轉自：梵高先生（ID：vgxs2012）；作者：安靜
這是深圳房網上半年的一個帖子，發文時間是 2017 年 3 月 19 日。昨天被一行業大咖翻瞭出來，覺得挺有意思的，索性就來聊聊。
帖子講述的是是一位深圳女房東的無奈和空虛，原標題是《作為房東，人生意義在哪？》——
不願點開圖片的嬾，給你們轉述下原文——
來深十幾年瞭，業餘時間喜歡研究樓市和配置資產操作。自己開店的錢有結餘都投進來瞭。如今福田，羅湖，南山和寶安都有房產。主要集中在福田和羅湖的學區房。南山主要是科技園一帶。
總算下來有 40 多套瞭。每月從月初收租到月尾。今年店效益一般，也想換個活法，就把店關瞭。
出去玩瞭幾個月，回來就剩下房東一個社會身份瞭。也在研究風投和股票，但是錢到一定基數就是個數字，沒什麼感覺瞭。找不到其他奮鬥的方向。心好累。人沒目標瞭太空虛瞭，連時間都變得壓抑。
帖子的真假我們暫時不去討論（事實上 100% 吹水貼），我們姑且就當這個帖子是真的吧，我們不妨來算算這位女房東的身傢。
YY 一下，這位女房東的資產配置不妨設為 40 套，相較於羅湖，福田和南山的學區房的水位更高，我們不妨假設她：羅湖和福田總共 30 套，南山 10 套。再細一點：羅湖 20 套學位房，10 套非學位房。福田 5 套學位房，5 套非學位，南山科技園 5 套房產。而且，都是名校的學區房。
因為這位女房東的偏好是學區房系列，我們先來普及一些最新的學區房數據。為些安靜調取瞭一些有證有取的數據——
據教育局今年上半年公佈一組數據，深圳市公辦小學缺口是約 4.63 萬個，初一基本平衡。預計到明年，小一學位缺口可能達到 6.1 萬左右，公辦初一的學位也有可能出現大約 3000 個左右缺口。
一句話概括：深圳的學位房狠緊張。事實上，全國核心城市或者非核心城市的學校資源，一直供不應求，長期的教育資源不足，才出現瞭廣州首發的 " 租購同權 " 一說。
不得不說，這位女房東的眼光確實挺獨到的，學位房一直是硬通貨。數據顯示，從 2011 年以來的 6 年時間裡，深圳名校學區房均價漲幅高達 248%！
而且，從 2012 年後，初中名校學區房均價，就開始跑贏深圳全市均價。到瞭 2016 年，這種價差價最高的時候，差不多達到瞭 5 萬 / 平。
而深圳三大知名高中附屬初中的學區房：這兩年價格基本都維持在 10 萬元 / 平方米以上。另據 @搜狐焦點深圳 資料：2017 深圳學區房價格，深圳 10 強初中名校學區房全搜羅，最高報價 21 萬多 / 平。
這時候有人可能就會問瞭：帝都的學區房不是說最近降瞭 10% 嘛 ，深圳應該也慘瞭吧？不好意思，真相大相庭徑：深圳名校學區房房價成交依然不錯，不降反升，成交量也非常不錯。
比如景田某個帶福田外國語學校的學位房，去年同戶型報價 650 萬，今年在 710 萬。而有著深圳高級中學學位的東海花園，最近就成交瞭 18 套。截止 9 月 12 日，百花名校學位房報價，較年初上漲 5-8%。（數據來源於深圳學區房攻略）
好瞭，我們來具體算算這們女房東的身傢，如果按這位女房東在羅湖擁有 10 套學區房和 10 套非學區的話。那麼她在羅湖的資產是多少？我們首先來看看羅湖學位房的價格——
這張圖是 2016 年的數據瞭，最新的安靜沒有找到，作為深圳歷史最老的區域，羅湖比較著名的名校主要有深圳中學初中部、翠園中學、桂園中學和羅湖外語學校、深圳小學、荔園小學、紅嶺中學等。
學區房的價格在 53000-76500 元 / 平米不等，比羅湖區平均價 51000 元 / 平米（2016 年）高出 2000-25500 元 / 平米，溢價率根據各樓盤樓齡與品質差異在 4%-50% 之間。
