賬禁不起細算，今天本號對調控前後剛需客和炒房客購房成本進行梳理，發現瞭一個驚人真相：剛需客買房成本增加，炒房客反而減少瞭！
近日，國傢統計局公佈瞭 70 個大中城市 10 月份房價指數。從數據能夠看出，歷經整整一年的調控，熱點城市房價幾乎已回歸平穩，尤其是深圳。
深圳從調控伊始，房價就率先下降領跌全國，截止到現在新房已經連跌 13 個月。
根據深圳中原地產數據可知，深圳新房均價從 2016 年 10 月的 55611 元 / 平米下跌至如今的 54288 元 / 平米。
每平米共下跌瞭 1323 元。房價均價和總價都下跌瞭，按理說購房成本應該大傢應該歡呼才對，雖然沒有下跌幅度完全沒有達到剛需客的預期，總歸是比之前便宜瞭，聊勝於無。
事實並非如此，因為經過一番計算本號發現一個驚人真相：盡管房價下跌瞭，首套房購房成本反而增加瞭一大筆。越調控，購房壓力越大。
下面我就以 2017 年 10 月新房和 2016 年 10 月新房價格來演算一下，看看在深圳購買一套 90 平米戶型的首套房，是否真的便宜瞭。
從上面表格可以清楚地看到，盡管房價下跌瞭，90 平米戶型總價下跌瞭 10.6 萬元，便宜的隻是幾萬首付。首套房利率普遍上浮，導致貸款成本顯著增加。購房成本不僅沒有便宜，還增加瞭。
90 平米戶型總價下降瞭 10.6 萬，現在購房成本卻增加瞭近 100 萬。購房難度比之前大得多，這還沒算上時間成本，貸款流程等。
當然，你可以說這對炒房客有一定的打擊作用，但更多傷害是給瞭剛需客。
導致這種現象的根本原因，是房價下跌幅度不夠。假若下跌一半從 5 萬跌至 2 萬 5，即使首套房利率上浮 20%，總成本也會便宜一大筆。
通過這番演算可以得出一個結論：對於首套房利率上浮的熱點城市來說，現在並不是剛需客買房的最佳時間。
你可能會說，並不是所有銀行都上浮 20%，大多數隻上浮瞭 10%~15%。
就以普遍上浮 10% 計算，現在購房貸款還款總額也需要 690.6 萬元，比一年前要多出 58.3 萬，總成本要比之前多 54.8 萬元。
不是剛需購房的最佳時間，是不是炒房的最好時機呢？
同樣以深圳 2017 年 10 月新房和 2016 年 10 月新房價格來演算，看看一年的時間，炒房也即第二套房的成本是如何變化的。
在計算之前需要強調一下政策變化。10 月 4 日前，二套房首付比例為 5 成，之後無論有無貸款記錄，皆為 7 成。
這表明投資客的購房門檻抬高瞭。房價連跌 1 年，如果全款購買，購房成本自然比去年便宜。
若按照正常的流程貸款又如何？
從演算結果可以清楚看到，炒房客購房門檻明顯被抬高不少。1 年前首付為 5 成 250.2 萬元，如今是 7 成 342 萬元，門檻高瞭 91.8 萬元。
門檻抬高是對炒房遊戲群進行清理，抬高瞭進群門檻，篩掉一批以小博大的鉆營者，留下的都是有實力的高凈值人群。
由於均價下跌，總價反倒便宜瞭 74 萬元。難度加大瞭，購房總支付卻降下來瞭。
綜合兩個圖表發現：調控政策之下，剛需客的購房成本增加瞭，投資客的門檻雖然被提高，購房成本反倒是下降的。
這或許是大傢沒想到的。
