來源：地產情報站
作者：徐小午
獲授權 轉載
馬上就要過年瞭。
現在這個階段，是一部分年輕人最糾結的時候。他們要考慮未來的規劃，明年要不要換工作，去哪個城市更好，當然還有，買不買房的問題 …… 幾乎每一個問題都是人生重要階段的選擇題。
地產情報站也收到很多類似的問題，比如在哪裡買房置業最好？什麼時候買入合適？所以幹脆寫一篇文章分析，僅作參考。
PS：如果你有更好的建議，歡迎留言討論。
01
翹尾行情出現，樓市是否回暖？
2017 年年底，不少城市的樓市出現瞭 " 翹尾 " 行情。
什麼是翹尾行情呢？
就是說，這一年來，房子都賣的平平淡淡，市場低迷，但是，到最後一個月，樓市居然回暖瞭，成交量成為下半年最高的一個月。
以北京為例：2017 年，北京二手房成交量在 3 月份達到歷史高點 25952 套，"3.17 新政 " 之後，成交量持續下滑，4 月降到 16902 套，5 月繼續降到 10801 套，6 月更是降到瞭 8918 套，隨後 6 個月成交量持續低迷，到 10 月達到年內最低點 6162 套，在 11 月恢復至 8 千套以上後，12 月重返萬套之上，達到 10245 套。
如果單獨城市舉例不能說明問題，那我們看全國的銷售數據：
2017 年 12 月商品房銷售面積單月同比增速 6.1%，累計同比增速 7.7%，超出預期值 6%。12 月商品房單月銷售額同比上升 20.5%。創下下半年單月增速的新高。
聽起來是不是很詭異？
為什麼會出現這種情況？
02
暴跌並不會到來，但你要警惕 " 暴漲 " 的煙幕彈
有一些人，無法對市場做出理智客觀的判斷，房價被調控的時候，他們唱衰樓市，市場稍微一回暖，他們又開始唱多。這種人，往往淪為韭菜的命運。最容易盲從大部隊， 在最高點進入，在最低點拋出，踏錯節奏割肉離場。
殊不知房價關乎國運，關乎民生，更是國傢金融體系中重要的一環。
如果說 16 年是去產能，國企盈利；
17 年是去庫存，房價上漲；
那麼，18 年就是降杠桿。
降杠桿，一定要在市場平穩的情況下進行，是精細的活兒，不能馬虎。
所以，18 年房價不會大漲，也不會大跌。這是大前提。
歸類分析，當下樓市的回暖主要有兩種：
第一種是市場的真實反應，第一種是人為的 " 煙幕彈 "。
第一種，已經經歷過調整嚴厲調控政策，房價已經下跌的城市，比如，深圳，北京、燕郊等。
深圳 16 年認房認貸，是最早調整的城市；北京房價 17 年 3 月份下跌，目前已經回到去年年初的水平；燕郊更是因為嚴厲的限購措施，不少小區的價格直接 " 腰斬 "。
這類城市的房價，雖然不確定是不是絕對的低點，但是泡沫已經篩出大部分，市場是安全的。
當下買入這類城市，一定是剛需最明智、最劃算的事。
深圳 6 月份的時候，我就在說，築底已經完成。
（圖片來源：中國房價行情網）
北京、三河 3、4 月份房價下跌，房價目前企穩。
（圖片來源：安居客二手房）
（圖片來源：安居客二手房）
第二種城市的回暖，主要以強二線、省會為主。
從北京 317 政策之後，到那個重要的大會召開之前，多地不停的調控加碼，甚至是原本人口凈流出，庫存多的三四線都做瞭限購。
強大的壓力下，所有的城市都成瞭驚弓之鳥，誰都怕因為房價上漲被問題。房價過熱的城市，為瞭減少成交量，就不給過網簽。為瞭降低新房房價，備案價格就一直故意壓低。
因為一場重要的大會，很多城市在 10、11 月份發放預售證條件比較嚴格，這一批預售證被積壓下來，放在 12 月份集中發放瞭。年底房企又加大推盤力度，導致銷量回暖。
不信，你看看武漢、成都、鄭州等等，是不是這個樣子？
新房的加推、房市的火爆，都是人為造成的 " 煙霧彈 "。在這些城市買房的人，首先選擇性價比高的新房，如果沒有合適的，或者想買市區二手房，那麼，繼續等待，不必太擔心房價過快上漲，大漲之後，必有調整。
03
大部分地區房價都漲瞭，但有些問題並未引起重視
16、17 年我們大力推進去庫存政策，無論是大城市還是偏遠的四五線小城市房價都在上漲，甚至翻番。好像買房的人都發瞭財。可事實卻是，房價上漲瞭，老百姓口袋裡的錢少瞭，居民杠桿上去瞭。
這裡有一個很大的問題，老百姓口袋裡的錢，基本都買瞭房子。但，不是所有的房子都是優質資產，都能換成錢。比如，大部分三四線的房子。
判斷手裡的房子是不是優質資產，很簡單。直接去二手房市場問問價格。很多三四線的房子，除非是品質很好的次新房，能賣的上價錢，大部分是賣不上好價格的。
我一個朋友 16 年打算在北京買房，老傢的房子當時已經掛瞭半年多，價格足夠低，依然賣不出去。最後，他不得不又籌借瞭一筆款，湊足首付上車。等 17 年下半年的時候，老傢房價翻番，他的房子也順利賣出，並且多賺瞭 40%。朋友跟我說，這是瞎貓碰上死耗子，也慶幸踏對瞭節點，順利置換。
不過，這樣的幸運，也隻能趕在大牛市才能實現。屬於可遇不可求的機會。三四線大多數是人口凈流出城市，如果沒有政策的洪荒之力，通過棚改貨幣化安置，不可能出現爆發式的上漲。等貨幣化安置完成，這股洪荒之力也不可持續瞭。
04
買房，對你的一生有著戰略性的意義
上文分析這麼多，歸根到底就是兩個問題：
1、買哪裡的房子，2、什麼時候買。
但對大多數人來說，分析房價走勢、買入時機依然不能解決問題。因為，在不同城市買房，門檻是不一樣的。擺在買房群體面前一道大的難關就是：限購。
隻有極少數人，有在北上深買房的資格，且能承擔起高昂的購房成本。從 2011 年開始，北京、上海就已經規定瞭單身、傢庭的購房套數，再也沒有放開過。一線城市的調控，已經是多年常態化的走勢，是為限購起到 " 標桿性質 " 的示范效應，未來調控放開的可能性極低。
不放松調控的邏輯是，超一線城市要解決 " 大城市病 "，不再需要過多的人口湧入。這對正渴求勞動力的次級城市確實一個機會。再看強二線和省會城市，17 年展開一輪又一輪的 " 搶人大戰 "，南京、濟南、鄭州、合肥、西安等等近 20 多個城市放松落戶。外地人的購房門檻因為落戶政策而變相降低。
到這裡，思路已經很明確瞭。未來，二線城市依然有一定概率對調控政策進行修正，18 年在二線城市買房，將會是很好的機會。
對於本地人來說，可能並不理解，買房這件事為什麼會搞得如此復雜。但對於在外打拼的年輕人來說，大概沒有什麼比現有一套房子更重要的瞭。
買下一座城市的房子，就等於確定瞭人生階段的一個戰略方向。人生就像一場戰爭，充滿瞭競爭和不確定性。成年人的字典裡，從來沒有容易二字。
最後，祝福每一個在外漂泊的人，都能擁有自己的房子。
