最近一段時間，關於胡潤百富榜的報道可以說是沸沸揚揚，特別是胡潤與阿裡的各位富豪們的互掐，一直以來八卦都不是我的愛好，所以我們今天不來討論八卦的問題，但是有一個現象引起瞭我的關註：根據胡潤榜，恒大董事局主席許傢印以 2900 億元身價首次成為中國首富，取代萬達集團董事長王健林；騰訊公司董事會主席兼首席執行官馬化騰以 2500 億元財富超越阿裡巴巴董事局主席馬雲，位列第二。最近三年，首富分別是王健林和許傢印，均出自房地產行業，女首富為碧桂園的楊惠妍，仍然是房地產行業。雖然房地產在總榜單的人數比例略有下降，但是房地產行業財富總額是上漲的，房地產前 50 名門檻 120 億，平均財富已達 313 億。
我們就來研究一個問題，這就是在房地產調控日益從嚴從緊的今天，為什麼最賺的還是房產商？怎麼中國首富還是做房地產的？
一、房地產的造富歷程
說到房地產，基本上每個中國人都不陌生，房地產被稱為中國人心上永遠的痛，在我們抨擊高房價的同時，我們也不無例外的目睹瞭房地產產業的造富歷程。在上個世紀 90 年代之前，中國還是在一個福利分房的時代，那個時候房地產市場是一個絕對穩定的市場，直到九十年代末期，福利分房制度的取消，原先企業福利分房的資金支出變成瞭貨幣化的住房公積金，房地產市場商品化的時代開始來臨瞭。
經過瞭四五年瞭摸索，到瞭 2003 年中國的房地產市場開始起飛，中國房地產產業進入瞭黃金十年的優勢發展階段，在這個產業階段中大量的房地產開發商開始瞭自己快速賺錢的時代，由於那個時候拿地成本很低，但是房地產的價格上漲速度卻很快，所以基本上地產商拿到土地再經營之後很快就能夠賺到遠比自己之前預計的多的收入。所以，開發商發現壓縮周期，降低初始投入才是更加賺錢的關鍵。
於是，我們看到瞭很多的開發貸現象，基本上那個時候的房地產企業的標準做法就是，先用自己的資金拿到土地，拿完土地之後基本上不需要再付出更多的資金瞭，利用商業銀行的開發貸，利用房地產預售所能夠回籠的資金，通過這種加杠桿的行為不斷地提升自己的財富價值。與資本市場有漲有跌不同，中國的房地產在 2003-2016 年的這個十幾年間，幾乎是一個隻漲不跌的市場，所以導致瞭房地產開發商可以無所顧慮的加杠桿，最終房地產企業也就成為瞭中國最為暴利的賺錢行業，房地產造就瞭類似於王健林、許傢印、楊惠妍、姚振華這樣的房地產巨富們。
隨著，去年 930 新政以來，中國的房地產調控加碼力度不斷增加，很多新聞報道都開開始說房地產商都賺不到錢，但是看看胡潤百富榜卻不是這樣，到底發生瞭什麼？
二、為什麼調控這麼嚴房產商還是賺大錢？
從整體的房地產企業盈利數據來看，中指院報告指出，2016 年，百強房企銷售規模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達 48027.1 億元、40251.7 萬平方米，同比增長 52.5% 和 39.4%。銷售業績的快速增長帶動瞭營收、利潤規模的提升。百強房企的營業收入均值達 392.1 億元，凈利潤均值達 45.7 億元，同比分別增長 36.8%、26.2%。凈利潤率均值，則持續走低至 11.0%，較上年下降 0.5 個百分點。
在這裡數據出現的很奇怪的背離，一方面是房地產行業的確出現瞭業績的下降，特別是利潤率的下降，另一方面卻是胡潤百富榜公佈的數據卻是房產商大發其財，究其根源是在於，房地產行業本身出現瞭兩極分化，對於大部分房地產企業第二第三梯隊的企業來說，房地產調控對於其的沖擊可謂是首當其沖，所以利潤下降幾乎是在所難免，然而對於房地產第一梯隊的企業來說卻不是如此。
我們來仔細分析一下胡潤百富榜的上榜名單，王健林自從大規模拋售房地產資產之後，基本上萬達都不能再算是一傢房地產企業瞭，而許傢印、楊惠妍也都是多元化經營的行傢，我們來分析一下這些房地產巨富的賺錢之路：
首先，統計數據的滯後效應。我們先要說一下統計數據的問題，因為過去幾年房地產市場的紅火發展，所以房地產企業的業績可謂是水漲船高，去年 930 新政之後房地產市場才開始加碼的，所以對於房地產企業的業績來說現階段還不會看出太大的問題，並且房地產的調控是軟著陸不是硬著陸，所以房地產市場上漲的慣性依然存在，整體市場依然處於一個上漲的態勢之中，所以房地產市場整體上漲仍然有可能創造更高的利潤記錄。
其次，龍頭房企的自我修煉。對於中國排名前列的這些房地產企業來說，房地產企業的賺錢如果還是通過蠻幹來賺錢的話，那麼隻能說大傢想的太簡單瞭。現在龍頭房地產企業賺錢的原因。
一是對於自身成本和利潤的掌控。龍頭房地產企業有個顯著的特征這個就是囤地，在房地產的黃金十年 2003-2013 年這段時間內，胡潤排名前列的房地產企業都是在一個瘋狂拿地的狀態中，龍頭房地產企業都擅長逆周期拿地，在黃金十年地價較低的情況下，房地產企業囤積瞭大量的土地資源，這是房地產企業的賺錢的內部核心之一。之後，再將自己的定位在中高端地產，從而賺取比一般房地產企業更高的溢價，再加上強力的成本控制，一方面降低瞭自己的融資成本，另一方面增加瞭自己的費用利用效率。但是，這些僅僅是內功，
二是創新盈利模式，拓寬利潤邊界。龍頭房地產企業早在 2014 年就開始進行瞭盈利模式多元化的探索，產融結合一直都是房地產企業發力的方向，房地產企業進軍金融、醫療等等高利潤行業的趨勢日益明顯，去年萬達的非地產類收入就已經超過瞭房地產收入，王健林曾經非常自豪的表示萬達已經不再是房地產企業瞭。而本次的首富許傢印也是如此，恒大金融做的風生水起的時候，許傢印更是投資瞭 32 億進軍醫療產業，恒大健康已經在香港借殼上市瞭。
三是社區物業領域的發力。社區物業正在成為房地產企業轉型的關鍵，眾多房地產企業構建起自己的社區物業平臺，充分利用自己的物業優勢，將房地產交易由原先的一錘子買賣變成房地產企業的持續現金流，通過社區的構建房地產企業可以把消費、金融、醫療等服務場景實現最後一共的閉環，如今像萬科、花樣年、萬達、易居、綠地、綠城全部都開起瞭自己的社區 O2O 的發展步伐，全面社區化將會是房地產企業的又一賺錢利器。
再加上養老地產、教育地產等多元化經營，龍頭房地產企業過的還是非常的愜意的，所以房地產大佬繼續問鼎中國首富，隻能說還是房地產賺錢。
每日一句
無論男女，作為動物活在世上，一粒果子迸濺在嘴裡的滋味是一樣的，為對方梳理皮毛的眷戀是一樣的，被命運碾過的痛苦是一樣的，生之狂喜和死之無可奈何也是一樣的。——柴靜
