轉自：通貨朋仗；作者：作者：周老板
20 年時間，天荒地老。年輕人變成瞭中年人，中年人變成瞭老年人，生命中最美好的年華也不過 20 年的時間。
川瀨已經 50 歲，但隻是公司裡一個非常普通的工程師，可他的妻子不僅長得漂亮而且言談舉止完全是一個名門形象。
這其中的原因是什麼呢？
川瀨從東京理工大學畢業後就來到瞭公司，不到 40 歲就成為瞭公司的核心技術人員，對公司貢獻很大，基本工資近百萬日元。
日本泡沫形成初期，也就是 1985 年，川瀨辭職開瞭一傢制作工廠，起步非常順利。
到瞭 1988 年，川瀨擴大瞭工廠生產規模，並在同年花 2 億日元購買瞭一套位於東京市中心的高檔公寓。
一切都是那麼美好。
但是 …… 如各位所知的那樣，1990 年日本的經濟形勢急轉直下，工廠訂單幾乎消失，到瞭 1991 年，日本樓市崩盤。
川瀨的美好生活垮塌，負債累累。
看到這，想必大傢都理解瞭川瀨現在的處境。
講完這個故事之後，很多人會有疑問。為什麼房價漲瞭那麼多，他們還要去高點接盤呢？難道他們真的感覺不出風險嗎？
我們說，追漲殺跌是人性所致。
現在我們給一個場景，假設你的銀行卡裡有 500 萬人民幣，你面臨的情況是，房價每天要漲 2000 元 / 平米。
請問，你要不要買房？
90% 以上的人會毫不猶豫地給出答案，一定要買！加杠桿買！
如果不買，那麼就相當於手裡的錢在持續貶值，一天貶值 2000 元 / 平米。一百平米的房子就是 20 萬。面對如此巨大的誘惑，很少有人能克制。
而樓市的上漲又依托的是買房者持續的買入，越買越漲，越漲越買，形成瞭看似 " 良性 " 的循環。
當樓市的泡沫過大，脫離經濟基本面太多之後，那一定會引發房價的大幅回調。
當年日本的房價從 1985 年開始啟動，持續暴漲，這種暴漲行情持續到 1991 年，日本政府開始提高利率，征收房產稅。
這兩大殺器直接導致日本房價大跌。
那麼這種大跌是不是我們經常所說的崩盤呢？
答案是否定的。這種大跌並不是崩盤。
我們知道，2017 年 3 月，北京的樓市出臺瞭最嚴調控政策，限購限貸，提高貸款利率。結果北京的房價在半年左右的時間裡就下跌瞭 15%。跟北京緊鄰的燕郊，出臺瞭更加嚴格的限購政策，短時間內燕郊的房價下跌瞭 30%～50%，近乎腰斬。
但是，我們很清楚的是，北京和燕郊的樓市並沒有崩盤。
那麼到底什麼是樓市的崩盤呢？
樓市崩盤
下跌，持續的下跌，下跌到足以讓資金鏈大面積斷裂，人們對於樓市徹底喪失信心。這基本上就是我們所說的崩盤瞭。
日本的樓市崩盤是迄今為止樓市崩盤史上最嚴重的一次，日本的房價從 1991 年開始下跌，一直持續瞭將近 15 年，跌幅達到 65%，之後才有緩和的跡象，短暫回暖之後，又開始下跌。
15～20 年的時間，年輕人變成瞭中年人，中年人變成瞭老年人。
人生最美好的年華，承受瞭房價下跌的苦楚。
這種跌幅和下跌周期，完全打破瞭人們對於房價的任何幻想。
與日本類似，香港的房價也經歷過大的崩盤。
1995 年，香港的房價已經處於高位，過去十年，香港的房價漲瞭 6 倍，從大概 1 萬港幣 / 平米漲到 6 萬港幣 / 平米。
1995 年之後，香港的房價又開始飆升，一直漲到 1997 年，在原有高房價的基礎上又漲瞭 60～80%。
結果 1997 年，香港的樓市泡沫破裂，香港的房價開始下跌。
起初人們並不認為這是香港樓市的崩盤，短期下跌之後，人們仍然對於市場抱有信心。到瞭 1999 年，香港的房價跌到瞭 1995 年的價格。
相當於 1995～1997 一年多的漲幅又通過 1997～1999 這不到兩年的時間跌瞭回去。
從 1999 年開始，香港的市場有瞭短期的平穩，樓市甚至有回暖跡象。
這種狀態持續瞭不到兩年時間，香港樓市又開始下跌，一直跌到 2003 年。買房者的信心被徹底擊垮。
