華夏時報記者 陳小瑛 長沙報道
臨近春節，位於長沙西二環中海國際社區的新環境地產中介門店內冷冷清清，僅有小張一個人守在店裡玩手機，" 這片區能交易的二手房本來就不多，隻有 2012 年之前的房子才能賣，前幾年來長沙炒房的合肥投資客全部被套瞭。" 小張告訴《華夏時報》記者，因為長沙限售 3 年，二手房市場基本上被凍結，買傢也少瞭，很多人都會優先去買新房。
另一方面，長沙本地的一位房企人士告訴本報記者，長沙的新房因為限價，有的樓盤與二手房存在百分之二三十的價差，隻要推出則一搶而空，這又導致很多開發商捂盤惜售，進一步減少市場供給量，長沙商品住宅已經連續 3 年供不應求。
限價加劇供不應求
春節前，記者前往長沙梅溪湖踩盤時，萬科裡梅溪郡的銷售人員對記者說，" 我們的住宅處於最後的清盤中，隻剩一樓的大戶型瞭，117 平米和 130 平米的住宅，單價 1.8 萬，要買就趕快。"
記者查詢到，2015 年 6 月，該盤高層房價為 8500 元 / 平米；洋房均價 9500 元 / 平米，當年 9 月份分別漲瞭 100 元。2016 年 10 月開盤均價 1.5 萬元 / 平米，後來因為政府限價價格較為平穩。從 2015 年到現在，兩年半時間，價格剛好翻倍，屬於長沙新房漲幅最高的片區。
另一個近年新盤雲集的片區洋湖開發高潮也快接近尾聲，記者在代表盤中海國際社區售樓處瞭解到，2017 年 9 月已全部賣完五期，而據記者瞭解，早在 2010 年，中海國際的價格就到瞭 7000 多元 / 平米，7 年時間漲幅不到 40%，並不算多。
" 我們五期的新房價格是 1 萬元左右 / 平米，如果不是限價，肯定不止這個價，行情太好，當天也是一搶而空，現在隻剩下車庫瞭。" 銷售人員說。
2016 年長沙樓市成交火爆，經歷瞭量價的快速上升，尤其是下半年以後成交均價大幅上漲，為瞭穩定市場，從 2016 年 10 月到 2017 年，長沙主管部門出臺瞭限簽、限價、限購、限貸、限售等措施，調控一波接著一波，在庫存大幅縮減的情況下，2017 年全年的供應量未見大幅提升，因此供不應求現象突出，各種日光盤層出不窮。
經過 2017 年 3 次限購政策的升級，大量非長沙市的投機資本被清洗出局，同時因為政府對新房指導價的幹預，暫時遏制住瞭繼續上升的勢頭。長沙樓市猶如一匹奔馳中的野馬被突然拉住，進入一個看似穩定的階段。
而限價最狠的項目要數北大資源理想傢園，其銷售人員告訴記者，2017 年 12 月開盤時高層售價 9000 元 / 平米，今年的住宅什麼時候再開還沒有定，2016 年 8 月，88 平米三居售價為 6900 元 / 平米、117 平米四居是 7300 元 / 平米，價格並沒有漲太多，而周邊的二手房成交價已經達到 1.4 萬元 / 平米。
根據 0731 地產研究院的數據，2017 年長沙市（內六區 + 三縣）商品住宅供應 1479 萬平米，同比下降 10.46%，成交 1624 萬平米，同比下降 37.13%，成交均價 6896 元 / 平米，同比上漲 10.37%。這已經是 2015 年以來連續 3 年供不應求。2018 年 1 月份長沙全市商品住宅供銷比為 0.85，仍然供不應求。
限價政策導致隻要有新房入市即被哄搶，樓市庫存低至歷史最低，市場供不應求嚴重。尤其是長沙縣，大量的開發商捂盤惜售，推盤意願較弱。
以河東老城區江景盤北辰三角洲為代表，203 套房源，認籌達 2824 組，2 月 4 日開盤，去化 100%，價格 10800-13000 元 / 平米。而這個小區目前二手房的成交價都已經在 1.6 萬元 / 平米瞭，新房價格比二手房便宜百分之二三十，而且新開盤的房位置比二手房更好，距離地鐵更近。
限售套住投資客
