就像買白菜似的
還是網購白菜
本文經授權轉自每日人物
" 上海的一戶人傢，在上海時住的是在弄堂裡煮飯、隻有公用廁所的石庫門，拆遷以後，領瞭五六百萬補償款，到日本買瞭一處高級公寓，註冊公司辦瞭投資移民簽證，開始瞭作為日本公民的新生活。" 這個看似過於美好的個案背後，是大批中國人開始選擇在日本買房的風潮。
" 中國人目前已經成為日本的房屋中介行業的主要客戶 "。圖 / 來源網絡
中國人來瞭
原本，趙婷是想在北京買房的。
去年 5 月，她賣掉瞭 40 平方米的老宅，打算換一套大房子。彼時，北京房價看漲，房產交易一片焦灼。四個月裡，趙婷看中並付瞭定金的房子總價漲瞭 70 萬，看到這個數字，房東反悔瞭，拉黑瞭她的微信，定金也沒有退還。
趙婷隻好租瞭房子住著，開始和房東打官司。結果，折騰間又趕上瞭今年北京房產調控的 "317 新政 "，首付比例提高至 60%。這就意味著，就算打贏瞭官司，她也難以在北京買到合意的房子瞭。
趙婷不懂股市，也懶得研究基金，手握 200 多萬元現金的狀況讓她被一種巨大的不安定感攫住瞭。這時，她的一位在日本做房產中介的朋友出現瞭，提議她可以考慮去日本買套房，" 中國人去日本買房不需要什麼資質 "、" 從選房到簽約都由中介溝通負責 "、" 購房流程往往兩個星期就能完成 "，再一看價格，位於大阪的 20 平米左右的小公寓，隻要 40 萬人民幣左右，趙婷心動瞭。
相比趙婷的稍顯無奈，媒體人陳陣選擇在日本買房則是一種主動選擇。
2010 年，當北京的霧霾嗆得兒子每周都要去醫院時，在北京市中心生活瞭 15 年的陳陣舉傢搬去瞭大理，開瞭一傢客棧。
起初，大理是他心目中的烏托邦，逃離城市的人們互不問姓名，每天喝酒唱歌。後來，外地人的湧入帶動瞭大理的房價，" 大理好像成瞭北京的一個區，遍地是京牌的車。" 陳陣想找一個地方重新開始，2016 年 8 月，他看中瞭日本京都。
京都西郊嵐山風景區內的一棟木質別墅。圖 / 來源網絡
陳陣委托中介為自己找瞭一處獨棟木質別墅，地處京都西郊嵐山風景區內，一共花費瞭人民幣 70 萬元。
不久後，趙婷也在日本買瞭房——在大阪，一套 19 平方米的小公寓，包括手續費在內總計 40 萬，這間建於 80 年代的公寓和日本大多數房子一樣，都是精裝修。
據一位在日本從事不動產行業 7 年的華人中介介紹，中國大陸居民大批赴日本買房，是從近兩三年 " 北京房價超過瞭東京 " 開始的，據相關數據顯示，2014 年 8 月，相當於一線城市郊區的日本大阪彩都西，每平方米售價約 2.3 萬元。同年，北京市漲幅最低的通州區，均價已接近 3.1 萬元 / 平方米。
再加上東京成功申辦 2020 年奧運會、日元貶值、東京和大阪可能會開設賭場度假區等利好，從 2015 年下半年開始，大量來自中國大陸的投資客開始大批湧入日本。
根據房地產門戶網站 " 房天下 " 統計發佈的《2016 中國人海外購房趨勢報告》，日本已成為繼美國、澳大利亞、加拿大之後，中國人的第四大海外購房目標國傢，這些購房者半數以上來自上海、北京，預算多在 60 到 120 萬元之間。
日本方面的資料也同步顯示，現今，中國大陸已經超越香港、臺灣、新加坡，成瞭海外赴日買房的最大來源。
買房就像 " 網購白菜 "
從決定在日本買房到買到房子，趙婷一次日本也沒有去。
去年決定在北京買房時，她經歷的是 " 過戶一個環節排號就得一個半月，都有黃牛號瞭，一個號十幾萬 "，而在日本買房的整個過程幹脆利落，從選房到辦手續，包括往返郵寄文書在內，隻用瞭一個月，不需要和房東打交道，全由中介代辦。
一位在日本的華人中介告訴《每日人物》，在日本，平均一套房的成交時間是半個月，一些位置好的房源放出來，常常 5 分鐘就被中國人搶走：大部分中國投資客壓根兒不來看房，通過谷歌地圖看看位置，中介發圖或視頻看看房子外觀，就果斷下單購房瞭，" 就像買白菜似的，還是網購白菜 "。
越來越多的中國購房者直接促進瞭日本華人房產中介行業的發展，一傢在大阪的華人中介公司索性在上海、北京開設瞭兩傢辦事處，僅在今年截至目前，該公司就已經賣出瞭 900 多套房子，絕大部分買傢是大陸客戶。