從 1997 年房價開始下跌，到 2003 年香港樓市的底部，房價跌幅達到 70%
中國樓市崩盤史
很多人還以為崩盤隻是那些發達國傢或地區的專利，實則不然。中國大陸曾經崩盤過的城市並不在少數。
海南
海南島中國地產開始的地方。
1992 年初，鄧小平發表南巡講話，隨後，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區效應因此得到全面釋放。
海南島的房地產市場驟然升溫。
大量資金被投入到房地產上，高峰時期，這座總人數不過 655.8 萬的海島上竟然出現瞭兩萬多傢房地產公司，平均每 300 個人一傢房地產公司。
根據《中國房地產市場年鑒（1996）》統計，1988 年，海南商品房平均價格為 1350 元 / 平方米，1991 年為 1400 元 / 平方米，1992 年猛漲至 5000 元 / 平方米，1993 年達到 7500 元 / 平方米的頂峰。短短三年，增長超過 4 倍。
1993 年 6 月，時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
一時間，銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南地產頓時被釜底抽薪。
那一場調控，給占全國 0.6% 人口的海南省留下瞭占全國 10% 的商品房積壓，大量的爛尾樓出現，銀行也出現瞭大量的壞賬。
那時期，人們對於海南的印象是：天涯，海角，爛尾樓。
海南樓市崩盤危機一致持續到 2006 年才結束，前後近 14 年的時間。
上海
如今的一線城市上海，曾經也出現瞭房價崩盤的情況。相信很多人都不瞭解這段歷史。
在 90 年代初，海南大開發搞房地產時，雖然主戰場在海南省，但實際上全國的樓市都被帶動瞭起來，當時上海市中心的房價漲到瞭 6000 元 / 平米，在當時來說這基本上就是天文數字瞭。大學生每月幾十塊錢的工資，想要買一套單價 6000 元 / 平米的商品房，基本上沒有任何希望。
房價嚴重脫離瞭當時的經濟水平。隨著 1993 年第一次房地產調控，海南樓市泡沫破裂，隨後蔓延至全國。
到瞭 1994 年，上海市中心的房價腰斬，驟降到 3000 元 / 平米，市場一片蕭條。
雖然大跌之後，市場有過小幅的回暖跡象，但是房價整體沒有太大起色，到瞭 1999 年，上海的房屋銷售均價也不過 3100 元 / 平米。
溫州
2000 年～2010 年，是溫州樓市的黃金十年。這得益於三個方面，一方面是溫州經濟的快速發展，第二方面是溫州當地緊張的供需關系，第三方面則是溫州民間借貸的寬松。
這幾個方面的聯合作用促使瞭溫州的房價快速躥升，從 2000 年 2000 元 / 平米左右的均價一路上漲，到瞭 2010 年，溫州的房價達到瞭 3 萬元 / 平米。
十年漲十幾倍。
作為一個三線城市，溫州市區的房價一度超過瞭一二線城市。
房價飆升的同時，溫州當地也掀起瞭全民炒房的熱潮。一個客戶買幾套的情況很常見。最為誇張的是，2010 年溫州某樓盤的大戶型開盤價最高漲到瞭 8 萬元 / 平米。
由於民間借貸發達，很多人買房都是通過 " 購房 - 抵押貸款 - 再購房 " 的方式，這種一環套一環的炒房辦法在樓市上漲期可以獲得大量財富，但是一旦房價下跌，就很容易引發資金鏈斷裂。
2010 年底，形勢突變。2011 年初國務院推出的 " 新國八條 " 給瞭樓市一拳重擊。
從此，溫州樓市從火熱的夏季直接進入嚴寒的冬季，開始瞭長達四年多的下跌周期。
僅 2012 年一年，溫州的房價就下跌瞭 20%，隨後幾年連年下跌，一直到 2015 年，溫州的房價總計跌幅為 50% 左右。
這種長時間的房價下跌，足以消滅掉人們對於房產市場的信心。
鄂爾多斯