房地產調控讓市場的瘋狂逐漸回歸冷靜，但同時也帶來瞭新的問題。去年 9 月 23 日出臺的限售政策規定，購買二手房需取得產權證 3 年方可交易。
長沙梅溪湖是外來投資者雲集較多的區域，因此空置率也較高，一個在南京工作的湖南人告訴本報記者，2016 年初，他帶領幾個同學一起在梅溪湖團購瞭十多套房，現在賬面上獲利頗豐，但是因為限售 3 年，目前都不能交易，所有投資梅溪湖的人都被套其中。
比如中建梅溪湖壹號，2014 年建成，中樓層 78 平米小三房，最新成交是 2017 年 9 月 22 日，成交總價 124 萬，單價 1.57 萬元 / 平米，與旁邊的金茂梅溪湖二手房價格差不多。
新環境地產中介人員告訴記者，目前中海國際一期的二手房價格在 1.1 萬元 -1.2 萬元 / 平米左右，而二三四期二手房因房產證不滿 3 年都不能交易。因為限售，整個洋湖片區的房源都無法交易，因此購房者認為買到就是賺到，所以新房開盤都搶。
梅溪湖、洋湖、濱江新區、武廣新城等長沙新開發的片區因為房源都較新，拿到房產證通常要一年半到 2 年，再加上 3 年才允許上市交易，也就是需要 4 年半到 5 年，這就限制瞭長沙絕大部分次新房房源都不能上市，因此也大大減少瞭二手房供給量，這又給新房市場造成瞭壓力。
"2016 年上半年長沙市場剛啟動，外地人買的最多的就是合肥人，我們公司有大數據統計，這些人一買就是一棟棟的，不過他們現在也被套瞭，想賣也賣不瞭，如果政策不變的話，就看他們資金鏈能不能扛住瞭，其實他們買的價格很便宜，隻要資金鏈沒有問題，倒不用虧。" 上述新環境地產小張告訴記者。
據 0731 地產研究院對 2017 年的數據對比，相比其他中部省會城市，長沙房價並不算高，但長沙的人均 GDP 僅次於武漢，高於鄭州、合肥、南昌、太原，人均可支配收入位列中部城市第一，而房價比武漢和合肥要便宜很多，這也是外地投資客青睞長沙的原因之一。
調控還將繼續
" 長沙市場其實是從 2016 年下半年才開始大漲的，大漲幾個月後到 10 月就開始調控瞭，所以長沙這一輪上漲並不多，有的片區限價要求不能超過 2016 年 10 月份的價格，這就導致瞭房企都不願意開盤。但如果一直限下去，房企在資金鏈拖不下去時總要開盤的。" 長沙本土一傢房企營銷總監對記者分析，在所有省會城市中，長沙的房價這些年控制還是較為成功的。
2 月 10 日召開的長沙市住建委 2018 年工作會議也提道，今年市住建委將保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，持續打好房價穩定戰，堅決遏制房價過快上漲勢頭，全面建立和完善 " 一攬子 " 配套政策，推進限價商品房、人才公寓和在建商品房建設，堅決滿足住房剛性需求。
此外，隨著房貸利率的上浮，市場的購房成本也在增加，這也將打擊市場購房者的積極性。根據融 360 發佈的今年 1 月房貸數據顯示，長沙首套房貸款平均利率為基準 1.11 倍，達到 5.46%。在監測的 15 傢銀行中，4 傢執行基準利率上浮 5%；7 傢銀行執行基準上浮 10%；另有 4 傢銀行執行基準上浮 20%。該月長沙首套房利率較上月上漲 0.13 個百分點，利率上漲幅度較大。
據此估算，2017 年較多達到預售條件的樓盤未推貨入市，2018 年這些樓盤將會有一定程度的放量。基於從開工到預售的時間間隔半年左右，以及過去 3 年新開工項目的變現率，加上供應端積壓一年後的滯後放量，預計 2018 年長沙商品住宅新增供應在 1950 萬平米左右，供不應求的局面將逐步扭轉。
華夏時報 —思想創造價值—
▶微信 | chinatimes
▶微博 | @華夏時報 @水皮
▶網站 | http://www.chinatimes.cc