但無論購房的流程多簡潔、便利，也還是有一些需要提防的地方。
陳陣是自己親自到日本簽約的，按照慣例，買賣雙方都應向中介繳納相當於房價 3% 的服務費。華人中介告訴他，因為原房主要繳納遺產稅，所以對方的中介服務費也由陳陣負擔，房子便宜、滿意，陳陣爽快地同意瞭。但長住日本的朋友得知此事後，幫他找瞭個翻譯，簽約當天直接與房主溝通，最終揭穿瞭中介想兩頭收費的騙局。
地理位置也是中國購房者有可能會被忽悠的因素。
有時候，一套房源信息掛出，有人詢價時，中介會推說房子已經賣出，推薦附近相似的另一套。一位中介告訴《每日人物》，如果在北京，距離地鐵站步行 10 分鐘以內都算很近，但在日本，" 離地鐵 10 分鐘以外就根本不要考慮瞭。" 因此，相差幾分鐘的路程，在日本的價格就是天差地別。此外，還有的中介以低價買下房源，轉手加價賣給客戶。
一位比較瞭解日本房產市場的人說：" 一些華人中介會鉆空子坑人，中國客戶往往被騙瞭也發現不瞭，因為即便被騙瞭，和大陸比起來還是便宜太多瞭。"
日本的房價為何會如此便宜，這很大程度上是因為——日本人根本不愛買房，盡管日本政府用極低的貸款利率鼓勵買房，仍難以激起國民買房的熱情。
盡管近年來日本的房價有所上漲，但也隻有 30 年前的一半。1985 年到 1990 年時，日本流傳著 " 土地神話 "，東京地價高到可以買下整個美國的土地。1991 年，房地產泡沫破裂，房價 3 個月暴跌 65%，股票在房價下跌後進一步暴跌，跌幅超過 80%，日元也開始瞭 20 年的貶值，四處爆買的日本人從此在國際上消失。
在此期間成長起來的日本人也逐漸養成瞭不婚不育不買房的 " 低欲望 " 習慣，此外，由於日本的工作流動性大，企業也傾向於支付高額的租房補貼，人們便更不願意被房子綁架。
有調查顯示，日本人平均買房年齡為 41 歲，日本內閣府 2015 年發佈的《住宅生活相關民意調查》結果顯示，約有四分之一的日本人認為不買房也無所謂。
賺大錢很難
買下日本人不愛買的房子，然後租給日本人住——這是大多數中國人在日本買房的投資方式，因為在那裡，他們無法 " 炒房 "，根據日本的相關規定，房子五年內轉手，增值部分的 30% 到 40% 需要繳稅，5 年後轉手，稅收也占到增值部分的 1/5。
與國內買房看重漲價不同，衡量在日本買房是否劃算，最重要的一個概念是租售比——就是房屋租金與房屋價格的比值。日本低房價高租金，扣掉管理、修繕、繳稅等各項費用，租售比能達到 5% 左右，買房出租，20 年回本。與之相比，北京房子的租售比隻有 2% 左右，回本年限更是可能翻倍。
趙婷購買的大阪公寓就是自帶租約的，當國內的房子撕扯瞭一年多還沒有拿到賠償時，她在日本的公寓已經開始收租瞭。通常，中國購房者的租金收入會由中介負責包租、收租、交稅，再按月份或季度給中國客戶匯款，有的 " 土豪買傢 " 幹脆把錢放在中介，來日本旅遊時再用。
做研究投資的水湄測算過日本購房收益——大約等同於購買一個年化收益率 6% 左右的理財產品。
水湄在日本購買的第一套住房
傢住上海的水湄 2014 年第一次去日本旅遊時就動瞭買房的念頭。盡管有能力買房，水湄在上海依然選擇租房。她租住在公司附近，每天沿著開花的小路步行 5 分鐘上班。她認為房子居住和投資的功能是分開的，居住舒服最重要，投資則要考慮回報。
她在日本買瞭三套房子，大多選擇地處大阪核心地段、靠近地鐵的小公寓。這種房型最易出租，面積在 20 平方米左右——日本房子沒有公攤面積，贈送陽臺，這種大小的公寓能滿足獨居需要，全套價格在人民幣 50 到 60 萬元之間。" 我沒把日本買房與國內買房對比，而是當做投資品，是傢庭資產配置的一個選擇，對比的是國內理財產品。" 她說。
日本的公寓。圖 / 來源網絡
旅日 24 年的華人學者、東京《中華新聞》主編薑建強說，在日本核心地段投資買房，可以小賺，除非成片買，否則賺大錢也很難。
為瞭能通過租房收獲更多的回報，國人也充分地發揮瞭創造力，有人專門買死過人的兇宅用來出租，因為這種房子價格低，投資回報率更高。
