原標題：租售並舉穩定房地產市場 關鍵是地方政府出多少錢讓多少利？
文 / 葉檀 ☞財經女俠 | 毒舌善心
租售並舉會不會打死房地產市場，取決於地方政府肯讓出多少利。
01
租房讓利多少？
3 月 14 日，新華社報道，上海今年供應市籌、區籌公共租賃住房約 1 萬套。上海市籌公共租賃住房共約 4000 套，有一居室、二居室、三居室等多種戶型；區籌公共租賃住房約 6000 套，戶型主要以 30 到 50 平方米左右單人宿舍和一居室為主。
這次推出的租賃房大約占市場存量的百分之一，對於租金已經下降的上海租房市場有一定的擾動，但關系不大。
因為僧多粥少，此次房源對象是有要求的，重點面向參與和服務上海市科創中心建設的央企、高校、科研院所等相關企事業單位，以單位名義整體租賃，分配給符合公共租賃住房準入條件的職工，解決青年職工、引進人才的階段性居住困難。
單位整體租賃，租金略低於市場價，還鼓勵用人單位適當補貼，有點像上世紀 80 年代住在筒子樓裡的年輕大學教師。根據職友集，取自 4512 份樣本，2017 年上海助教平均工資是每月 5470，較 2016 年增長 10.1%。一個助教師住 50 平米的套房，租金如果在 1500 元，占工資 27.4％，負擔不低。
市場價是多少？現在上海楊浦區 30 幾平最便宜也要每月 3000 以上，這就意味著政府與學校都有損失，一個人一個月起碼損失 1500 元，1000 人就要損失 150 萬元。
地方政府和單位願意出這筆錢嗎？如果出瞭，工資上漲頻率會下降，你總不能要求既要漲工資又要便宜的公租房吧。今年上海公租房供應 1 萬套，也就是說，能解決 1 萬個傢庭的需求，考慮到上海外來人口下降，這個數量可以滿足供應。
02
地價讓利多少？
7 月 4 日晚，上海市規劃和國土資源局推出瞭兩塊分別位於浦東新區和嘉定區的 " 租賃住房 " 地塊，未來僅用於出租，不得出售。
7 月 24 日下午，出讓結果出爐，浦東新區張江南區租賃地塊由上海張江（集團）有限公司競得，成交價格為 7.24 億元，成交樓面單價為 5569 元 / 平方米；嘉定區嘉定新城租賃地塊由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為 4.24 億元，成交樓面單價為 5950 元 / 平方米，面積 28513.4 平方米。值得註意的是，競得企業均為國企，兩宗地塊至少要提供 1897 套租賃房源。
上海嘉定新城去年拍地 1 塊，建發地產以 41.98 億拍下嘉定新城 E27-1 地塊，樓板價達 37600 元 / 平，預計保本售價 57000 元 / 平。該地塊出讓面積 86623.2 平方米，建築面積為 13.86 萬平方米。
兩宗地塊均零溢價成交，從樓面價看，嘉定地塊是市場價的一點六折，從 37600 元突然到 5950 元，地方政府算是虧瞭血本。估計去年拍到地的建發地產心裡直打鼓，這生意還怎麼做？
政府突然打開水龍頭，價格水位直線下降。如果嘉定新城就那麼一塊地，跟商品房隔開兩個市場，對當地影響還不算大，如果在一個區域內有幾個租賃住房地塊，這個地方的房地產市場實在夠嗆，問題是，地方政府能夠容忍多少這樣的二折左右的地塊。
根據《上海市住房發展 " 十三五 " 規劃》，經初步測算，" 十三五 " 期間計劃供應土地 5500 公頃，可提供住房約 170 萬套，其中市場化住房約 115 萬套，包括商品住房約 45 萬套、租賃住房約 70 萬套，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過 60%；保障性住房約 55 萬套。
上海租賃住房增加 70 萬套，現在的市場租賃住房大約在 100 萬套左右，增加的套數不在少數，這像塊巨石一樣，抑制住瞭土地市場和租金。上海市政府必須預料到，一旦租賃土地增加，周邊的地價也會受此影響而下挫。
如果是特別富裕的地區倒也算瞭，如果是負債率特別高的地區，如此地價豈不是要瞭地方政府的命嗎？
03
租金回報率是多少？
地價下降，靠租金生存。
企業通過租金生存，從開發商變成運營商。上海中原分析師盧文曦表示，" 從價格來看，這兩幅地起拍價格就不高，體現地方政府對租賃市場的呵護；算上各種成本，張江的項目理論租金回報率至少 7% 以上，嘉定項目租金回報率至少在 6% 以上，均比當前租金回報率高，保障房企合理投資回報。"
如此低的地價，租金回報率才 6％到 7％，如果是市場地價，以目前的 3％以下的租金回報率，企業根本無法生存。
未來形成兩個市場，一是政府廉價供地、特殊政策的租賃和保障市場，第二個市場是市場化的市場。
政府這塊秤砣，使市場這塊價格受到一定影響，如果你以市場價買房，然後跟地方政府爭租金，這才是得不償失。
但如果真的像新加坡學習，市場價格這一塊照樣高企，起碼保持穩定，以維護地方政府和銀行的資產負債表不倒，那麼，房地產市場價格的下行會受到一定限制。
正因為如此，我們維持房地產市場穩定的判斷，投資回報率下降，但崩盤的可能性，沒有。
