轉自：貓叔聊財經（ID：maoshucaijing）；作者：貓叔
詩酒大會終於結束瞭，最大的感觸是，做公號真不容易。這年頭寫公號都成瞭刀口舔血的營生。眼睜睜看著三個基友被封號。幸好本喵懶，在知乎發瞭一篇文被秒刪後就決定休息瞭。
雖然 dahui 結束瞭，但對於輿論的監控，如同房地產調控一樣，還會持續更久。本喵也在瑟瑟發抖中 ~ 但文章還是要寫的，不過不能寫的太露骨瞭。
01
樓市的本質
言歸正傳。今天要聊的是，為什麼樓市很多現象讓人困惑的問題。算給小白一個啟蒙。
如何認清樓市？其實樓市的本質很簡單，看不清楚的人，是被太多信息過度幹擾瞭。
我們都知道，浮在水面的冰山，僅僅是整體的一小部分。而更為龐大的部分隱匿於水下。如果把樓市比喻成冰山的話，那麼，大多數人僅僅看到的是水上的部分，水面上的問題，是房子的居住屬性問題，跟每個人都息息相關——所以，大部分人的問題無非就是兩個：
1、未來房價是漲還是跌？
2、什麼時候才能買。
但實際上，往往是水下那龐大的，大部分人不輕易涉及到的部分，才是左右房價漲跌的根本因素，才是房地產的實質。
房地產，是宏觀經濟的調控工具。至少現在還是。任志強的話，可能說的更難聽，但更形象瞭一點：
房地產就是夜壺 ,
需要拉動經濟的時候就拉出 ,
不需要時就靠邊站。
每當經濟不好的時候，就是房地產市場再次啟動的時候。回顧歷史，我們可以看到房地產的調控記錄：
刺激：1999-2003 發展購房信貸、降低稅收取，消不合理收費、土地出讓實行市場化機制；
抑制：2004-2008Q3 依賴房地產投資發展經濟、同時抑制房價過快上漲；
刺激：2008Q4-2009 全方位刺激購房需求；
抑制：2010-2011 首次限購、調控持續升級；
刺激：2012-2013Q1 降準降息；
抑制：2013Q2-2014Q2 國五條出臺、強調差別化信貸；
刺激：2014Q3-2016Q3 限制性措施大面積寬松；
抑制：2016Q4- 今 全面限制、調控史上最嚴 2016Q3 調控政策再次收緊、限購限價限售限簽限轉讓等政策出臺；
（以上來自西南證券報告：《擁抱價值周期，地產投資三段論》）
每一次刺激或抑制房地產，都有其不同的背景。但相同的是，再也沒有比房地產更好更見效的調控工具瞭。
以本輪周期舉例，自 2014 年 7 月份開始，我國外匯儲備進入逐月減少的趨勢，2015 年更是 20 年首次外匯儲備下降。
’在此背景下，不惜一切代價捍衛外匯儲備是我們的共識，而房地產恰好又是唯一能夠和外匯規模匹配的行業，14 年 3 季度開始，限購限貸規模大幅度放松，去庫存成為我們的口號，房地產給瞭市場一個資金通道。
實際上，房地產也出色的完成瞭任務。在去庫存的大背景和外匯的嚴格管控下，我們的外匯流出速度逐漸放緩。17 年外匯也止跌回升。與此同時，我們多地還出現瞭房產 " 限售 " 政策，把猛如虎的資金鎖在籠子裡，既保證瞭增長，又防范瞭風險，堪稱完美。
（圖片來自同策咨詢研究部）
看瞭這麼多，你瞭解頂層設計的思路瞭嗎？比起房價漲跌，或者說，一定程度的房價漲跌，不是高層考慮的事情。我們要確保的是
1、經濟的高速增長（從 2020 年到 2035 年，在全面建成小康社會的基礎上，基本實現社會主義現代化；2035 年到本世紀中葉，在基本實現現代化的基礎上，建成富強民主文明和諧美麗的社會主義現代化強國）
2、防止較大的風險出現（經濟、社會、民生，方方面面）。
所以，未來房價漲不漲。要看整個宏觀經濟能不能保持不錯的增長。當房地產投資下滑影響到宏觀經濟的時候，到時一定會放松。
如果真要跳大神預測一下什麼時候會放松。
我們看一下剛剛出爐的，第三季度的經濟數據，GDP 是 6.8% 的增速。而且目前三四線城市的房價也在 " 去庫存 " 中，短期一年到一年半內，這個口子打開的可能性不大。（別輕易被媒體們 " 以後不可能再大漲，或者樓市已經變天 " 收智商稅）
02
樓市中的利益博弈
這方面不可能說的太透。但是可以舉個例子。
我們上學的時候，都是分成 N 個小組打掃衛生。每個小組長都負責一個片區。校領導們巡視的時候，有時候會抽查某個片區，抽到誰，誰不嚴格執行命令，那就要挨罰。
當然，領導們的檢查有高壓期也有放松期。高壓期再調皮的學生也要老老實實做衛生。過瞭高壓期，該偷懶還是會偷懶。
看一件事情是不是能落地，不僅要考慮到下達命令一方的態度，更要考慮到執行層面的難度。
我們地方 ZF 的任務和目標是，要提高居民長期的福利水平。
雖然土地財政屢受詬病，也正是因為土地財政，才能使得地方 ZF 有相對充足的資金來源推進城鎮化，進行進一步的居住，娛樂配套升級，帶動城市的經濟發展。也正式因為城市發展，居民收入提到，城鎮化才能提升土地出讓金的價格。
當前，二三線城市依然以土地財政為主要收入來源。這是客觀事實，三五年不可能發生根本性改變。
2016 年南京、合肥等城市土地出讓收 入甚至超過瞭當年的財政收入；
同時，對於大部分二線城市，房地產市 場仍然以新房市場為主。
以百城土地成交的溢價率作為監測開發商競拍土地情緒的指標，可以觀察到，在每一次小周期中，當調控政策出臺，其影響不斷發酵，土地市場溢價率出現大幅度降低之後，一段時間後普遍會出臺調控修正政策或擴張性財政政策。
房價的每次小周期波動，基本都與土地市場的小周期保持一致。土地市場在房價上漲期間，溢價率高漲，開發商競拍土地熱情高漲；在房價下跌期間，土地市場溢價率下降，在調控政策影響逐漸發酵之後，核心城市出現流拍情況。從歷史路徑觀察，在房價下降、土地市場低迷持續一 定時間後（一般大於 6 個月），會有調控修正或者是擴張性財政政策出臺。
一個關鍵的參考因素是，當土地市場行情低迷、出現大規模流拍、地方政府的土地收入下降的時候，調控政策的拐點也就到來。
說明：
本文隻是論述瞭未來房價大漲的可能性，而不代表現在積極進入樓市。眼下大部分都是牛市末期，比如武漢長沙，而環京也已經盤整瞭一段時間，明年的樓市大部分會很冷。但未來，依然有機會。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