還有中介員工和 8 個客戶一起集資，籌瞭 1.4 億日元（約合人民幣 843 萬元），買下 3 層樓 8 個房間，委托專業公司經營開辦民宿，每年有近 60 萬的租金收益，9 個人的名字按照出資股份從高到低排列在房產證上。
除瞭相對有限的回報率，日本社會的老齡化、少子化，也是很多中國投資者需要面臨的 " 未來風險 "。
" 今後日本住宅顯現出的一個趨勢是：白送恐怕都沒有人要。" 薑建強有些悲觀地在文章中寫道。
去年年初，有個日本人來到薑建強供職的報社，要刊登廣告，以 5 萬日元（約合人民幣 3200 元）的價格出售一套 48.9 平方米的公寓。公寓位於新瀉縣的滑雪觀光勝地，曾經租借給遊人居住。如今日本經濟不景氣，滑雪勝地變得冷冷清清，公寓也鮮有人租住瞭。但固定資產稅、管理費、修繕費、水電煤基本料金等仍要照付，原本用來盈利的房子反倒成瞭無底洞。
廣告刊登一個月後，薑建強得知，房子降價出手瞭，最終以 3 萬日元（約合人民幣 1900 元）的價格賣給瞭中國人。盡管上世紀 80 年代，日本經濟泡沫破滅前，這套房子的價格是 7500 萬日元（約合人民幣 450 萬元）。
空房率越來越高，使得無人居住又要不停交費的房子被日本人視為燙手山芋，2015 年，日本甚至出臺《日本閑置住房的特別措施法》，規定日本地方政府可建議、命令將對治安及防災造成問題的空房所有者對房屋修繕或拆除。
因此，日本人始終以冷靜的姿態看待不斷湧入的中國購房者。日本不動產研究所的愼明宏認為，中國人依然高漲的購房熱情部分來自對房地產價格下滑的經驗不足：" 對於一般的中國國民來說，‘房地產神話’依舊會持續。"
買的是一種安全感
有限的收益，這是每個在日本買瞭房子的中國人都瞭解的事實，但這並不會阻止更多的中國人去日本買房，因為，對於中國的購房者而言，他們在日本買到的並不隻是一個房子。
日本的房子是永久產權，即便是十幾平方米的小公寓，也能按比例擁有一部分建築所在的土地。
一對小夫妻賣掉瞭上海的婚房，買瞭公寓移民大阪。他們在帖子裡感慨：" 我們終於有瞭一塊永遠屬於我們的地皮。不用為瞭 70 年的產權擔憂，不用為瞭學區房而焦慮。"
從 2015 年 4 月起，日本開始放寬外國人在日創業限制。外國人在日本開辦公司就可以申請經營管理簽證，取得該簽證，即可加入日本的社會保險體系，在醫療、養老等方面享受同等的國民待遇。
同年，日本電視臺 NHK 的一期題為《購買東京的中國資金——房地產的爆買和投資移民》的紀錄片中，一位在上海做生意的父親表示盡管在上海過著富裕的生活，但一紙農村戶口把上初二的孩子擋在瞭中考門外，因此，他決定在日本買房、註冊公司，辦理投資簽證，讓孩子在日本讀高中。
NHK 紀錄片《中國熱錢買下東京： " 房地產爆買 " 和 " 投資移民 "》
安定感——這是陳陣在日本買房後獲得的最直接的感受。
傢門前的公交車 8：35 準時到，不會早也不會遲。也不用擔心 " 一病回到解放前 "，小診所就能提供專業醫療服務。加入日本的醫療保障系統，70% 的費用報銷。
在這裡，兒子再也沒有出現呼吸道問題，去年全傢去馬來西亞過年，房子半個月沒關門，回來什麼也沒少。
於是，買房帶來的生活安全感遠遠大於投資收益的有限，源源不斷的中國投資者繼續前往日本。
一對上海夫妻註冊瞭公司，準備帶著上幼兒園的孩子移居日本，做出這個決定最直接的原因是，他們租住在孩子就讀的貴族幼兒園學區，這讓孩子被傢裡買房住的小朋友看不起。
另一對上海的中年夫妻，今年 3 月在日本投資房產以後，妻子被檢查出肺癌，夫妻倆隨即辦理經營管理簽證，讓妻子留日治病，享受日本的醫療保障和服務。
前不久，北京的一對老夫妻也找到房產中介，準備去日本養老，打算賣掉北京的一套房子，去日本買 10 套小公寓出租，足夠老兩口自己住得舒服和生活開銷瞭。
當然，在日本生活也會有顧慮，例如 " 即便能在日本享受國民待遇，但作為外國人，要如何真正走入日本人的內心？" 一位接受采訪的中介十分驚訝：" 我們幹嘛要走進別人心裡啊？"
（文中 " 趙婷 " 為化名）
