轉自：Wind 資訊（ID：windzxsh）綜合自深圳看房團、櫻桃小房子（ID：ytxfz8）、地產情報站（ID：dichanqbz）、孟祥遠（ID：csfdcyj）等
現在的房地產市場表面上看著風平浪靜，但局勢還是挺復雜的。
一方面，多地明確發力租賃住房市場，樓市長效機制開始破冰：北上廣未來五年租賃用地計劃供應面積將達 3825 公頃，占同期住宅供地面積比例超 26%。
另一方面，長沙等地取消限購，北京取消限價的消息漫天飛，甚至部分城市給出房補、解決周轉房、解決落戶的政策。
業內稱，房地產市場本身就是各方利益的博弈和制衡，長沙等地通過使用人才戰略 " 放松限購 "，這種打擦邊球的方式或吸引部分二三線城市跟進，不過各種信號顯示，此輪調控或至少在 2019 年才會告一段落。
一、北上廣未來五年租賃用地占比 26%
8 月 23 日，上海再推 4 幅租賃住房用地，總建築面積接近 20 萬平方米。這四塊土地分別位於古北、陸傢嘴濱江、花木、漕河涇四個核心商務區的精華地段。
業內稱，上海這次拿瞭四塊最黃金的住宅地塊打造租賃用房，僅土地價值可能就接近 200 億，不得不說是一個證明決心的舉措。截至目前，上海已經有 8 幅租賃住房用地正式推出！
事實上，這僅是今年住宅租賃土地市場發展的一個縮影。
去年底至今，北京、上海、廣州、南京、佛山等地紛紛推出租賃住房性質用地，累計出讓土地面積已達 144.1 萬平方米。統計顯示，北上廣未來五年租賃用地計劃供應面積將達 3825 公頃，占同期住宅供地面積比例超 26%，深圳也已明確未來五年人才住房和保障性住房用地面積不少於總用地面積的 60%。業內稱，地產行業 " 輕租重售 " 模式將被顛覆。
北京未來五年供地計劃顯示，今後五年北京供應住宅用地 6000 公頃。另據新京報報告，今後五年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地 1300 公頃，建設租賃住房 50 萬套，並主要通過集體建設用地安排。這就意味著，北京未來五年租賃住房面積占住宅供地總面積的比例將達 21.7%。
上海未來五年供地計劃顯示，預計 " 十三五 " 期間上海供應住房用地 5500 公頃，新增住房供應總套數 170 萬套。其中，商品住房用地 2000 公頃，租賃住房用地 1700 公頃，保障性住房用地 1800 公頃。從供地面積來看，上海未來五年租賃租房面積占住宅供地總面積的比例達 30.9%。
廣州未來五年供地計劃顯示，未來五年全市計劃供應住宅用地 3200 萬平方米，其中五年內全市普通商品住宅用地計劃供應 2375 萬平方米，租賃住房用地計劃供應 825 萬平方米，占比達 25.8%。
此外，深圳也發文表示，" 十三五 " 期間深圳市計劃新增籌集建設人才住房和保障性住房 40 萬套，總建築面積約 2600 萬平方米，計劃供應人才住房和保障性住房 35 萬套。同時確保每年新增供應的居住用地中，人才住房和保障性住房用地面積不少於總用地面積的 60%。
除一線城市外，部分熱點二線城市也已明確要加大租賃住房供地比例。
福州發佈的未來五年供地計劃顯示，全市未來五年供應住宅用地總額達 28800 畝。其中，公租房用地供應將達到 192 公頃（約 2880 畝）。這也就意味著，福州市未來五年租賃住房面積占住宅用地比例將達 10%。
二、商品房價格指數連續 7 個月下滑
一切的調控，隻圍繞一個核心：控房價。雖然很多人認為房價下跌是個偽命題，但我們從數據上看，樓市的確是降溫瞭。我們可以從下圖中看到房價指數在下降，隻不過下降幅度跟過去上漲的幅度相比，更緩和一些。
8 月 18 日，統計局發佈數據顯示，7 月 70 個大中城市新建商品住宅價格中，56 座城市環比上漲，6 月為 60 座。北京、上海、深圳環比分別跌 0.1%、持平、跌 0.2%。
與此同時，一度成為樓市領頭羊的三四線城市房價漲幅正逐步放緩。受樓市全面企穩推動，7 月新建商品住宅價格指數同比增速報 9.1%，連續 7 個月下滑，並創去年 10 月份以來新低。
從成交面積來看，根據 Wind 資訊統計，7 月一線城市商品房成交面積 238.16 萬平方米，同比下降 45.5%，環比降幅亦達 16.9%，降溫明顯。
此外，1-7 月全國房地產開發投資同比名義增 7.9%，增速連續三個月放緩，1-6 月增 8.5%。
三、有城市開口子：限購、限價陸續取消
太陽之下，本無新事。
