來源：杠桿遊戲（id：ZhangYinyin0903）
這個新聞已經火瞭有一段時間，杠桿遊戲一直想說點啥，可又一直沒說，因為李嘉誠內地囤地、高價出售物業大賺已經不是什麼新聞。
今天恰好看到新京報的相關評論分析文章，我也參與探討一下。首先我要拋出一個看法，不要嫉妒和羨慕，更不必罵他，因為囤地暴富幾乎不是他的錯。那是誰的錯？
杠桿遊戲的觀點是，錯首先在於當初的賣地模式有問題。接著，更大的錯誤在於，這 10 年來，我們貨幣超發實在是夠多。
1
數千畝的超級大盤，讓開發商想不囤地發財都難！
賣地模式為什麼有錯？李嘉誠此次欲 200 億元出售的地，位於重慶市南岸區，面積達 164 萬平方米，也就是 2500 畝左右。
動輒數千畝的超級大盤、造城模式，根本上就決定瞭，開發周期本來就要十來年以上。
哪怕一塊幾十畝的地，從拿地到正常開發、銷售周期也要動輒 2 年，甚至更長。可想而知，上千畝、幾千畝地需要多長的周期。加之這個過程經歷瞭好幾次房地產的起落、調控，一直開發進程較慢，一點不奇怪。
至於說 2012 年國土資源部出臺《閑置土地處置辦法》規定：" 未動工開發滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的 20% 征繳土地閑置費。未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。"
可李嘉誠旗下的公司並不是沒有開發啊。也就是隻要開發瞭一點，剩下的慢慢動，政府部門就沒有理由收回土地。你拿他沒辦法。
再說瞭，人傢已經付過款，又是這麼大腕。杠桿遊戲覺得，如果重慶政府真敢做點啥，這個後果和影響可能是驚人的，這不和不久前東北亞佈力的情況類似瞭，要被全國黑。
所以，別說李嘉誠重慶這塊 2500 畝這麼大的盤，你無法不讓他囤地，就是隻有幾千平米，他挖掘機開去慢慢挖地基，也是開動瞭的。
而這十年來，全國房價漲瞭多少、地價漲瞭多少？重慶當初房價是多少，現在房價又是多少？特別是 2015 年末、2016 年開始啟動的這一波行情，讓房價、地價明顯再上一個臺階。
這個泡沫橫飛的過程，開發商比誰都心裡樂。今天市場行情已經這樣，人傢 10 年前低價買下瞭這麼大塊地，今天憑什麼不該高興，憑什麼不可以倒手？商人不逐利才是違反天性。
地方政府當初為什麼要一次性售出這麼大塊地？這個不得而知。但很多城市此前都搞超級大盤模式，特別是當初對一些香港來的大公司、國內排名靠前的大公司，非常歡迎。
地方政府也有自己的算盤，希望靠這些優質的公司，實現品質造城，或者城市更新等。還有的還有產業期待，希望借助優質、大開發商招商引資，推動高端服務業發展。
同時大開發商給得出錢，一次性掏出幾十億買地有這個能力，也幫助瞭地方政府增收。
說白瞭，大傢都是有自己的算盤。所以，今天我們嫉妒和批評李嘉誠囤地，可能根本就打錯瞭靶子。
2
十年，M2 從 40 萬億增長到 168 萬億，你說地價房價怎麼可能不大漲
2007 年末時，我國 M2 僅為 40 萬億，而到瞭 2017 年末，這個數字變成瞭 168 萬億。
就算什麼都不做，地價翻 4、5 倍也是合情合理的。何況，我國物價並沒有出現驚人的大漲，我們不算通貨膨脹很嚴重的國傢。
那麼代價就是，有其他蓄水池，把多出來的貨幣吸納瞭。是的，這就是房子和土地價格的倍增，就是資產泡沫。我們可以罵資產泡沫剪瞭窮人的羊毛，讓富人更富、窮人更窮。
