轉自：地產操盤手；作者：盤小姐
今年盤小姐去瞭香港頂豪考察，和大傢聊聊其中一個項目，香港／西半山／曾經亞洲第一豪宅／112 萬平米單價／恒基兆業／天匯。
對的，也就是北鼻剛剛入手的那個。
先放個項目數據，感受一下：
接下來，盤小姐，甩出一張銷控表。
為瞭屏蔽風險，已經盡量把它調的模糊瞭
相信不管是業內的你，還是有買房經驗的你，對這個東西又熟悉又陌生。面對這樣的機密文件，這兩類人的反應或許這樣：
- 行內人：" 怎麼能拿得到這種機密文件？！踩盤就不用那麼浪費口水！"~ 驚訝 & 憤怒 ~
- 買房人：" 怎麼能拿得到這種機密文件？！買房就不用那麼浪費精神！"~ 驚訝 & 憤怒 ~
對的，在國內，你若不是自己人（這裡的自己人，特指開發商的特定崗位的人），是不可能看到這張有內涵的表的。如果你拿到，我們可以理解：被偷窺傢底，掀瞭底褲。
因為對於國內的營銷來說，銷控表，尤其是對內的銷控表，它承載著各個單位的價格、成交與否、折扣信息、低價底線，這是都可以說是國內房地產的高度機密，即使是開發商的銷售人員，也隻是拿到 " 他該拿的那些銷控表 "、去說 " 公司每隔一段時間，制定的銷售口徑 "。
擁有核心數據的銷控表，幾乎已經是營銷的內部最高機密。真假銷控表這種，眾多營銷人也可以說是業務嫻熟。如果不是集中開盤，買房的客戶，幾乎不可能從開發商那邊，知曉他的鄰居購買的價格。畢竟，國內的房地產營銷的價格成交邏輯，大部分還是 " 通過創造信息的不對稱，引導客戶逼定 " 的層面。（" 逼定 " 這個業內術語，頗可玩味）
如果不信，詳見眾多開發商和代理公司關於銷售技巧培訓 ppt。
而在香港，這些東西都是高度透明，從盤小姐由貼心的代理中介人員，請入這個單價 112 萬 / 平米的香港頂豪【天匯】門口的那一刻起，這張表便自然地發放到手中。
那麼，仔細看一下這張銷控表，除瞭每套單位的價格，還告訴瞭我們什麼？
第一宗醉：
顯示的頂樓別天真以為就是這麼多層
像天匯的銷控表，頂樓亦稱 88F，認真數數銷控就知道，作為一層兩戶的產品，實際上隻 33 層，可是我們發現，13F、14F、24F、34F，40-59F，62 F，64 F，65 F，67 F，69-87F，這 55 層，他們，不見瞭。
在大陸，雖然也有一些開發商，會取消 4 樓、13 樓等單位，但是像香港這種，一個 33 層的樓，取消 55 層數字的，我們隻能說，這是一個講究的城市，風水為王。畢竟，由於土地的局限，不能在產品上風水連贏，那就在不花錢的地方好好講究。
第二宗醉：
五顏六色，為的是告訴你銷售中介哪傢強
表中不同的顏色代表著不同中介的成交，如紅色代表是由中原成交、黃色代表美聯、藍色代表利嘉德、紫色代表 DD\AGT、綠色代表港置），裡面甚至細到由這些代理中介的哪傢門店成交，讓你妥妥的知道。
而白色的，就是告訴你，還有這些單位未售或即將簽約，你有錢，它有房，那就趕緊吧。
香港中原，果然是香港頂豪一哥，地位用實力說話。請大傢給我一起喊：香港頂豪銷售哪傢強？中原！中原！中原！
第三宗醉：
頂級豪宅未售真的可以租
對於內地開發商而言， 雖然也會有將一手豪宅，在未售前，改造成可以租賃的國際公寓或是企業會所的一些 " 做法 " 和 " 說法 "，但往往還停留在營銷層面，畢竟從經濟賬上來算，內地和香港都有嚴重失衡的租售比（千萬級的房子，月租金一兩萬的比比皆是），將一手的豪宅拿出來放租，同銷售的巨額總價相比，並不劃算。
但香港頂級豪宅有所不同，看銷控表中的藍色單位的就是目前在租賃狀態的單位和租金價格，裡面還會清楚寫明租約的到期時間。
