財蜜導讀：
俗話說 " 工欲善其事，必先利其器 "。買房子也不例外，要買房不吃虧，先花點時間看看我給大傢整理的挑選房屋中介的攻略吧 ~
1 選擇開業至少一年以上的大牌連鎖中介
先說大牌連鎖，比如鏈傢、21 世紀、中原等中介機構是首選，夫妻老婆店的小中介店鋪千萬別選，我之前的文章多次提醒過大傢，這裡不再贅述具體原因瞭。為啥非要開業一年以上瞭？不管牛市還是熊市，一年中房產總有旺季和淡季，能夠挺過來的，必定是有成交的，而且經歷瞭一個周期之後，中介人員才能夠更加瞭解這個板塊的活躍度和小區行情。
這個一年是最低限度，選擇駐紮時間最長、開業最久的門店，是彰顯你經驗老道的體現。我可以明確告訴你，開業越久，對板塊內小區才能越熟悉，哪個小區房屋質量差，哪個小區物業不負責，哪個小區業主素質低，哪個小區群租多，哪個小區有兇宅，這些信息隻有老土地知道，而且他絕不會輕易告訴你。
2 選擇目標小區周圍半徑 500 米覆蓋的中介門店
沒有賣過房子的買房者是無法理解這點的，但這絕對是經驗之談。作為賣房者，他掛牌隻會掛在離自己最近的幾傢中介裡，絕對不可能跑過兩條馬路去掛牌，所以隻有在目標小區同一個路格之內的中介門店才是見過上傢本人，並且瞭解上傢情況最多最全最真的中介。別和我說為啥距離很遠的中介也有這個房源或者中介都有內部網絡的，我隻能告訴你，與上傢有過面談和交情的中介掌握著更多不為人知的信息，原因隻有一個：他要牢牢把握這個上傢資源，很多信息他是不會透露出去的，比如：為啥賣房，傢裡人員結構，有否糾紛，鄰裡關系等等。所以說，買房時，隻需要去目標小區四周轉一圈，選定 5 傢左右中介即可，可以直接進門面談，也可以網上電話預約。
3 選擇門店和店長經理證照齊全的中介門店
這點尤為重要。門店具備工商營業執照和房地產中介資質證書，才有網簽的資格，否則他隻能掛靠在別的中介之下，如果有糾紛，下傢吃不瞭兜著走，接下來您將會像個皮球被這兩傢中介來回踢。經理或者店長是否有房地產經紀人資格證也是一樣的道理，因為在你網簽時，合同中需要加蓋具備資格的中介機構圖章和房地產經紀人圖章，這兩個缺一不可。
試想你精心選房、苦苦砍價之後，帶你網簽的是別的中介，稍有閃失，你去找誰？大傢還是擦亮眼睛吧。那麼，如何做呢？在你第一次看房後，和中介小弟回店裡，在店裡走一圈就可以看到營業執照和資質證書瞭，至於店長經理的證書你可以直接問並讓他拿出來觀摩下即可。記住，第一次你做任何事都不過分，等到你要付定金瞭，再去問，中介就嫌你過分瞭。這點道理大傢都懂的。
4 選擇有專業分工合作團隊的中介門店
這點可能絕大多數買房人都不知道。所謂團隊，就是一個門店裡不能僅僅隻有若幹個帶看小弟，還要有法務、交易員的配置，這個配置相當重要。帶看小弟負責帶你看房，介紹房屋情況，並且推薦適合你的房源，他是你接觸最多最早的人。法務是待在店裡不出門的那個領導，他負責談判砍價和網簽。交易員你隻有到交易中心辦手續的時候才能見到，他一般不待在店裡，整天會泡在區交易中心裡，負責給客戶備案交易過戶，他是最熟悉政策的人。
好的交易員能和交易中心的窗口做朋友，等你差個材料時也能幫你先收進走流程，人多時還能插個隊，政策有疑問時還能幫你去討教專業人士。我去年置換時就嘗到瞭交易員小姑娘的甜頭。八面玲瓏的交易員可以帶你遊走在交易中心不費吹灰之力。
