轉自：東方財富網（ID：eastmoneynews）；作者：東方財富研究所
隨著全國房地產市場去庫存政策持續發力，商品房庫存延續下跌態勢。
截至 2017 年 10 月底，易居研究院監測的 80 個城市新建商品住宅庫存總量為 39490 萬平方米，環比減少 2.1%，同比減少 10.1%。
觀察歷史數據，2015 年以來全國 80 城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，充分體現瞭近三年全國去庫存 " 戰役 " 取得瞭較好的效果。當前全國 80 城庫存規模相當於 2013 年 8 月的水平，即庫存規模回落到瞭四年前的水平。
圖 1 80 城新建商品住宅庫存量
（數據來源：各地官方房地產信息網、 CRIC、易居研究院）
01
67 個城市庫存低於去年同期水平
2017 年 10 月，80 個城市中，有 13 個城市庫存出現瞭同比增長現象。其中珠海、合肥和惠州 3 個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到 95%、 79% 和 77%。
同時，80 個城市中，有 67 個城市的庫存出現瞭同比下滑態勢，其中杭州、 柳州和馬鞍山的同比跌幅較大，跌幅分別為 55%、49% 和 38%。
庫存同比下跌的城市數量明顯多於上升的數量，80 城補庫存的節奏需要加快。
表 1：80 城新建商品住宅庫存量同比增幅排序
（數據來源：各地官方房地產信息網、 CRIC、易居研究院）
02
新房庫存僅用 11 個月就可以消化完
2017 年 10 月份，80 個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為 10.8 個月，這也意味著市場僅需 10.8 個月的時間就能消化完這些庫存，該數值和 9 月份 10.8 個月持平。
目前存銷比在低位水平的基礎上，正呈現出震蕩上行的態勢。
定義：
庫存去化周期即存銷比 = 當月新建商品住宅庫存面積 / 最近六個月新建商品住宅銷售面積平均值，其合理區間為 12-16 個月，高於該區間說明庫存規模偏大，低於該區間則說明庫存規模偏小。
圖 2：80 城新建商品住宅存銷比走勢
（數據來源：各地官方房地產信息網、 CRIC、易居研究院）
03
部分三四線城市存銷比較小
經歷瞭本輪去庫存政策消化期，可以看出，有很多三四線城市的去庫存周期已經明顯收窄，即存銷比較小。
從 80 個城市的具體數值看，2017 年 10 月，包括滁州、柳州、清遠、茂名、常德、九江、宜昌、金華、莆田、溫州、馬鞍山、景德鎮、嶽陽、嘉興、日照和惠州等 16 個三線城市存銷比明顯偏低，即低於 8 個月的水平。
類似城市也是近期房價上漲相對較快的城市。
表 2：80 城新建商品住宅存銷比排序（單位：月）
（數據來源：各地官方房地產信息網、 CRIC、易居研究院）
04
房企在搶地補庫存
財經評論員嚴躍進表示：從補庫存的角度看，無非要做到三點：
第一是、遵循 " 巧婦難為無米之炊 " 的道理，積極增加供地，尤其是積極盤活一些存量用地資源。
第二是、" 查漏補缺 "，對於一些沒有及時形成開工項目的土地，應該借此次國土資源部對住宅出讓用地合同檢查的機會，積極釋放出來，進而形成可售房源。
第三是、" 生米煮成熟飯 "，對於已經具備預售條件的項目，應該積極督促房企拿預售證，以形成更為充裕的房源。
不過，住宅供應方面有各類管控政策。比如說國土資源部正積極部署開展住宅用地出讓合同執行情況的檢查，這有利於部分城市未來形成更充裕的可售房源。
但從短期來看，至少在今年年底前，考慮到房價穩定的政策導向沒有變化，所以年底前部分城市依然會執行較為嚴厲的預售證管控政策，這會制約庫存規模的上升速度。
來自中原地產的數據顯示：截至目前，2017 年拿地過百億元的房企達到 58 傢，而在 2016 年同期隻有 40 傢，2017 年截至日前，拿地 200 億元以上的企業有 30 傢。
從企業特點來看，大量的中型標桿房企積極搶地，特別是從 500 億元沖刺 1000 億元、1000 億元沖刺 2000 億元的第二梯隊房企，成為過去 7 個月搶地的主力，做大規模依然是當下房企的主流選擇。
中原地產分析師張大偉表示：雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地產數據看，房企在收獲瞭刷新歷史記錄的 2016 年後，資金情況非常寬裕，在去庫存之後，大部分標桿房企都開始積極拿地。
特別是部分熱點三線城市，房企搶地現象明顯。
中信建投證券一位分析師指出：在經歷瞭兩年市場回暖期之後，房企加速去庫存，優質庫存告急，大部分房企紛紛面臨補庫存壓力，同時這也是在今年市場調控影響之下，銷售增速持續下行，房企反而投資力度得以保持的原因所在，短期內在土地供給側結構性改革，市場仍以去庫存為主基調的情況下，房企庫存的總體水平仍將保持低位徘徊。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考 =
