來源：功夫財經（ID：kongfuf）；作者：冷眼
史上最慘 " 金九銀十 "
" 金九銀十 " 歷來都是房產銷售的旺季，然而 10 月即將過去，數據卻慘淡異常。10 月上半月，50 個典型城市新建商品住宅成交面積為 992 萬平方米，環比 9 月上半月減少 8%，同比減少 38%。9 月，房地產銷售面積單月同比卻已經跌為負值，為 -1.5%，銷售額和新開工面積當月同比也回落至 1.5% 附近，系列數據再創新低。
而一線城市在中國所有三類城市中跌幅最為明顯，其住宅月成交面積是 2016 年以來除 8 月份高溫淡季的最低值，甚至比春節月份的成交面積還要低。環京樓市更是慘不忍睹，很多炒房投機者都是降價 30%-40% 甩房脫手，即便如此，成交量也是少之又少，可以用蕭條來形容。
" 金九銀十 " 的慘淡收場，再次體現瞭 " 房住不炒 "" 防系統性金融風險 " 的調控思路仍逐步釋放成效。同時，市場長籲的 " 京滬永遠漲 " 也在低迷罕見 " 破功 "；上上周寧夏出臺房產稅的新聞吵得沸沸揚揚，雖然最終證明是虛驚一場，但是可以感受到，壓力測試下房民們脆弱、焦躁的心態。中國樓市這匹脫韁的野馬，在 2017 年冬天來臨前疲態盡顯、拐點初現。
屢調屢漲的房價
這些年，房價似乎掉進瞭死循環，成為一個無人能解的怪圈。越限購、越漲價（上市房子少瞭）；越蓋保障房、商品房越漲（商品房蓋得少瞭）；土地越調控、房價越漲（供應土地少瞭）；物價越高、房價越漲（錢貶值瞭，這最恐怖）……
政府所有的調控從來都不是要真正控制房價，而是要防止樓市上漲失控，最終引發恐慌性的拋盤，出現類似去年股市斷崖式下跌的情景發生。最終不僅占地方政府收入 70% 的土地財政破產，也導致開發商和銀行的債務被集體引爆，引發系統性的金融風險，這是多方都不願看到的。
所以，近年來不管是樓市的 " 四限 "（限價、限貸、限購、限售）調控還是租售同權，還是即將立法的房地產稅開征，真正的目的就是隻是為瞭將樓市上漲限制在一個溫和、可控的區間內：一來可以應對美歐退出量化寬松、資本抽血的大殺招；二來可以保證地方源源不斷的土地財源，防止地方債務的大規模違約和財政破產。正是在這樣矛盾的邏輯下，中國樓市在糾結中屢調屢漲，走到瞭如今無法收場的邊緣！
空前大泡沫：房地產的罪與罰！
自從 " 國企降杠桿、居民加杠桿 " 的樓市銷售戰略確定後，在商業銀行的信貸配合下，2015 年底至今的樓市，一直啟動的是高燒、快進模式。進入 2016 年以來，房價瘋長的勢頭，讓所有人驚心，從嶺南到吳越，從荊楚到燕趙，四面八方傳過來的，都是房價飚漲的消息。半年間，隻要在一二線城市有房的，每個人的身價都在暴增，一套房漲幅超過一傢上市公司的利潤，見面不談房價，都感覺到沒話題可聊。
毫無疑問，中國樓市在 2015-2016 年的瘋狂後，一線樓價已經超過瞭 1990 年日本樓市泡沫高峰期的東京樓價，成為人類歷史上最大的樓市泡沫。而中國房地產總值與 GDP 的比值也達到瞭驚人的 250%，超過瞭美國（2006 年約 170%）和日本樓市泡沫高峰（1990 年約 200%）時。
按照經濟學傢陶冬的測算：今天北京、上海、深圳、廣州這四個城市的房地產總值，已經相當於美國整個國傢房地產總值。不用腦袋想，就是用腳想下，這樣不合理的現象，是否有長期存在的理由？
更何況，在美聯儲 10 月啟動縮表，12 月大概率再次加息的背景下，全球美元供應必將在此大幅縮減，各新興經濟體資本外流將加劇；10 月 26 日歐洲中央銀行宣佈，維持歐元區現行的零利率政策不變，每月購債規模將從 600 億歐元削減至 300 億歐元。如果加上英國、加拿大的加息預期，全世界大部分主要經濟體都已經啟動瞭緊縮貨幣的進程。
未來的趨勢是：緊縮貨幣者才能應對資本外流的抽血，留血而生；不緊縮貨幣者會因為資本外流，導致資產泡沫硬著陸，失血而亡。國傢貨幣超發和信貸擴張推動的房地產泡沫大繁榮，已經對國傢整體的金融安全構成瞭威脅，最近幾個月 M2 增長率連續低於 10% 就是國傢收緊貨幣，真正控制房價的金融信號，隻是這樣的措施能否起到作用，力度是否足夠，還有待檢驗。