位於內蒙古鄂爾多斯的康巴什，2004 年以前還是一個荒無人煙的沙漠。五年的時間，沙漠起新城，一座現代化都市誕生瞭。
2006 年，鄂爾多斯的平均房價在 1200 元 / 平米，到瞭 2007 年，房價已經躥升到 5000 多元 / 平米，一年時間暴漲 4 倍，但這種上漲勢頭並未停止，到瞭 2009 年，房價再次大幅上漲，最高達到瞭 8000 元 / 平米。2010 年，鄂爾多斯核心市區大部分商品房售價已經超過瞭 7000 元 / 平米，高端住宅售價突破 2 萬元 / 平米。
經歷過那場泡沫狂歡的人對當時情況的描述是：幹什麼都掙錢。" 比如開一傢飯館，開著開著不想開瞭，隨手加價 100 萬都有人接盤。"
2011 年，鄂爾多斯的房地產市場開始轉向，掉頭回落。人們恐慌性拋盤，大面積資金鏈斷裂，曾經的財富瞬間化為烏有，很多人因此負債累累。
這種下跌行情持續瞭 4～5 年的時間。
康巴什作為鄂爾多斯的一個新城，在樓市泡沫破裂之後，徹底變成瞭一個無人居住的地方。美國的時代周刊稱之為 " 鬼城 "。
通過這些崩盤歷史，我們其實可以總結出樓市崩盤前後的一些現象：
1、泡沫期，大量資金湧入樓市，樓市大漲，漲幅驚人；
2、金融政策極為寬松，樓市杠桿率高；
3、崩盤之後，樓市持續下跌，時間幾年到十幾年不等；
很多人會把樓市泡沫破裂的原因歸結在調控上，比如說加息，還有提高購房首付等。但實際上，這些手段隻是讓泡沫的破裂提前瞭而已，即使沒有這種調控，房價的持續上漲所形成的樓市泡沫也會早晚破裂，泡沫越大，破裂後造成的傷害越大。
那麼我們經常提到的泡沫到底是什麼東西呢？
其實很簡單，就是虛擬經濟脫離實體經濟後所形成的貨幣幻覺。比如說，中國一個四線小城市，它本來的房價是 3000 元 / 平米。如果現在我們拉來一筆資金來炒這個城市的房價，這筆資金還可以加足夠的杠桿，那麼我們完全有可能把這個城市的房價炒到 1 萬元 / 平米。
其實我們心裡清楚，這個城市的經濟水平所能配合的房價就是 3000 元 / 平米，多一塊錢都是泡沫。
那麼一旦我們這個例子中的資金鏈斷裂，那麼很快這個城市的房價就會快速下跌。
跌掉的部分就是之前所形成的泡沫，到最後，房價應該還是回歸 3000 元 / 平米左右。
東京、香港及中國大陸的海南、上海、鄂爾多斯及溫州等，這些城市的房價上漲初期都具備瞭集聚大量資金的基礎。
東京、香港屬於發達城市，實體經濟發展逐漸遇到瓶頸，上升潛力有限，資金為逐利而流入樓市，之後通過高杠桿促成瞭房價的快速上漲。
而中國大陸的這幾個城市，海南與上海在上個世紀屬於明星城市，能夠從全國各地吸引資金；鄂爾多斯依靠本地的礦產資源形成瞭大量的財富，溫州則是依靠加工制造業完成瞭原始積累。
房價上漲
資金＋杠桿————》樓市泡沫
需要強調的是，當樓市泡沫形成的過程中，實體經濟一定遇到瞭階段性瓶頸。資金大量湧入樓市是因為樓市的回報率更高，這時，實體經濟中的資金就會大量撤出，原本發揮不好的實體經濟會因此雪上加霜。
細心的朋友可能還會發現一個有意思的現象。那就是我們對於香港和日本的樓市崩盤印象要更加深刻，而對於中國大陸這些城市的房價崩盤，沒有特別深刻的記憶，仿佛普通生活中的一個插曲一般。
這其中的原因到底是什麼呢？
未來中國樓市會不會崩盤
如果我們有一張中國房價走勢圖的話，那麼它整體的走勢一定是逐漸升高的。但是如果看得更仔細一點，就會發現它每隔幾年，都會有階段性下跌。之後房價又開始上漲，超過下跌之前。
這其中的原因就是我們國傢經濟的快速發展。
經濟水平越高，則房價越高。
雖然在一個很長的曲線裡，我們會看到房價有階段性下跌，但是幾年後房價又會漲回去。房價一定是跟經濟狀況相匹配的。
而日本或者香港就不同，日本的經濟從上個世紀 90 年代開始進入瞭長達二十年的停滯（日本的經濟情況並不是人們想象中的由於樓市崩盤而造成瞭失去的二十年，這是因果倒置），經濟萎靡則樓市沒有任何上漲動力，長期的房價下跌也消滅掉瞭人們對於樓市的上漲預期。