雖然中央調控抓得緊，但到地方上來，又出現瞭細微的變化。不僅前期狠抓的限價有所松動，部分城市限購政策開瞭口子，有的城市甚至給出房補、解決周轉房、解決落戶的政策。
1、北京：取消限價 8 萬？ 三盤領銷許均破 9 萬
就在這個月，在堅守瞭 7 個多月後，北京新房單價 8 萬元的 " 紅線 " 終於告破。在此之前，8 萬元一直被視為北京新房市場的價格 " 紅線 "。
近日，北京市住建委掛出三個商品住宅項目的預售許可證，豐臺中國璽住宅預售價格最高為 96023 元 /㎡、金茂府住宅預售價格 95000 元 /㎡、昆侖域住宅預售價格最高為 95705 元 /㎡。
值得註意的是，北京放開限價的三傢樓盤拿地都是在 2015 年前後，華潤昆侖域樓面地價約為 3.73 萬元 / 平方米，中國璽為 5 萬元 / 平方米，北京金茂府 5.2 萬元 / 平方米。
這些地塊都有配建自住房或者商業用地等出讓條件，也無形中增加土地成本。按照正常銷售價格，需要突破 8 萬元以上，才會可能出現利潤。
2、長沙：大幅降低高校畢業生購房落戶門檻
在購房政策方面，長沙市規定，在長沙工作、具有專科及以上學歷或技師及以上職業資格的人才，購買首套房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。
在落戶政策方面，長沙市規定高校畢業生 " 零門檻落戶 "。35 周歲以下（含）具有全日制本科及以上學歷的應（往）屆高校畢業生擬將戶口遷入長沙市城鎮地區的，由本人持高校畢業證、戶口遷移證或戶口簿內頁及申請表到遷入地公安派出所或長沙市政務服務中心人才服務窗口辦理，材料齊全的當場辦結。
在購房補貼政策方面，新落戶並在長沙市域內工作的全日制博士、碩士畢業生（不含機關事業單位在編人員），年齡 35 周歲以下（含），首次購房後，可分別申請 6 萬元、3 萬元的購房補貼。購房補貼由長沙市住建委（長沙市房屋交易管理中心）常年受理，每季度集中審批。
3、濟南：取消購房和投資納稅落戶條件限制
8 月 17 日，濟南市出臺戶口遷移新政，取消購房、投資納稅落戶條件限制，實行居住就業落戶。
濟南市此前購房、投資納稅落戶條件規定，落戶需符合購房面積 90 平方米且取得房產證、購買二手房需取得房產證滿 2 年，以及當年納稅 3 萬元或 3 年累計納稅 5 萬元等條件。
濟南新政規定 , 參加濟南市城鎮職工養老保險滿 1 年，擁有合法住宅用途房產 ( 含居住性質公寓 ) 並取得房產證或不動產證的，可申請落戶濟南市區，大大降低瞭落戶標準。
4、杭州：直接發現金，每人 2 萬起！
近日，杭州市政府發放高學歷人才生活補貼，碩士每人 2 萬元，博士每人 3 萬元。餘杭區提供首期 5000 套可拎包入住的人才公寓，鼓勵打造青年公寓租房市場。並提高本科及以上高校畢業生公共租賃住房補助標準，可享受每月最高 720 元租房補助，補助年限最長 6 年。
對 2017 年 1 月 1 日後引進的世界前百名高校、國內原 "985"、"211" 高校以及和餘杭區全面合作的省內重點高校的全日制本科應屆畢業生，給予每人最高 4 萬元的生活安傢補貼；
對新引進的全日制碩士、博士應屆畢業生（含歸國留學人員），分別給予每人 5 萬元、6 萬元的生活安傢補貼。
5、武漢：送房、送錢、送戶口！
杭州不是第一傢，也不會是最後一傢發錢的，有的城市甚至還給房補、解決周轉房、解決落戶。武漢提出 " 五年內留住 100 萬大學生 " 的口號，大學生隻要在武漢就業三年，就可以成為本地常住戶口。
2017 年 3 月，武漢推出專項政策解決留漢大學生住房難問題，宣佈大學生在讀期間，可以個人名義繳存公積金；4 月，武漢放寬大學生落戶條件：畢業 3 年內的普通高校大學生，憑畢業證即可申請登記為武漢常住戶口；畢業超過 3 年的大學生，隻要在武漢有合法穩定住所，與就業單位簽訂瞭就業合同、繳納瞭社會保險，就可申請落戶武漢。
6、南京：高級人才有購房優惠
南京也有針對人才的購房和落戶政策，隻要達到一定條件，就無需滿足目前南京的 " 限購 " 政策。
7 月 1 日起，《南京人才安居辦法（試行）》正式實施，當地無房且 5 年內無住房登記信息和房屋交易記錄的 6 類人才，給予每月最少 600 元的租房補貼，最大可提供 150 平方米的共有產權房，以解決這些創新創業人才的住房問題。
此外，南京還取消瞭之前 " 買房落戶 " 的政策，而是根據相關要求進行 " 積分 " 落戶。
