轉自：深圳看房團（ID：ihouse0755）；作者：端五
最近流行鄙視鏈，相親有，樓市也不甘落後。
今天（8 月 25 日），看房團發現瞭一個活生生的 " 買房鄙視鏈 " 案例，新聞大致內容為：
杭州 B 女士想買某樓盤，願意 7 成首付買房，但事與願違，被全款付清的購房者給擠掉，B 女士感嘆：這些人真有錢。我可以付 7 成首付，但我還是買不到心儀的房子。
C 先生看瞭好幾個盤，但開發商隻接受全款買房，C 先生無力付款，但在金融朋友的指點下，選擇抵押貸籌集到全款資金。
調查發現：現在 " 全款付清 " 的購房者中，除瞭拆遷戶、賣掉一套房子湊錢的購房者外，還有不少選擇 " 房抵貸 " 的方式購買新房。這樣既能通過一次性付款買到房子，又能使用銀行杠桿。
銀行人員：目前房貸的額度普遍吃緊，像我們除瞭合作的開發商還會有一定額度外，都不放款。銀行按揭貸款額度降低後，" 房抵貸 " 業務很吃香。
這個新聞的重點在於：去杠桿的背景下，購房者貸款難、開放商融資難、銀行 " 房抵貸 " 業務成為重點，抵押貸成為不同人的共同選擇。案例裡面的買房鄙視鏈，也揭露瞭樓市的兩大變局。
一、新房成為土豪、賭徒、開發商、銀行的遊戲
首先我們先評估下新聞的主要背景：
項目樓盤：新盤，中高端盤。
A 女士 +B 先生是一、二線城市典型的中產階層，至少一套住房，能承擔的起 7 成首付。按照這樣的經濟實力再加上開發商要求全款 " 底氣 "，項目樓盤絕對是中高端以上的新盤。
人物：開發商、銀行、購房者。
現在的情況是：政策規定，買二套房要首付 7 成。除瞭土豪，很多人無力償還。但樓市調控到現在，出現瞭一種尷尬局面：
普通換房者有名額，市場上也有新盤可選，但是無力償還 7 成首付，出局。
能承擔起 7 成首付的中產階層，銀行名額緊缺或者拒貸。現在的模式是，首套房基本上都要上浮 10% —— 20%，並且價高者得，二套房動輒上浮 30%，但銀行會選擇拒貸或者放款緩慢。
再加上部分開發商追求快速回款，7 成首付的不要，公積金貸款想都不要想。出局。
借杠桿的投資客，出局。
也就是說，去年市場上常見的購房者，接下來就剩下高級玩傢，要麼財力雄厚，要麼勇氣可嘉。
比如新聞裡說的拆遷戶，土豪，屬於財力雄厚的玩傢。（不僅僅是杭州，前幾天的深圳的華潤悅府二期，坊間傳言：想進場內選房的人必須要有 800 萬的現金存款證明。）
還有一種勇氣可嘉的玩傢，敢於買掉核心城市的自住房，去拼搶新盤的玩傢，另一種就是在抵押貸的灰色地帶遊走，鋌而走險博樓市紅利的購房者。
也就是說，現在的新房門檻越來越高，大盤裡的遊戲玩傢隻有：土豪、" 賭徒 "、開發商、銀行。尤其是核心城市的中高端稀缺盤，已經告別瞭低配玩傢，開始對大部分置業者關上瞭大門。
二、買房鄙視鏈，就是樓市變局的開始
第一次爆出全款買房的時候，出現瞭這麼一個段子：" 全款買房的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪。"
今天的案例證實瞭這一點，並且不在少數，新房的門檻在走高的同時，我們可以看出：全款買房很可能成為常態，銀行房貸額度越來越緊張，買房者加杠桿越來越難，購房成本越來越高。
第一、開放商需要回款：
其實比起購房者、炒房客，開發商更不好高。
截至到 2017 年 6 月底，存量的房地產債券市場尚有 1.34 萬億元的規模。但是，2017 年前 7 個月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅 2238.97 億元，與 2016 年同期的 7923.7 億元相比，下降瞭 71.7%。
一句話，銀行收緊貸款，再加上樓市遇冷，開發商融資困難，資金鏈問題嚴峻，尤其是一些地王。
加上限價、禁止捂盤等政策條例下，開放商隻能降價賣。
現在的開發商尋求的是快速回款，貸款滿足不瞭，普通購房者幾個月批不下款很正常。但去搶新盤的購房者都明白：因為降價，買到就是賺到。以前買負債就等於增值，但現在全款賣降價的新盤也一樣。
這種情況下，開發商當然擇優選擇。並且隻要資金不放松，捆綁銷售、全款買房的案例不會減少。實際上和銀行的議價模式如出一轍。
第二、銀行是最大贏傢：
看房團此前粗略統計過北上廣深杭的利率情況，發現：
北京半年內五次上調首套房利率，上浮 10% — 15%，二套房上浮在 20%。
上海二套房上浮在 10% — 20%。但首套房仍然有 9 折優惠。
廣州半年內四次上調，首套房利率上浮在 5% — 10%，二套房上浮 20%。
深圳四大行全面回歸基準利率，平均房貸利率為 4.80%，部分銀行首套房甚至上浮 10%。
杭州首套房貸利率上浮 5%-10%，甚至個別銀行上浮到 20%。
銀行的房貸額度很少，主要原因是今年資金有限，增量貨幣很少。另外一點就是國傢要求去杠桿。
但是，銀行今年過的並不差。相反，很多中小銀行最吃香的業務還是在樓市上，隻是換瞭一種模式，就是新聞中 " 房抵貸 "，也是樓市與銀行中的灰色地帶。
很多購房者通過用房子抵押獲得貸款，獲得一筆巨額消費貸，用以買房。
盡管消費貸用來買房是被明文禁止的，但由於貸款額度不大，所以抵押房產被沒收的可能性很小，再加上銀行心照不宣，監管力度很小，即便購房者被查處，隻要換上貸款也能免於責罰。
對於銀行來說：以消費貸款、企業流動資金貸款等名目抵押房產，獲得資金，銀行貸款利率一般上浮 30% —— 40%，甚至比去年的房貸業務更賺錢。
某銀行客戶經理直言：因為少瞭一大塊原本熱門的房貸業務，為瞭完成業務指標，" 房抵貸 " 是目前的主要業務模式之一。銀行成為瞭最大贏傢，買到新房的次之，開發商最後。
這條買房鄙視鏈，是樓市現在繞不開的怪圈。但也總結出這幾點：
第一、新房市場，尤其是一線城市 + 核心二線城市的中心城區，由於稀缺感 + 限價，將成為搶手貨。但由於政策限制、銀行惜貸、加上開發商設門檻，實際上以及和多數人揮手告別，並且將成為常態。未來的新房市場，可能將徹底輪為土豪和換房者、投機者的市場。
第二、在銀行不差賺錢的 " 業務 " 時，正常的房貸業務可能會被暫時擱置一邊，並且利率會越來越高，甚至加入停貸的銀行還會更多。
第三、核心城市的中心片區，限價下的新盤，可能在一輪調控下，銷量反而會更好。
第四、仍然提醒一下非剛需、非土豪的玩傢。除瞭核心地段降價盤、幾年無漲幅的價值筍盤，選擇全款買房、抵押貸不是毫無風險，當市場淪為高級玩傢的市場時，看不準形式的購房者更應該量力而行。