但回過頭想，如果不靠房地產蓄水，這麼多的水流通到市場上，會有什麼後果？那就是物價高很多，接下來下一個詞語就是民不聊生，公眾的日子將完全沒法過。買什麼東西都貴，都買不起。
當然，杠桿遊戲不是說要感謝房地產，而是應該反思，我們這麼高的 M2，必然出現一些資產價格的大漲。
10 年前的 2007 年，全球金融危機還沒波及到我國，我國經濟欣欣向榮，房地產價格已經開始騰飛。不過，對於當初來說，二三十億元依舊是個大數字。拿出這麼大筆錢買地，用今天的觀點看當然不算多（其實也不少），但要考慮當時的情況。
對於當時的李嘉誠來說，倒不能說這是一場豪賭。因為他見識過香港怎麼賣地、控制土地出讓，怎麼玩出房價泡沫的。隻要是正常的思維，他該明白，中國內地一定會走上香港的路。
是的，土地財政、貨幣放水、階段性鼓勵房地產，和房地產是真愛，這些道理他應該比當時但內地開發商更懂，年紀和閱歷！
而李嘉誠，他有名氣、聲譽，重慶也好，其他城市也好，當時都喜歡他。都邀請他來投資，他也樂於參與到內地房價騰飛中去。
所以，大傢一拍即合。貨幣幫忙、政策鼓勵，地方政府盛情難卻，他在內地低價拿下瞭很多地。此前杠桿遊戲多次分析過和黃、長江實業的相關財務報表，他在內地的很多地，都是多年前拿的。
那麼今天，自然就到瞭收獲期。無論自己蓋來賣，還是直接倒手都是大賺。正如杠桿遊戲此前分析過的，時間就是力量，就是金錢，李嘉誠賣房子的利潤率非常高，遠高於內地大部分房企。
3
囤地不是誰都可以，超低負債率讓李嘉誠可以抗風扛雨迎接彩虹
負債率問題是很現實的。如果你動輒百分之八九十，甚至超過 100% 的資產負債率。你還敢不加快開發進度？
買地是要花錢的，甚至買地很多錢還是有成本的。動輒 6、7 個點的成本不算高，一些內地房企的資金成本更高。如果這樣，你放 10 年，成本就翻倍瞭，你還敢這麼玩？
我們看香港幾大地產巨頭，無論李嘉誠的長實，還是恒基、九龍倉，他們的資產負債率都在 20%-30% 左右。而內地房地，優質如萬科，也是 80% 左右，碧桂園差不多 90%，恒大之類杠桿遊戲就按下不表瞭。
超低的負債決定瞭，李嘉誠等的資金成本很低，按照其自己節奏開發即可。而相反，內地房企大部分拿地激進，動輒還搞出地王，必須靠穩定現金流循環。
如今的霸主恒大，當初就差點因為資金鏈緊張而倒下。當然，他們吸取教訓的辦法也很有趣，就是買更多的地，撬動更高的杠桿，靠高周轉實現資產負債率的穩定和下降。
這個玩法同樣也是囤地，但方式不同，是靠循環囤地。今天的高價地，明天可能就是低價。隻要貨幣放水不停下來，隻要土地財政問題無解，隻要地方和房地產還是真愛，那麼房價就一輪輪大漲。
在猛漲中，越邁開步子的開發商做越大，周轉效率越高，越可以獲得土地增值的收益。他們不過是辦法不同罷瞭，或低價買郊區地，坐等整個城市地價、房價上去，郊區變熱點地塊，地價、房價上去；或做地王，堅定看多房價暴漲，然後脫手 ……
至少這一波，無論內地的房企大鱷，還是李嘉誠們，都是受益者。區別隻在於，李嘉誠超低的負債率，讓他沒那麼累，不需要在追求規模中艱難生存、維持現金流和債務的平衡、可持續，而是直接近十倍的資產獲益。
未來還有沒有這樣的神話，杠桿遊戲不知道。但起碼迄今為止，李嘉誠內地 1000 萬方的土地儲備大部分還沒動。
如果說這是炒地皮，那麼在這一波行情之前活下來的開發商，誰又沒被動參與呢？