不過業內人士指出，這些城市的動作，其主要的目的還是吸引人才，搶人！這種以打擦邊球的名義放松限購的做法，近期或許也會吸引其他二三線城市跟進。總的說來，這些城市也是未來人才大批進入的價值高地，也是新熱點，各城市間均衡發展、扁平化資源是未來的趨勢。
四、房地產調控到底松沒松？
前車之鑒，讓人心有餘悸。現在大傢最為關心的是，這輪限購松綁會不會就此開始？
據 " 櫻桃小房子 " 從各方獲得的信息看，截至目前，在中央有關部門要求下，已經有 20 個城市政府主管部門，都陸續組織開發商開瞭吹風會，傳達瞭下一步調控方向。
一線城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線熱點城市包括天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、武漢、鄭州、濟南、無錫、福州、成都；然後還有四個偏弱的二線城市石傢莊、南昌、長沙、青島。
這一次的調控，房價控制目標的手段重新派上瞭用場。
而具體的參考指標，就是以去年 10 月份的房價作為紅線， 要嚴防死守房價，對於新開樓盤的預售價格，不能超過紅線。
新盤，要麼你就捂著不賣，不去申請預售證，要麼，你就必須按照政府的指導價格來定價。
所以，接下來的日子，杭州、南京、武漢、鄭州、成都、廣州、深圳、北京等這些城市，我們可能會看到新房和二手房價格明顯倒掛，即新開的樓盤價格，要比周邊二手房便宜 20%-30%。
而這種說法也在住建部人士那裡得到證實。相關人士透露說，這輪房地產調控預計堅持 3-5 年，也能說明這一點。
2016 年 9 月 30 日，新一輪房地產調控開啟。以往的國八條、國六條、國五條等政策主要針對需求側，提高營業稅、限購等，刺激與壓制交替並存。本輪調控與以往政策顯著不同，主要體現在以下三個方面：
第一，以往調控由國務院辦公廳出臺政策，或由國傢部委牽頭，本次調控因城施策，地方政府負責，中央政府監督檢查。目前，多個省會城市和熱點城市共計出臺超過 150 次相關政策。
第二，本次政策空前嚴厲，限購、限貸、限價、限售、限商並駕齊驅。限購方面，購房準入門檻提高。限貸方面，首付比例提高，打破以往高杠桿購房現象。限價方面，各個城市發放預售許可證時，嚴格審查項目價格，不得高於上期或同質同地房源一定比率；同時，為避免房產均價上漲，對部分高端房源進行壓制，例如，北京市放開對 8 萬以上房源的預售許可。總體來看，以往調控多用經濟手段和法律手段，本次行政手段增多。
第三，本次調控有望形成長效機制。以往的調控周期一般不超過兩年，刺激與調控頻繁交替，本次調控預計堅持三至五年，自下而上成長為促進房地產平穩健康發展的重要內容，與長效機制對接。也就是說這輪調控可能在 2019 年 -2021 年左右告一段落。
有業內人士指出，通過 2014 年的放松限購順序，我們可以推測，本輪限購的一個走向：
1、熱點一二線城市短期不可能放開限購政策。
2、庫存壓力較大，地方政府債務壓力大、市場轉冷較為明顯的城市有可能 " 定向放松 "，尤其是針對特定的高端人才群體。這與總體的調控方針並不矛盾。
3、一定是個別城市先開口子看中央反應。由局部到整體。
4、北上廣深會嚴守政策到最後。
總體來說，大方向以穩為主，各城市因城施策。前期上漲過猛的一二線城市放松調控可能性比較低，北上廣深一定是堅持到最後。至於其他城市，我們還是要再觀望看看。
五、房地產周期大概率會延續 5 年以上
業內稱，過去 10 年房地產呈現 3 年小周期規律，無論是看貨幣還是庫存周期，都驗證瞭這一點。
而這一輪周期，從 15 年至今，依然屬於緩慢的上升期。與以往非常不同。
華創證券分析：
在本輪小周期中，需求端：政策周期和貨幣周期不再同步，政策從嚴之際，貨幣相對緩和，並正值經濟低迷期，原先 3 年貨幣周期規律將淡化；而供應端：恰逢行業去庫存，銷量周期和土地周期不再同步，拿地持續跟不上銷售，加庫存遲遲未出現，並考慮土地成交受供給約束、新開工受資金限制、新增供應受預售證監管制約等因素將導致後續加庫存偏慢，原先 3 年庫存周期也將延長，因而在供需兩端綜合作用下，預計本輪小周期將延長至超 5 年，並延長的主要是低庫存階段。
實際上，我們可以看到，以往周期，房價下跌往往伴隨著高庫存，而本輪不一樣的是，雖然現在處於下行周期，但除瞭一線增加的庫存，大部分二三四線庫存都是很少的。所以，我們要經歷一個漫長的供需逆轉階段。也就是說：
以往的周期判斷經驗，都失靈瞭。業內稱，此次周期，大概率一定會延續 5 年以上。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