我們取中值計算，大概算個 6.5 萬 / 平的樣子，老羅湖學位房的分佈，大概是 30-40m 平左右的一房一廳，50-70 平的二房。我們折合就按 50-60 平算吧。那麼，這位女士在羅湖的 10 套學位房的總資產就到瞭 3250 萬 -3900 萬左右左右。
非學位房呢，面積可能相對大一些，以 70 平的二房來計算，按照 10 月份羅湖房子的二手房均價 4.7 萬來算，則總價大概在 3290 萬左右。
也就是說，這位女士在羅湖的房子的總資產可能達到瞭 6540 萬 -7190 萬左右。
算完瞭羅湖，我們再來看看她在福田的房子值多少錢。按照預想的那樣，這位女士在福田擁有 5 套學區房，5 套非學區房。福田的學區房多少錢呢？安靜再放一張 4 月份的名校學區房的圖——
同樣的 2016 年的數據。福田的主要名校有深圳外國語學校、深圳實驗學校、深圳高級中學、福田外國語學校、百花小學等。
名校學區房的價格在 79000-110000 元 / 平米不等，名校學區房的價格在 79000-110000 元 / 平米不等，比福田區平均價 69000 元 / 平米（2016 年）高出 10000-42000 元 / 平米，溢價率在 15%-60% 之間。
同樣取中值計算，名校學區房大概在 9.5 萬左右，折合就按 50-60 平來計算，則 5 套名校學區房的總價值在 2370 萬 -2850 萬左右。再加福田的 5 套非學位房（同樣以 70 平計算），折合 10 月份 6.2 萬左右的均價。
算瞭一下，這位女士在福田的房子的總資產達到瞭 4540 萬 -5020 萬。如果再加上南山科技園的 10 套非學位房產，均價 7.3 萬，按 70 平計算總共 5110 萬左右。
總結一下前面的推算：
20 套羅湖的房子的總資產 6540 萬 -7190 萬。
10 套福田的房子的總資產 4540 萬 -5020 萬。
10 套南山科技園房子總資產 5110 萬。
按照最保守的估算，這位人生贏傢在深圳的總資產就達到瞭 1.62 億 -1.73 億，當然，這裡面還提到瞭收租。那麼，50 套房每個月收租多少呢 ?
安靜就不展開瞭，給一個總的數據吧，按月租金 64 元 / 月 / 平米來計算的話，40 套房子均面積 60 平來計算的話，大概每個月能收 15.3 萬左右的房租。
也就是說，一年啥也不幹，躺著就能收 184 萬左右的租金。按這位女士的持有時間來看，就算個 5 年吧，5 年租金總共 920 萬。
當然，這是大致的估算，房子的估算面積可能相對保守，而且裡面的部分學區房的房價數據也隻是在 2016 年的時候，全部取的均值。高明一點，10 億也不是完全沒可能。
最高明的玩傢，比如說之前安靜 5 月份曝料的那套房產：深圳華僑城成交的一套臨湖獨棟大別墅總價 3 億，單價 54 萬一平，輕松賺 2 個多億。40 套 =1 套，眼光膽色絕倫。
事實上，深圳億萬身傢的人也比比皆是。最新的《2017 胡潤財富報告》顯示：深圳有 5200 個億萬富豪傢庭，平均每 170 人中就有一個千萬富豪，在千萬資產高凈值密集城市中排名第六！
這是貨幣洪流下的社會真相。世界上，有人負責挖金礦，也有人負責掉坑。這是思考方式的不同與認知的不同而造成的。這些年，很多人錯過瞭房子的黃金時代。為什麼 ? 因為認知的錯位。
房子有沒有泡沫，當然有。然而，信息大爆作時代，這個社會最大的泡沫其實是迎合基層的、感性的麻醉劑，比如說白巖松，比如說馬雲，比如說 " 詩和遠方 " 的高曉松。
這些話都說的很好，隻是偏感性。而真話與理性的觀點，大部分其實都是很難聽的。歐神說，毀三觀，以上全錯，不是沒有道理。不鼓勵炒房，隻是，要感性的生活，更要理性的看待這個世界。他勉，更自勉。
高房價是原罪，而 40 套的女房東的童話故事，在房住不炒的基調下，在現今的樓市邏輯下，也隻適合回味瞭，已然成為歷史。但是，仍舊觸目驚心