香港其實也是類似的因素，但香港所面臨的形勢又與日本有很大不同（原因本篇略過），所以我們看到香港的樓市在 2003 年又開始瞭回暖。
講到這裡，我們基本上就可以判斷中國的樓市到底會不會崩盤瞭。
一方面需要參考的就是我們國傢未來的發展潛力，而這個潛力又可以通過城市化來直觀上去理解。
我們國傢目前的城市化率在 57% 左右，而一般發達國傢的城市化率在 70～80% 之間。
城市化還有 10% 以上的潛力可以利用，這部分潛力就是未來經濟增長的重要參考。
另一方面需要參考的就是對於樓市及金融方面的管控程度。中國的一線城市，都有非常嚴格的限購政策，不滿足資格的人無法在一線城市購置房產。
而貸款方面，杠桿率也普遍不高。
所以，當樓市出現大漲或大跌時，政府的管控會起到很好的效果。雖然調控一直被很多所謂經濟學傢批評，認為是幹預市場，但實際上自由市場一定是好的嗎？好與壞的評判標準到底是什麼呢？從結果論的角度說，中國的市場沒有什麼太大的問題，中國的經濟在持續地增長，中國社會有穩定的秩序。而市場到底是什麼，更應該重新思考。
如何躲掉樓市崩盤
寫瞭這麼多，很多人肯定會關心一個最基本最貼切的問題，那就是作為個人如何躲掉樓市崩盤的災難。
樓市泡沫時，房價上漲，天天漲，如果不買房那麼自己的財富劇烈貶值。
但是如果一狠心加上杠桿買房，就很有可能遇到樓市泡沫破裂，房價下跌不僅損失掉本金，而且還會負債累累。
給大傢幾個參考：
1、不限購的城市，比如很多三四線，樓市短期大漲超過 50%，後有持續暴漲趨勢，要謹慎；
2、新房快速上漲，二手房市場交易很差的時候，要謹慎；
3、經濟發展潛力被耗盡，快速增長期消失後，如果樓市出現瞭暴漲，要謹慎；至於經濟發展潛力如何看，一方面是參考我們之前提到的城市化，另一方面是看實體經濟的繁榮程度，當實體不景氣的時候，整個社會的狀態會比較低迷。
樓市崩盤在經濟快速發展的階段，一般是不會出現的，因為經濟發展會很快把房價的透支上漲給抵消掉，比如某地樓市房價翻瞭一倍，透支瞭幾年的漲幅，等到兩三年的平穩期後，當地的經濟水平又上瞭一個臺階，房價會開始新一輪上漲。
但另一方面又不得不考慮到樓市的暴漲，我們知道中國的城市數量非常龐大，看整體大盤的話漲幅不會一般都比較穩定，但如我們之前提到的類似鄂爾多斯那樣的變態發展，就必須要謹慎對待。
最後我們再說一下北京上海這樣的一線城市。
我經常跟人說一個觀點，那就是城市化。一般意義上我們理解的城市化，就是農村人進入城市變成城裡人，農村人越來越少，城裡人越來越多，這就是城市化。
而北京上海這樣的城市不一樣，它們的城市化分為兩個階段，一個階段就是我們通常理解的那種城市化，第二個階段則是城市內部的人員流轉，或者叫人員優化。
大城市的生活成本非常高，房子非常貴。這樣就產生瞭淘汰關系。比如說，公司的小李來北京已經 20 年瞭，勤勤懇懇任勞任怨，工作做得非常好。但是小李這些年一直沒有在北京買房子。當他準備買房的時候發現自己已經買不起瞭，於是迫於各種壓力，他會選擇離開北京去老傢省城。
而與此同時，老傢省城的年輕人小張，在父母的幫助下買瞭一套北京的房子，準備定居北京。
這種人員的流動，在未來的很長時間裡都會不斷發生，越來越多能夠承受北京壓力的人進入北京，無法適應者逐漸被淘汰。
這就是大城市城市化的第二個階段。
基於這樣的客觀事實，我們會發現，北京上海這樣的城市，它的潛力是無窮盡的。
那麼這種城市如何判斷樓市泡沫呢？答案很簡單，就是看房價的短期漲幅。短期漲幅過高一定會受到打壓，進而會有短期回調。（但不會崩盤）
如果京滬的房子一直保持比較平穩的上漲趨勢，那麼京滬的房價永遠也不會跌。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
