自如投資者稱利用大數據和技術提供高質量服務的公司將成房屋租賃行業新贏傢
" 城市化進程和控制房價的需求，促使租房行業快速增長 "
為瞭給全世界上漲速度最快的房價降溫，中國大力推動民眾租房而不是買房。這促使風險投資傢把數百萬美元投入正被技術改變的傳統行業：（房屋）租賃管理。
騰訊控股、華平投資 ( Warburg Pincus ) 和紅杉資本 ( Sequoia Capital ) 等風投公司紛紛押註初創企業將贏得中國住房租賃市場的份額，根據東方證券 ( Orient Securities Co. ) 的預測，這個市場的整體規模到 2030 年將增至 4.2 萬億元人民幣（約合 6640 億美元），相當於 2017 年中國房屋銷售總額的近一半。
鼓勵租賃住房的措施，促進瞭 1988 年保護私人財產權以來最重要的一些政策變化。這也為自如、優傢和魔方公寓等幾傢公司帶來瞭機會。在自如開展業務的九座中國城市，已經有 120 萬租客使用該公司的服務。這些初創企業正在為社會信用設置新的門檻：利用數據和技術來決定房租價格、篩選租客、生成極其詳盡的客戶喜好和習慣資料。
" 中國的城市化進程、加上年輕一代改善生活質量和控制房價的需求，促使住房租賃行業實現快速增長。" 紅杉資本中國基金的合夥人劉星說，" 那些能夠通過應用大數據和技術提供高質量專業服務的公司將成為這個領域的新贏傢。" 該基金是自如的投資者。
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籌集資金
2018 年 1 月，自如完成瞭由華平、紅杉和騰訊領投的 40 億元人民幣融資。優傢的投資者包括 DST 和小米創始人雷軍設立的風險投資公司順為資本 ( Shunwei Capital Partners ) 。對中國企業投資約 80 億美元的華平投資中國區聯席總裁程章倫 ( Julian Cheng ) 表示，該集團投資瞭這個領域的三傢初創企業。
根據房地產經紀公司鏈傢的調查，中國有 1.9 億人租房，77.6% 的人生活在遠離傢鄉的地方。包括碧桂園控股公司在內，中國最大的幾傢開發商宣佈計劃提供數百萬套全新的租賃房源。
不同於以度假租房平臺著稱的愛彼迎 ( Airbnb Inc. ) 或途傢網，這些新興初創企業專註於長期租賃，比如租賃期限為一年的合同。
例如，優傢把廢舊廠房翻新改造成共同生活的社區，為年齡通常 45 歲以下的青年租戶提供共享辦公空間、廚房、健身房和電影院。這些租戶可以使用優傢應用程序進行支付，創建在線個人資料，加入徒步旅行和攝影等興趣小組。
小開發商
優傢已開始與規模較小的地區開發商合作，比如總部位於廣州的時代地產控股公司 ( Times Property Holdings Ltd. ) 。優傢表示，公司將管理大量公寓並獲得房租分成，通常為 6% 至 8%。
總部位於北京的優傢估計，到 2018 年 2 月中旬，將在包括北京、上海和南京的中國城市管理多達 10 萬套房源，房源面積從 30 平方米到 50 平方米不等，通常每月租金為 2000 元到 3000 元。
" 我們比傳統房產管理公司做的更好的方面是，我們正在創建社交網絡，" 優傢聯合創始人劉洋說，" 如果我們大規模復制這種模式，將成為可以盈利的業務。"
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個人業主
自如的房源供應更加多元化。該公司是 2016 年從在線房地產平臺鏈傢拆分的業務，主要管理個人業主的房產。自如對房屋進行整修，讓房間達到出租標準，使其與傳統租賃服務有所區別：一切都可以通過應用程序完成。
客戶可以在網上查看公寓照片，自如表示這些照片都是真實的。如果客戶找到他們感興趣的房源，他們會收到智能鎖密碼，從而進入公寓，不必與房屋中介打交道。在租戶搬進來時，他們會看到標準化的傢具。如果水槽堵塞的話，租戶點擊幾下軟件就可以預約維修服務。自如還在嘗試引入更多的聯網傢居，這樣用戶就可以通過應用程序控制照明、電視收看和室內溫度。
一直以來，自如都在收集數據。雖然首席運營官梁占華表示，該公司還沒有完全想好用這些信息做什麼，但是機會是無限的。
" 如果我們有 1000 萬租戶，他們每天花 10 個小時使用我們的應用程序，那就有 1 億個小時 " 的數據， 梁占華說，" 可以想到很多東西，我們可以探索很多領域，他們的生活方式、他們需要什麼服務、他們想看什麼內容。"
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信用評分
自如和優傢已經與螞蟻金服和騰訊聯手引入社會信用評分，信用評分是用財務狀況和其他指標來評估一個人是否適合成為客戶。這在一定程度上有助於決定人們能否租住公寓。比如，自如用戶需要讓該公司查看他們在螞蟻金服的信用評分，以及類似於領英 ( LinkedIn ) 的中國服務中所登記的信息。隻有信用評分超過 70 分的用戶才可以入住。
多倫多大學公民實驗室 ( Citizen Lab ) 研究員阮洋 ( Lotus Ruan ) 表示，讓企業獲得如此多的個人信息可能會帶來風險，公眾還沒有完全意識到這一點。阮洋說，人們對 " 應用程序帶來的便利或社會信用評分在這方面產生的隱私風險 " 缺乏認識。
自如與公寓簽約，然後以高於房東要價的價格租給房客，從而賺取差價。梁占華表示，自如在 2017 年收取的租金總計 150 億元人民幣，他不願透露該公司是否盈利。自如希望把房源數量增長一倍，到 2018 年底達到 100 萬套，包括每月租金 1 萬美元的豪宅和小型工作室。
對於運營商來說，初期投資數額巨大，等待回報的時間可能很長。這些初創企業正在做許多開發商不願做的臟活累活，他們粉刷房間、提供衛生間清潔服務、共享廚房和健身房，為租戶打造在線社交網絡。這些企業正在依靠規模取勝。
" 我們對自己的定位是蛋糕上的奶油。奶油層也許很薄，但是會增加蛋糕的價值。" 優傢創始人劉洋說，" 我們抹瞭很薄的奶油，但是可以用在每個蛋糕上，所以這可以成為有利可圖的業務。"
撰文：Lulu Yilun （Chen Emma Dong 對本文亦有貢獻）
編輯：方李敏、梁桐
翻譯：孟潔冰