過後很久我有些政策不清楚的，還專門電話請教過她，她依舊熱情解答。真心點贊。店長就是負責整體團隊管理的領導，遇到難談的客戶也會上場，而且他還與銀行信貸員關系很好，通常手裡握有很多大小銀行信貸員的聯系方式，並維持著不錯的合作關系。說到這裡，大傢知道小中介不能選擇的原因瞭吧。小中介掛靠不說，還不專業，說不定政策還沒有你懂的多呢。
那麼如何才能知道某傢門店有專業的團隊呢？直接問，還是第一次在帶你看完房後，務必和中介小弟回店裡，和店長經理面談下，說說你的要求，和剛才看房的感受，最重要的是問他網簽他們有資格嗎？有人幫你砍價嗎？交易中心過戶時有交易員嗎？如果店長回答你：剛才的帶看小弟都可以辦到，他都懂的。那麼，你就另謀出路吧！
5 選擇與諸多銀行保持良好合作關系的中介門店
買房貸款基本上是所有人的選擇，即使是土豪也要貸款。實力雄厚、經營多年的中介必定和很多大中小銀行都有良好的合作關系。不管信貸政策是緊是松，大銀行貸不出，小銀行總有額度，總之，隻要你選對瞭中介，他們會幫你找到符合你要求的銀行。
另外，還有一點很重要，就是如果你的資信有不良記錄，他們可以幫你抹掉的，出點費用都是小問題，目前行情大概在 5000 左右。這裡奉勸大傢不要找那種貸款是依靠貸款黃牛的中介，因為貸款黃牛不是銀行員工，他是從你這裡拿瞭好處費後去打點銀行信貸員，他從中賺取你差價不說，事情能否辦成不一定。
那麼，如何確定中介負責貸款的是銀行員工還是黃牛呢？ 我來教你：還是第一次看房後，回店裡當面問店長，我覺得這個房子還可以，再回傢和老婆商量下，不過我怕我的貸款有問題，然後把你的貸款問題提出來，通常這時，店長會馬上打電話幫你聯系，咨詢能否貸款，如果他聯系的是銀行的信貸員那沒問題，如果不是，那就是黃牛。這是 2012 年和 2016 年我的真實經歷。
6 選擇自己合作過的或者親朋推薦的中介門店
買房次數不多的朋友選擇中介會感覺像是在摸著石頭過河，把希望寄托在自己運氣和人品上。但是如果你有過一次經歷，或者你朋友親戚買過房，並且他們都很順利的完成，那麼他們推薦的中介還是可靠的。當然這裡隻限於具備以上我說的那些客觀條件的中介，也就是說，自己和親朋有過良好合作的中介是加分項。
我 2012 年的買房和 2016 年的賣房再買房，3 次交易都是同一傢中介，彼此已經很信任，我知道他們很專業，而且他們也知道我很懂不敢坑。而且，通常回頭客他們會非常重視，服務到位，實話實說，很多對其他客戶不能說的秘密和潛規則都和我聊，所以我能知道很多不為人知的信息。這種信任是沒人願意故意打破的。
7 選擇中介費打折優惠的中介門店
買房講就的就是三個字：性價比。以最便宜的價格買到最合適的房子。最便宜的價格當然也要包括中介費。中介門店之間的競爭是行外人士難以想象的。
我在之前的多篇文章中都提到過，中介之間是如何攪局的，為瞭破壞別傢中介的成交，什麼事都能做的出來。當然，良性競爭對買房人還是有好處的，其中一項就是中介費打折。
舉個例子：你看中的房子在鏈傢明天就要付定金瞭，這時帶你看過房子的 21 世紀小弟突然告訴你他們店長同意給你中介費打 5 折。這時你該高興還是沮喪呢？你不必有太多的感情色彩，你要做的就是立刻約 21 世紀店長面談，如果他們同樣能和你看中房子的上傢達成共識，以不高於鏈傢的價格拿下，同時沒有其他限制條件的話，那就可以與 21 世紀合作。
記住你有選擇中介的權利，其中一個衡量標準就是中介費高低。當然，你要讓 21 世紀保證處理好與之前鏈傢的關系。而你跳單時也要客氣的告知鏈傢是 21 世紀在挖墻腳，和你無關，你隻是在乎錢而已。相信我，跳單這種事，在相鄰中介根本不罕見，他們有自己的處理行規，也許你跳單後，正好給他們兩傢一個扯平的機會。你隻要做到把矛頭引向中介之間就行瞭，此時與你無關。
