今日（8 月 28），國土部和住建部聯合發文，核心隻有一點：試點在集體土地上蓋房出租。
重點內容如下：
1、首批試點的城市有 13 個，分別是北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
2、試點的目標是形成可復制可推廣的成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。
3、集體租賃住房隻租不售，承租人不得轉租。
4、確保租金穩定，保證承租人獲得基本公共服務。
通知原文很短，但融 360 房貸君（fangdai123）看瞭試點方案，其實釋放瞭很多重要信號。
一、降低房租，很給力
目前租賃房源主要來自於存量房、公租房和開發商運營的長租公寓。第一種，房東的議價能力還是很強；後面兩種房源實在有限。
而一旦開放集體土地蓋租賃住房，那形勢可就大不同瞭，至少對房租會產生重大影響。
集體土地直接蓋房出租，它繞開瞭招拍掛流程，讓村集體所有居民直接成為 " 房東 "。
從《方案》的細則來看，未來更可能是村集體以土地入股，與開發商合夥成立集體租賃住房運營公司，這種玩法實際上是 " 強強聯合 "，村集體出土地，讓開發商負責開發運營，共享租金收入。
不僅如此，由於簡化瞭流程，集體租賃住房的成本實際上非常低，大項隻有建設成本。在商品房的價格構成中，建安成本占比大約在 20%-40%，城市等級越高，占比越低。
集體租賃住房會給集體和開發商留出利潤空間，但即便如此，它的實際租賃水平也相當值得期待。融 360 房貸君認為，未來集體租賃住房的房租不僅低於市場租金水平，更會低於公共租賃房的的租金水平。
前段時間，易居發佈瞭一組數據，北京、深圳等主要城市房租壓力非常大，現在集體租賃住房的出現，會在很大程度上拉低房租的預期。
在降房租的同時，承租人也能同等享的公共服務。
《方案》明確指出要保護承租人享受基本公共服務。有條件的城市還會探索社會保障機制。
也就是說，城市在對待租房者上都會一視同仁，不論你租的是公租房、存量房還是集體租賃住房。
二、利好農民有限，利好小產權房
集體建設用地主要集中在農村，但租賃需求卻集中在大城市，所以集體租賃住房的發展利好農民有限。
但是另一種房子——小產權房，卻可能從此迎來利好。
小產權房一直以來沒有給它找到一個相對合適的定位，這種房子已經形成規模，但直接轉正已經不可能，但由於小產權房承載瞭大量居住需求，直接 " 判死刑 " 也不合適。
現在小產權房通過發展集體租賃住房的機會，找到自己的定位，應該是一種相對合理的方案。未來這些小產權房，隻要能用於出租，就有可能被集體住房租賃公司 " 收編 "，統一用於租房。
隻不過，從產權的角度來看，新建的集體租賃住房跟小產權房非常相似，雖然強調瞭隻租不售，但這裡仍然屬於模糊地帶，要防止走偏。
三、對房價的影響
說這麼多，大傢估計還是想知道這類房子對房價有多大影響。
融 360 房貸君認為，集體租賃住房的發展對房價的影響比較有限，因為這些房子從一開始就決定瞭隻能用來租，它能從一定程度上承接住房需求，但租房需求旺盛的城市，往往產權類商品房供應一直都相對偏緊，且貨幣供應量偏緊。
商品房供應量方面，已經有幾十個城市實施瞭 " 限售 "。
限售 2 年的有：廈門、福州、廣州、青島、常州、承德、揚州、東莞、海南、濟南、蕪湖、嘉興、無錫、長沙、北海、南寧、徐州。
限售 3 年的有：啟東、珠海、惠州、成都、珠海、南京、鄭州、開封、張傢口。
限售 5 年的有：保定（白溝新城）、西安、沈陽。
而貨幣供應早已大規模下降，目前很多剛需購房者的房貸申請都被推遲。
這兩個偏緊，決定瞭目前房價難以出現明顯的波動。實際上正是因為房價走勢可控，現在才能騰出手來發展租房。
在融 360 房貸君看來，提出在集體土地上蓋租賃住房，實現瞭兩個重要目標：
一是可以快速補齊租房市場的短板。房子用來出租可以有多種方式，開發商可以拿地蓋房子用來出租，業主手裡的二手房也可以用來出租；前者成本高，推進慢，後者則由房主主導，租金不好掌控，集體租賃住房的出現，略去中間環節，有望加快補齊租房市場的短板。
二是降低租房者的負擔。這是最重要的目標，無論是開發商的長租公寓，還是業主手中的二手房，租金水平都談不上合理。租房者的負擔還是很重的。集體租賃住房已經繞開招拍掛，剔除瞭中間成本，既能夠讓原居民分享收入，還能能夠以較低的價格降低租房人群的負擔。
