最近一段時間，房地產企業們估計日子不好過瞭，無論是信托還是銀行都開始收緊瞭對房地產企業的融資，房地產企業的死亡號角要被吹響瞭嗎？
在這個異常寒冷的冬天，同樣感受到寒冷的還有廣大的房地產企業，作為曾經中國兩大高薪行業之一（房地產、金融），房地產一直都被認為是低門檻、高收入的典范，在房地產市場發展的黃金時代，房地產企業動輒大筆發獎金的新聞總是不絕於耳，然而就是這個中國最賺錢的行業，現在也要日子不好過瞭。
近來，一系列政策的出臺給房地產企業的冬天帶來瞭不止一絲的寒意，特別是商業銀行暫停開發貸，給本就不太好過的房地產企業再加瞭一層陰影，房地產企業的死亡號角要吹響瞭嗎？
一、房地產企業融資日益困難
對於一傢房地產企業來說，如果問有什麼東西是房地產企業的生命線的話，那麼無疑就是資金鏈瞭。而最近的一系列政策出臺對於房地產企業的資金鏈來說無疑是當頭一擊：
根據《經濟參考報》的報道，近日，銀監會下發通知，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。
根據騰訊財經的報道，1 月 30 日，據網上流出的一份《恒豐銀行信用風險評審部內容通知》文件顯示，恒豐銀行於 1 月 29 日下發關於暫停受理房地產行業新增授信業務的通知。對於該通知，恒豐銀行相關負責人向騰訊財經表示，關於暫停受理房地產行業新增授信業務，是基於銀行貸款結構調整作出的正常經營決策，屬於暫時性內部管理措施，不涉及其他。
根據《中國證券報》的報道，1 月 30 日，在全國范圍內，已有部分銀行下發相關文件，或已暫停受理房地產行業新增授信業務，或暫停開發貸業務。
無論這種政策是不是一種結構性調整，一個不用爭議的事實就是房地產企業的融資正在日益從緊，對於房地產企業來說，無論是買地拿地，還是開發建設，乃至於銷售是一個異常漫長的過程，一般一個樓盤的開發周期需要 2-3 年，而一傢有規模房地產開發企業一般不會一個樓盤一個樓盤的開發，往往是多個城市多個樓盤的集中開發，這對於企業的融資壓力更大，所以業內甚至有這樣的說法，一傢房地產企業發展的好不好主要看他的財務總監融資能力強不強。而如今，在大環境的變化下，房地產企業的苦日子看來是要來瞭。
二、信用風險疊加才是房地產最大的問題
從房地產新政執行以來，房地產市場的調控繼續深化，一二三線房地產市場呈現出不斷分化的格局，從短期來看，2017 年一年房地產企業的盈利狀況還是較好的，但是我們從最近的房地產融資政策可以發現，房地產市場的融資面正在不斷收緊，現金流狀況惡化將會加劇，房地產企業在高杠桿的情況下大量依賴於銀行授信與高成本信托正在成為一個日益嚴重的問題：
一是房地產銷售放緩，業績盈利壓力增大。隨著房地產調控的不斷深化，在資金層面上，一方面不斷提升的房地產信貸利率水平，將會壓制消費者的消費需求，從而導致房地產銷售業績的下滑，政策的持續將會讓房地產企業的營收和利潤水平進入一個下行空間，現金流的日益從緊和增速放緩，會讓融資能力本就不強的中小型房地產企業陷入資金鏈緊張的境地中。
二是高杠桿下債務集中到期風險加大。從 2017 年開始，由於房地產的銷售增速放緩，房地產企業的資金回籠速度下降，再加上房地產企業在土地投資上的進一步加速，從而導致瞭房地產企業債務的一個較快增長。相比於 2016 年寬松貨幣政策下，房地產企業極易融資的黃金時代，2018 年銀行、信托等非標金融融資渠道面臨著更高的成本、額度、監管的壓力，並且隨著國傢對於金融監管的日益從嚴，房地產作為最有可能出現灰犀牛風險的領域，一直受到監管層的重點關註。與此同時，2016 年投放的大量房地產信托在 2018 年面臨著集中到期的問題，在多重因素的疊加之下，房地產企業尤其是融資能力較為單一的房地產企業極有可能面臨資金鏈斷裂的問題。
三是房地產企業償債能力的下滑。房地產企業一直都是一個高金融杠桿的發展模式，這種模式讓房地產企業在樓市的黃金年代取得瞭高速的發展，然而隨著 " 房住不炒 " 理念的深入人心，房地產市場的底層邏輯已經發生根本性改變，這種改變讓房地產企業出現瞭適應性難題，很多原先高度依賴融資的房地產企業償債能力有可能不斷下滑，上市房企的償債能力弱化已經成為 2018 年最有可能出現的問題。
從上面的分析來看，2018 年相比於樓市的逐步穩定，房地產企業的信用風險增加才是最值得關註的問題，可以預計，房地產企業的洗牌將會進一步加速，一方面，政策的繼續從緊，銀行、信托等融資渠道的不斷收縮，將會讓房地產企業的融資壓力繼續增加，另一方面，租售並舉的措施出臺，大量房企將會進入租賃市場，但是租賃的重資產運營方式，將會讓本就不太健康的房地產企業資金鏈進一步雪上加霜，所以房地產企業出現二八分化的概率將會繼續增強，越是融資能力強的房企，越有可能存活下來，而中小型房企被淘汰、吞並的風險則會增加。
從融資市場的角度來看，銀行融資、信托融資的收緊，將有可能為類 REITS、MBS 的發展提供市場基礎，房地產市場的融資格局有可能就此改變。
無論怎麼變化，一個趨勢已經形成，房地產企業洗牌的進程將會加速，融資寒冬中物競天擇，適者生存將會是真正的主旋律。