此外，內地 142 傢地產企業負債總量接近 3.4 萬億，雖然在去庫存、降杠桿的諸多措施下，房地產開發商的負債得到瞭一定程度的緩解，但是仍對銀行系統造成瞭安全威脅。現在諸多銀行都已經將全年的信貸額度用光，剩下的時間可能會出現貸無可貸的困境。沒有信貸的支持，開發商借新還舊的金融遊戲是否還能繼續玩下去？信貸的消失是否會成為壓垮部分開發商的最後一根稻草？都有待時間的進一步驗證。
不管是世界金融緊縮大趨勢，還是開發商高額的負債、政府防止系統金融風險的考慮，削減樓市泡沫是迫在眉睫、勢在必行。
致命杠桿：潛伏的危機
供求永遠是影響商品價格的最主要因素，如果說房子還算商品的話。國傢的貨幣政策、政府的供地、開發商的開工率都是影響房價的重要因素，但是房子的購買者無疑是影響消費端的最核心要素。
在 2016 年 2 月份的 G20 財長與央行行長會議上，小川行長認為個人住房貸款占銀行總貸款中的比重還是相對偏低的，所以銀行系統也覺得個人住房抵押貸款還是相對比較安全的產品，有發展的機會。
這一段話為中國的房地產加杠桿確定瞭基調，也給銀行和房產企業壯膽。在其借機大幅去杠桿、降低風險的同時，房民被引導入樓市，加杠桿買房，民眾爭先恐後把幾代人、數十年的存款積蓄掏出來做首付。唯恐錯過這場盛宴，給自己加上三十年負債杠桿。所有人都憧憬著 , 站在杠桿之顛，一飛沖天，做著三年內成為千萬富豪的中國夢。
9 月央行同時發佈的另外數據顯示，新增信貸超預期。最值得關註的無疑是增長迅猛的居民短期貸款。8 月居民中長期貸款占新增貸款比例降至 41%，而居民短期貸款的占比提升到 20%，較上月提升 7 個百分點。居民中長期貸款主要為住房按揭，而短期貸款一般為消費貸。
今年以來，消費貸的快速增長引發持續關註。今年 1-8 月居民新增短期貸款達 1.28 萬億，累計同比多增 8231 億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅 8305 億，今年前 8 個月新增貸款已達到去年全年的 1.5 倍。通常，居民的短期貸款主要是汽車貸款，然而今年前 8 個月的國內汽車銷量沒有增長，這說明激增的居民短貸很可能流入瞭地產市場。
金融體系善於創造奇跡，中國人的聰明才智在投機上充分顯示出來。2017 年前 8 個月，居民房貸基本上停止瞭增長，但是居民短期貸款飆升至 1.28 萬億，同比激增 8000 多億，而這些消費貸最終充當瞭首付款，流向瞭房地產，成為當前監管部嚴厲打擊的對象。這也意味著，很多貸款給瞭無償還能力的人，美國次貸危機的魅影已經顯現。
我國居民部門債務占居民可支配收入的比重已經達到瞭 90%，其中主要是房貸債務，這是一個非常恐怖的數據。這意味著我們可支配收入的 9 成，被套牢在房子這個鋼筋水泥盒子裡，還剩下的 10%，才是用於傢庭衣食用行、醫療、保險、教育、養老等各項開始的費用，這是一個非常恐怖的數據，也是非常致命的遊戲，隻是當局者迷。
如果再考慮到中國居民部門從父母、親戚、朋友處獲得的隱性負債，每個人基本上搭上瞭棺材本去炒房，這不僅意味著已經沒有加杠桿的空間，更意味著杠桿斷裂後，未來巨大的金融風險，對於一個傢庭來說就是滅頂之災。
在當前 M2 降低到 8.9% 和央行卡緊房貸的大背景下，依靠居民借款買房，特別是如今的短期消費代表支付首付買房的路，已經走到瞭盡頭。在所有傢庭可支配收入都被房地產掏空，並背上幾代人都還不完的債務時，不僅是房地產走到瞭盡頭，那些千千萬萬被欲望驅動，勇敢投入房地產烈火的人，也必然成為樓市的犧牲品。
後地產時代，我們的錢該去哪裡生錢？
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