口開始減少，需求開始疲軟。
而中國比日本蓋的房子更多，產能更加過剩，特別是人口開始流出的二三線城市更加突出。
因此我認為，如果中國宏觀經濟疲軟，經濟增長率鈍化，房子最終會成為一種會折舊，會貶值的商品。
但是一線城市隨著中國城市化的加速，依然會有大量的人口凈流入，依然會保持較穩定的需求。因此房價會保持平穩波動，如東京。但是瘋漲的時代，將會離我們越來越遠。
房價企高，對我們來說是好事兒嗎？
目前來看，對於購房者來說，其實還算是蠻幸福的一代。幸福的是什麼呢？
幸福的是許多人有能力用銀行的信貸杠桿鎖定現在的資產價格，並用未來的收入流創造現實的生活享受和分享未來的資產價值。
簡單來說，就是雖然中國房價現在虛高（尤其一線），但是還是可以通過背杠桿的方式上車，是有希望的。有希望的房價，給予瞭年輕人最後拼搏的動力。
但是大傢都知道，現在中國的階級分化越來越嚴重。那麼如果 20 年後，階級固化將發展到很少有人可以跨越階級鴻溝的地步呢？房地產必然會成為區分階級的標志之一。
所以很可能 20 年後，年輕人已經完成瞭從憤怒到絕望，甚至從拼搏人生到躺著要福利不給就鬧事，寧願吃低保也不加班的轉變。
準確說，歐美國傢的消費主義和及時行樂，正是他們已經經過瞭快速增長階段的拼搏奮鬥，而在長期的階級固化中消磨掉瞭戾氣的結果，這也很可能是未來中國的樣子。
那時候一線房價依然會相對高，依然會買不起，但是卻不那麼被關註瞭。
沒有上車的人，已經永遠擠不上車瞭，那還追什麼車？有錢就花瞭及時行樂，反正出生就預見瞭人生的終點。
在快速發展的經濟體中，才有穩定的上升渠道。因為公司需要擴大，才會有崗位增加，才有人有機會中國式跳槽，才有人能選工作，而不是失業。這時候房價虛高的原因，正是人們有盼頭，可以搶房。
如果一旦停滯，就會出現年功序列那種 " 維穩 " 玩意。日本失去瞭二十年，無數老百姓都淪為屌絲。但是，核心區域的房價，始終不會崩得很難看，因為是階級標志。
要是現在北上都 50 萬一平米瞭，你還去關註房價嗎？
還有人買得起，還有人改善住房，而且不會少。
但是估計空軍已經早早的回二三線城市，甚至回老傢的農村裡面蓋一套小別墅享受生活去瞭。
未來，看看發達國傢，富人區鎖死，然後產業向二線三線轉移，落後城市逐步發展，房價和收入比趨於穩定。
老百姓小確幸，不再追求拼出個未來，明白瞭努力不出好日子，躺著要福利才有好日子。英國現在宅男沉迷遊戲，二次元，比中國都嚴重。
無論階級固化，還是未來人口老齡化，需求減少。20 年後的房地產市場勢必會終結。房子會被完全一般商品化。
不會有人再花大錢買一個毛坯房，也不會有人再去做房奴，指望著房子升值。因為房子的稀缺性隨著人口結構變化會發生根本變化。
至於會不會達到那一步，就要看那時候的政治經濟環境瞭。
來源：子木聊房（zimuliaofang） 作者：子木老濕