這就真豪宅，經得起時間的考驗，租出去再收回來重新修整，仍有不錯市場，仍有極高價值。從租金來看，1 套月租約在 11-17 萬（全包），可見出租可為開發商一定的收益和高端圈層傢庭的導入，實屬雙贏，可供參考。
第四宗醉：
怎麼優惠不需要人告知自己算算就可以
哪一套單位折扣多少，會清楚地標識在旁邊，沒有一點點防備，也沒有一絲顧慮，你就這樣出現在我的世界裡 ……
我靜靜的看：各種優惠、各種折扣、特別折扣等
第五宗醉：
購買人群的分類都可獲知
附在銷控表後面的，還有驚喜！就是非港居民與永久居民分別購買瞭哪套單位，多少套單位，成交多少錢，都看得清清楚楚，當然為瞭避免法律責任，我們當然是把它 P 的看不清的啦 ~ 大傢意會就可。
從圖上，我們會發現，非香港居民和公司購買，同香港永久居民購買，在【天匯】這樣的半山頂豪項目上是一樣多的，各占 50%。
再透漏一點小秘密：
由於政府對於香港永久居民購買二套房，征收重稅，不少於 15%。非香港居民，購買的第一套房，已經需要交 30% 的稅瞭。也就是說，一套 1.3 億的天匯，稅費 2000-4000 萬人民幣。所以也有一部分香港永久居民用公司名義購買，雖然購買的時候，同樣需要交納稅，可是在二次轉讓的時候，以公司轉讓的形式操作，完美避開重稅。
so，不要再說非港居民推高香港房價瞭，其實還是香港居民購買的多。
第六宗醉：
樓書不再是一份詩情畫意的畫冊
香港的售樓說明書，可以說是一本項目大全，是一本讓客戶從頭到尾能從項目規劃、建築、室內、戶型、花園、會所、裝修等等的設計，都會體現在樓書上，甚至裝有幾個插座、燈控都能一目瞭然。
放幾張圖，大傢感受一下。
【天匯的售樓說明書】
【傲珀 55 的售樓說明書】
再看看內地的，城市、圈層、地段、形象、精神 ~~ 你懂的。
第七宗醉：
不限買，不限賣就是要交極高的稅
在【天匯】銷控表中，我們發現裡面還會看到，開發商會對印花稅的一些現金回贈。那是因為，對於香港樓市來說，政府進行調節的手段，是不限買，不限賣，就是要交極高的稅。
首付的比例，也是和總價有關。例如，如果總價超過 1000 萬，那首付至少要五成。香港購買豪宅的基本不是首套房，遠遠高於大陸的購房稅費。
我們看下兩張購房稅費表
香港購房稅費
1、 從價印花稅 15% （第二套房香港居民、非香港居民）
2、買傢印花稅 15%
3、額外印花稅（3 年內轉手）
如果物業持有期為 6 個月或者以內，稅率為 20%；
如果物業持有期超過 6 個月，但在 12 個月或以內，稅率為 15%；
如果物業持有期超過 12 個月，但在 36 個月或以內，稅率為 10%。
大陸購房稅費
1、 契稅：非首次 3%，買方繳納 ;
2、 印花稅：房款的 0.05%
3、 交易費：3 元 / 平方米
4、 測繪費：1.36 元 / 平方米
5、 權屬登記費及取證費：一般情況是在 200 元內。
同時，再特別指出：香港的三種印花稅征收，是按照 " 物業交易的價格 " 或者 " 物業市值 " 中較高的為準，嚴格按照稅率計算的。不像內地城市，使用瞭評估價，而評估價一般隻有市場價的一半到 70% 左右。
一套 200 平米平層單位的【天匯】，如果是非香港籍客戶，至少要交 4000 萬的稅。
而且，不管是一二手，這些稅費都是要交的。
說得這麼多，其實，一個詞概括瞭這張表帶來的感受—— " 佩服 "。
在目前國內房產的這種狀態下，要做到這種高度透明，公開公正的信息，真的很難，香港的這種營銷方法，無疑和制度、文化、規范，有直接的關系。
以數說理，我服香港。
一張銷控的故事已經暫時告一段落。希望獅子山下的香港，李兆基先生的天匯，越來越好。融創都說瞭，我們的夢想是星辰大海。可是，多一些真誠，少一些套路，又何嘗不可？
