超 50 城出臺房屋租賃政策

11-20

2017 年 " 租賃 " 成為焦點。從中央的頂層設計到各地陸續出臺扶持政策,今年可謂是租賃的 " 紅利年 "。

實際上,我國現階段租賃市場份額比較小,這也意味著未來潛在市場巨大。全國房地產商會聯盟主席顧雲昌表示,一般的發達國傢租購比例為 3:7 或 4:6,由於我國一開始是以售為主,造成租賃市場和銷售市場的比例不協調。

在 " 租購並舉 " 政策的引導之下,長租公寓的出現正在補位租賃需求比例。國傢政策方面頂層設計已搭建完備,租賃市場迎來多方資本入局。

龍湖集團作為首傢將長租公寓業務定位於主航道業務的開發商企業,積極響應國傢租售並舉政策的同時,佈局樓市下半場。龍湖集團副總裁兼冠寓公司 CEO 韓石表示,冠寓是龍湖集團繼住宅、商業、物業後,集團的第四大戰略主航道業務,預計 2017 年底前開業 1.5 萬間,中期計劃開業 5 萬間,三年內力爭進入行業前三,實現 20 億元營收的目標。

租賃政策護航

事實上," 堅持房子是用來住的,不是用來炒的 " 長效機制正在形成,從 " 重購輕租 " 到 " 租購並舉 " 意味著住房制度正迎來根本性轉變," 租售並舉 " 儼然已成為樓市調控的主基調。

去年 6 月,從國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》開始,全面部署加快培育和發展住房租賃市場的步伐越走越快。

直到今年 7 月,九部委確定首批 12 個重點城市開展住房租賃試點," 租賃之火 " 迅速蔓延。目前,除瞭試點城市以外,各地紛紛落地住房租賃政策。

其中,10 月全國共有 25 個城市發佈有關房地產調控政策 34 次,其中鼓勵租賃相關政策有近 20 次。根據中原地產研究中心統計數據顯示,截至 10 月 30 日,全國已經有超過 12 個省份 50 個以上城市發佈瞭租賃政策。

從政策內容來看全方位規范租賃市場,其中,廣州首次明確租賃住房的人均居住使用面積不得低於 5 平方米,並嚴禁群租房;規定單套住房改造不得加建廚房和衛生間,禁止 " 房中房 ";嚴禁單位宿舍、住房租賃企業經營 " 膠囊公寓 "。

北京的租賃新政,則圍繞完善住房租賃管理服務體制,多渠道增加租賃住房供應,加大住房租賃的金融支持,明確住房租賃行為規范,加強市場主體監管等方面做瞭諸多規定。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,綜合各地租賃政策內容來看,主要是通過加減法政策,增加土地供應,減少選擇租賃居住的阻力,並通過建立租購並舉的住房制度,鼓勵租賃消費,穩定租賃關系,賦予租房者更多的權利。

此外,各大城市加速增加租賃用地。中原地產研究中心統計數據顯示,全國已經有超過 10 個城市出現租賃類土地成交,供應超過 8 萬套。

搶占市場高地

鏈傢研究院院長楊現領表示,在政策利好和市場蓬勃的大環境下,萬億租賃市場還將迎來更多參與主體,形成土地供應商、開發建設端、產品運營端、金融支持端、租後服務方等多元主體各司其職的市場新格局。

然而,在傳統租住方式侵占瞭 95% 的租住需求情況下,新型消費升級的租房需求遠遠沒有足夠供應,長租公寓應運而生。

邁點研究院監測數據顯示,北上廣深四個一線城市的集中式品牌長租公寓數量合計達 335 傢,占集中式品牌長租公寓市場的 70%。面對萬億級藍海市場,目前 TOP30 房企中已有 1/3 房企通過不同方式佈局長租公寓。實際上,萬科、龍湖、保利等各大房企入局長租公寓,搶占市場份額成為今年一大看點。

以龍湖旗下冠寓為例,冠寓在全國的佈局節奏在下半年開啟加速模式,截至 10 月底,龍湖打造的冠寓已佈局全國 14 座城市,並且全面進駐北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。而品牌成為龍湖做長租公寓的第一大優勢——背靠集團,地產業務多個城市公司先期佈局,使冠寓有低成本的融資能力,並且對不同城市深度的解讀也有更好的先決條件,再加上客研及大數據的支持可以深耕城市人群特性,在這樣的基礎上做冠寓,就會有很快的突破。其中,上海 10 月底 9 店齊開,廣州冠寓已拓展 6 個項目近 2000 間房,未來廣州龍湖長租公寓業務根據城市及產業的發展趨勢,結合軌道交通的便利性及配套的完善,重點拓展廣佛城區。

此外,深圳作為龍湖冠寓全國佈局的重點城市,首次進入便以長租公寓產品破題,業務進展速度驚人,短短幾個月時間獲取 6 店共計 4746 間房量。

目前冠寓開業項目的出租率基本維持在 95% 以上,龍湖冠寓總經理王俊英表示,冠寓力爭在發展速度、資產經營及增值服務等全產業鏈持續發力。

事實上,在冠寓的管理和運營當中,得到瞭集團的充分支持與授權,不僅可以快速決策與推進,更加能夠協調整個集團的資源為年輕租住人群所用。

龍湖方面希望將產品和服務延伸至 " 全生命周期 " 即 " 居住 + 租住 ",冠寓就是集團品牌對於年輕租住客群的一次拓展,讓更多的年輕人享受龍湖物業、地產、商業、租住等完備資源的配套服務。

盈利模式雛形

在長租公寓尚處於搶占市場階段,誰擁有規模優勢,便占據瞭市場主動權。

作為房地產開發企業,龍湖集團是首個將長租公寓定位為繼地產、商業、物業之後,第四大主航道業務進行投資和佈局。這意味著,冠寓在龍湖的地位不僅僅是長租公寓產品那麼簡單。

華平投資執行董事長張其奇曾表示,長租公寓盈利會經歷三個階段:單店階段輕松盈利;單店擴張階段由於企業管理、擴張速度等原因導致盈利下降;規模經濟階段,形成真正的競爭力。

以冠寓為例,目前,冠寓的前期經營資金主要以集團投入為主,加之背靠集團優勢,以出色的資本市場評級和資金配置效率,資金獲取成本較低僅 4.7%。

長租公寓考驗房企的運營能力,而運營歸根結底人的因素占主導。龍湖集團源源不斷的為長租公寓輸血,據瞭解,冠寓團隊大都是龍湖體系的精英團隊,這就為冠寓的運營和發展提供瞭強大的人才儲備力量。

實際上,依托龍湖的穩健基因和各大城市據點,冠寓充分運用瞭集團優勢,對各地市場能夠做出精準判斷,這是冠寓快速拓展的保障。從拿到項目到投入運營的效率越高,對早日盈利越有利,冠寓從拿項目到開業控制在 5 個月左右的時間,盡可能發揮時間優勢,而招標采購環節中,可以采用集團招采,不僅成本低,而且供貨速度快,還做到瞭質量的把控和保證。

經過不斷探索和經驗積累,韓石率先在業界提出 "CityHub 綜合平臺 " 理念,通過互聯網思維,背靠龍湖集團,撬動城市資源互通,讓租住去 " 孤島化 ",進入社區平臺化的 3.0 時代,讓資源為租住人群所用,為年輕人這一城市中堅力量創造更優質生活體驗。

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