住房租賃的東風一夜吹徹江南江北，從追求自有住房到租售並舉，從政策支持到土地出讓的嬗變，從企業探索轉型到金融配套的實現……變化正在發生。
租賃市場是個大蛋糕，市場的寬廣度還在不斷延伸。鏈傢的統計數據表明，目前中國約有 1.6 億人在城鎮租住，而未來十年，租賃市場規模將達 3 萬億元。而中國飯店協會公寓委員會的數據顯示，我國長租公寓間數已超 100 萬間，2020 年底品牌公寓將超 1000 萬間。
但市場也在展示現階段下的不確定性。租售同權倡導下，長租公寓的配套教育資源如何落實，開發商如何解決運營公寓所帶來的資金沉淀、如何廣泛利用 REITs 籌資和退出，是市場參與方必須面對的問題。
進入還是繞開，開發商須有抉擇。深圳首個純商品房租賃社區位於 " 星河榮禦 "，星河控股旗下的住宅項目。星河控股面對的不解和榮譽一樣多。星河控股副董事長、總裁姚惠瓊對第一財經表示，" 很多開發商都在嘗試，但幾乎沒人能把這種商業模式想明白。星河未來幾年還是地產開發為主，但也願意嘗試，目前已組建好長租公寓團隊。"
租賃時代如何算賬
萬科董事會主席鬱亮用 " 大時代 " 來形容住房租賃時代的到來。
鬱亮在媒體交流會上談及長租公寓時表示，" 大時代來臨，做好準備的時候會非常快，一夜之間就會來。"
租賃，是房地產剛性供需兩端最靈活、最具延展性的環節。今年以來，從中央到地方的政策密集出臺。首創證券認為，監管體系的完善和政策支持力度的提升將進一步降低租賃業的投資風險和經營成本，提升盈利預期，而產業鏈的完善也將間接利好買賣市場，鼓勵更多的個人和規模企業投資參與。
市場蛋糕和預期規模是吸引企業的前提。鏈傢集團董事長左暉以 " 租賃新時代 " 為題的演講中指出，未來 10 年，中國的租賃市場規模將達 3 萬億，而中國的租賃人口占比將達 1/3，城市越大，比例越高。
萬科是最早佈局長租公寓的一批開發商之一，也是目前擁有最多自持租賃住房用地的開發商。認為大時代來臨的鬱亮也看到，" 很多東西，不怎麼賺錢，或者沒有錢賺，因為還有很多制約。" 但他相信，" 學區、租售同權、稅收、REITs 問題都會逐步解決。"
姚惠瓊坦言，租賃時代的算賬方法與過去有所不同。" 不能用單一的回報率一個財務指標來測算，物業因為自持運營，也有升值的可能，應該用多種財務指標綜合測算。"
無論主動被動，開發商從銷售模式向自持運營模式轉變探索既成事實。2016 年底，住房租賃用地開始占據土地市場舞臺，上海、深圳等城市都已入市專門的租賃住房用地。11 月 10 日，深圳結束瞭一輪土地火拼，首塊租賃住房用地被深圳市人才安居集團以 10.1 億元斬獲，項目總代建的人才住房面積達 37860 平方米。
星河由姚惠瓊親自帶隊出戰，她充分感受瞭行業變天之際的市場氛圍。姚惠瓊告訴第一財經：" 深圳的土地太稀缺，如果不做這個，可能你都沒有前途，很多開發商就要離開深圳瞭。"
" 這種模式下，如果企業能把賬算好，還是能夠打平（成本），我認為即使是略虧，很多企業都會嘗試的。但是如果缺口太大瞭，大傢就不會做瞭，（企業的成本和利潤間）需要一個平衡。"
金融支持跟上
對開發商而言，從高周轉模式到自持，資金是最大的考驗。要想開發商資金參與住房租賃市場的建設，配套的金融政策必不可少。從中央到地方，金融機構被明確要求為住房租賃企業提供信貸支持、股權投資等金融支持，REITs 試點也受到鼓勵。
銀行作為最新一股介入長租公寓的力量，以建設銀行為例，其於深圳、廣州等城市，已與萬科、碧桂園、恒大、保利、星河等開發商簽約。
在深圳，建設銀行推出首批長租公寓房源共 5481 套，其動作可分兩步肢解，一邊是與企業合作簽署住房租賃權轉讓協議，增加租賃房源供給，另一邊推出為租戶提供純信用貸款用於租房的 " 按居貸 "。
其他銀行的動作趨同，如中信銀行與碧桂園簽約，承諾未來三年為其長租業務提供 300 億元保障性基金。工商銀行也推出 " 租 e 貸 " 為租戶提供相關金融服務。
在銀行這波合作中，星河拿出瞭整個小區入市，其位於深圳沙井的全新小區星河榮禦因此成為深圳首個純商品房租賃社區，提供 2687 套房源，占據建設銀行在深圳提供房源的一半。第一財經瞭解到，除瞭 3 萬多平方米的商業和必須移交給政府的安居房外，星河榮禦已無一套可售的房源。
這個決定讓人費解。第一財經瞭解到，星河明年在深圳最多隻有位於橫崗的一個新房項目入市，如果建設進度稍有遲緩，星河明年在深圳將無新項目可賣。
姚惠瓊並不避諱星河的處境，" 星河榮禦本欲國慶入市，改作長租公寓房源與建行合作是臨時的決定，但項目的廣告、營銷、代理等費用統統照付，星河在此事上並無任何收益。"
第一財經瞭解到，建設銀行在企業端的操作方法是，通過合作獲得房源，開發商保留房屋所有權的同時，向銀行出讓一定年限的房屋居住權，來獲得資金支持。
資產證券化也是金融支持的路徑之一，但具體操作上，各傢房企出現分歧。
今年以來，魔方、自如、新派、保利地產已先後發行 ABS 及類 REITs，來解決保有長租公寓房源所需的資金問題。世聯行董秘袁鴻昌也向第一財經透露，公司有發行 ABS 的打算，來獲得資金擴大長租公寓的規模。
不過萬科證代梁潔表示，" 現在 ABS 的產品還是類債券，不是真正意義的股權。（通過資產證券化）獲得市場價格變動的回報，現有政策環境下還做不到。現階段，萬科更傾向通過設立基金解決。"
姚惠瓊認為，保利的資產證券化產品是目前最接近 REITs 的產品，具有示范性作用，" 相信政策會逐漸放開，如果有可能，星河也會探索發行。"
星河榮禦改為公寓入市不會是孤例，但也不意味著星河就此大舉進入，姚惠瓊話語裡更顯謹慎，她甚至不願意說出星河長租公寓保有目標的規模，" 市場還在變動中，我們會去嘗試，但暫時是小范圍的嘗試。" 在多傢房企十萬、百萬級別的房源保有目標下，這種說法或者更接近中小房企的心聲。