1 不選有獨傢委托人和上傢代理人的中介門店
在我的前幾篇文章中多次提及到獨傢委托人，也就是上傢簽署獨傢協議委托一傢中介的一個人全權負責帶看和談判，且隻能在這傢中介成交。上傢代理人則是未簽署獨傢協議的全權委托人。買房時，如果你看中的房子是獨傢委托或代理的，千萬不能選擇獨傢委托人或代理人所在的中介門店作為你的所選中介，你必須另外選擇一傢中介來幫你帶看談判。
因為獨傢委托或者代理的中介就相當於上傢的角色，其他所有門店的看房和成交都要經過他，並且不管任何一傢中介門店的客戶與他成交，他都可以收到 1% 的中介費。
所以，如果你選擇瞭這傢店，中介小弟不可能像其他中介門店那樣全力以赴幫你談判，因為你今天不買，馬上就有其他門店的客戶要買，而且出價還要高。他們不愁沒有客戶買。
還有另外一個原因就是，委托人或者代理人通常和上傢關系很好，這傢中介很有可能會從中吃差價，他們會選擇那些不懂行情，出價更高的小白作為待宰羔羊，除非你願意作那隻羊。
2 不選入行低於 2 年的中介人員
通常你去中介登門買房時，第一個接待你的將來就會成為你的帶看中介。這個人的專業與否，能力如何會很大程度上影響你的買房過程。如果碰到剛入行的，對周圍小區房齡環境質量物業不熟悉，對房產政策不瞭解，對貸款政策不懂，對上傢心理不清楚，又羞羞答答的不能清晰表達，那麼，我建議你一定要換人，通常店長會同意的，如果不同意就直接走人，找另一傢中介。
按照我多年與中介打交道的經驗來看，基本上入行低於 2 年的都不能選，最好的是從業 3 至 5 年的小夥，有幹勁，誠實，聽話，不江湖。
這個 2 年不是憑空捏造的，是中介朋友內部總結出來的，因為，新入行的員工基本前 3-5 個月不會有成交的，第一年能成交 1-2 個案子就很不錯瞭。工作 2 年最多也就成交 4-5 套房子，這還是在樓市牛市時期的數據。對於隻成交瞭 4-5 套房子的中介小弟，你能指望他有多麼精通樓市，多麼熟悉周圍小區，多麼會砍價談判嗎？
另外，在你第一次與中介打交道時，也可以直接問問他房產政策、貸款政策、學區房或者周圍小區行情等，能夠對答如流的基本可以過關瞭。
3 不選有同樣購房需求客戶的中介門店
假如說，你預購一套華府天地的 2000 萬豪宅，正好你選擇的這傢門店也有一位和你需求一樣的客戶，但是，好的房源稀缺，出一套賣一套。這時你覺得自己的處境如何呢？
對中介門店來說，這是最好的狀況，因為他總能成交一套，你們兩個誰出價高就讓誰成交。遇到這種情況，果斷走人，去找另一傢中介。另一傢中介因為隻有你這樣一個需求的客戶，他們會全力以赴的幫你和上傢談判砍價的，因為你成交瞭，他們才有中介費。
這條，中介通常不會主動和你說，需要你察言觀色和旁敲側擊的打聽，買房最忌諱的就是有競爭者，有競爭就沒有便宜，有競爭就沒有條件可談。
4 不選老資格、老油條的中介人員
買房找中介就是讓中介替我們服務的，我們出費用，中介出服務。但是，如果你不幸選擇瞭一個老資格、老油條、老江湖的中介人員，那麼，你大半的精力都要耗在和他的周旋和較量上瞭。
老資格的中介通常會挑不懂行情的客戶，挑總價高的客戶，挑年紀大的客戶，挑好忽悠的客戶，讓客戶圍繞他轉。他們精於用最少的力氣做成一單生意，不會全情投入的為你跑腿。而且，他們通常會同時招呼很多個客戶，沒有太多的時間來服務你。
此外，不選老資格中介最重要的一點是中介費不好談打折和分期。因為，你說不過他，他也不缺你這單生意。相反的，年輕中介生意少，上進，工作會更加賣力。這可是資深中介從業者的經驗之談哦。
以上就是我多年積累的選擇一個靠譜中介的實用方法，每一條背後都有真實的故事發生。對大傢一定很有用處，隻要您照做，在中介眼中，您就是一個專業人士啦。
下面我再附送大傢兩個極為有效的秘籍，不到萬不得已不要使用，一旦使用，效果驚人！
1 如何讓中介費打折分期
在上海，中介費為上下傢各付 1%，通常由下傢全部承擔。如果購買 500 萬的房子，下傢就需要支付中介門店 10 萬元中介費，這也是筆不小的開銷。我在前文中也多次提醒大傢，一定要和中介談中介費打折和分期。
今天我教大傢一招最有效的方法：在開始看房時可以偶爾向中介提及打折和分期的事情，但是不必強求，隻需讓中介有心理準備，而且讓中介感覺你不是外行。然後在你看中房子談好價格後，在付定金的前一天，你正式提出要求中介費打折並分期支付，如果中介不答應，你就明確說要跳單到其他中介，因為其他中介已經來挖墻角瞭。然後，約定好的付定金時間一定要爽約。這時任何一傢中介都會投降的，不出 2 天，店長一定會親自來約你面談的，恭喜你成功瞭！
要記住一句話：任何人都不希望煮熟的鴨子飛掉，你可以讓他看不到鴨子，但是，讓他抓到鴨子洗漱幹凈瞭，再讓給別人吃，任何人都做不到。相信我，店長約談你時，一定會比之前還要客氣謙卑，你用更少的錢得到瞭更超值的服務，何樂而不為呢！事成之後，中介不但不會記恨你，還會敬佩你是老司機，你們今後還會成為好朋友，以後你再要買賣房屋，都可以去找他，他也會極力歡迎的。良好的合作關系就此建立！
2 如何讓中介為你賣命
中介行業是非常辛苦難混的職業，中介老板在和我聊天時也曾多次表示，壓力大，社會地位低，沒有尊嚴，如果收入再得不到滿足，那一定是堅持不下去的。
舉個例子，上海中介業務員的收入是底薪加提成，底薪月薪 5000 元左右，但是如果一直沒有開單，那麼底薪是拿不到的，會被炒魷魚。提成不高於中介費收入的 20%，如果他成交瞭一單 500 萬的房子，門店中介費收入 10 萬元，業務員提成不會超過 2 萬元，這還是在中介費沒有打折的前提下。而且，牛市時一個業務員通常 3-5 月成交一單，現在這種熊市一年能有 2 單就不錯瞭，所以中介的收入是遠遠低於他們的付出的。
而我們買房成功與否，很大程度上取決於中介是否專業是否盡心盡力。所以，如果你碰到難談的上傢，碰到中介費不好砍價的棘手問題時，你可以明確告訴實際操作的中介人員，如果談成，你會送大紅包給他，3000-10000 元都可以。
當然，送給門店老板紅包讓他打折中介費這種傻事，我就不要提醒你瞭。隻要是管事負責的中介但不是老板就可以。你的紅包對於中介來說是非常大的肯定和鼓勵，他們會發自內心的感激你，因為他們感覺到瞭尊嚴。這條雖然很管用，但是我不希望大傢常用，這個社會還是要按照規則運轉才健康，但是碰到棘手的問題時，別忘瞭你還有牌可以出。
以上就是我為大傢分享的選擇中介的全部手段和技巧，希望大傢都可以在買房路上邁好第一步。雖然現在大中介坑人的事件越來越少，但是，中介行業本身還是有待規范的，看過我文章的朋友一定會明白，買房成功與否，90% 掌握在自己手裡，10% 掌握別人手裡，中介想要坑你，那是分分鐘的事情，所以說，選擇一傢可信賴的中介非常重要。
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