有個朋友最近一直看珠江新城的房子，他問我要不要買，畢竟都是 10 萬＋的價格，他擔心成為最後一波接盤俠。
我告訴他，珠江新城目前是城市價值的制高點，美女如雲、風景如畫、配套頂級，你如果把這裡的房子視為高檔次的消費品，我支持你買，但如果視為投資品，我認為應該果斷擯棄。
朋友不解，說我寫過一些 CBD 的文章，從中感受到瞭 CBD 的輝煌，這種地方為什麼就不適合投資瞭？
我又告訴他，消費和投資是兩種完全不同的邏輯，消費的邏輯是買到好東西，這一點 CBD 肯定符合條件，但投資的邏輯是簡單粗暴的，隻看 " 價值是否被低估 "，如果你認為被低估，哪怕是一坨屎也可以買，如果你認為被高估，就是擁有范冰冰和林志玲的美貌，也不能要。
以珠江新城為例，這個區域分為東區、中區、西區三個細分板塊，東區容積率低、綠化好、戶型大，算是比較典型的富人區，但是中區和西區，是以高密度中小戶型為主，這麼高的容積率、這麼小的房子應該是設計給屌絲住的，但標價卻是豪宅的級別，屬於嚴重的錯配，屬於價值高估。
當然，你可能會說地段，那我告訴你地段其實沒那麼值錢——從珠江新城往南、往北或者往東，隻要坐 10 到 20 分鐘分鐘地鐵，就能買到 1/2 甚至 1/3 的價格，你還會認為那個地段有多值錢？
好吧，此處允許有爭議，我們站在另一個高度地來聊一聊 CBD。
CBD 的價值在於它是一座城市的門戶區域，一個企業隻要把總部放在 CBD，就能獲得最大的流量保障，包括人才流、信息流、資金流等等。通俗地說，在 CBD 辦公，可以更好地展示品牌、更好地招聘人才、更好地談生意！
門戶區域一定是壟斷且稀缺的，所以，CBD 的房價和租金往往都是一座城市最高的。
但我們知道，互聯網行業曾經有個高大上的業態，叫做門戶網站，現在已經沒有多少人上這類網站瞭，00 後網民可能都沒聽說過 " 四大門戶 " 這個曾經牛逼哄哄的概念，因為移動互聯網出現之後，門戶網站很快沒落瞭！取而代之的是什麼？微信公眾號與今日頭條。
二者為什麼能幹掉門戶網站？這個跟人們獲取信息的邏輯發生變化有很大關系。在門戶網站時代，人們獲取信息的邏輯是 " 給什麼看什麼 "，在公眾號與今日頭條的時代，這個邏輯轉變為 " 我想看什麼你就給什麼 "。前者是假定所有人的需求和口味一樣，然後提供一個統一的流量入口就夠瞭，後者是假定每個人的需求不同，然後提供無限個精細化與個性化的流量入口。
在此意義上，公眾號的流量入口就是 " 吸引你 " 的博主，今日頭條的流量入口是 " 懂你 " 的機器人，它們都比門戶網站的小編更懂得你的需求。
很明顯，在移動互聯網時代，人們已經不需要一個統一的超級流量入口，需要的是那些個性化、精細化、獨特化的像毛細血管一樣的流量入口，甚至每個人都可以掌握一條專註於自己的流量入口。
流量入口，變得不那麼值錢，或者說正在去中心化，乃至碎片化，這是互聯網行業正在發生的變化。
城市的道理也一樣，CBD 之所以出現，是因為城市需要一個超級的流量入口，這樣可以最大化地提升品牌展示、信息獲取、商務交流的效率。超級的流量入口一定是壟斷而稀缺的，一定會帶來超高的營商成本，隻有利潤足夠高的企業才能夠在 CBD 生存。所以，CBD 也常常被認為是一座城市先進生產力的代表。
然而，我們又看到這樣一些有趣的現象：北京的互聯網巨頭們去後廠村路瞭，阿裡巴巴去西溪濕地瞭，微信總部要去琶洲瞭，騰訊總部要去後海瞭，華為終端部門去松山湖瞭——這些企業都是各自城市先進生產力的代表，但是他們都不在 CBD！
在北京、深圳、杭州這樣的城市，CBD 區域早已不能獨領風騷瞭，中關村、望京、後廠村路等 " 外圍區 " 在人才吸引力、工資收入、房價等多個指標上已經完全不輸朝陽 CBD。在深圳，南山科技園是一個比福田 CBD 更有存在感的地方，現在連坪山、沙井這樣的偏遠郊區在房價上已經直追中心區的羅湖瞭。在杭州，阿裡巴巴入駐的未來科技城，擁有比 CBD 區域更強的人才吸引力。
我有個做地產的朋友，他的觀點更為激進，他認為 CBD 這種地方，未來就是給皮包公司入駐的。第一等牛逼的企業，政府一般會給他們批地，蓋自己的樓辦公，比如阿裡、微信、思科、華為，以及北京的那些互聯網巨頭，都享受到瞭這個待遇。第二等牛逼的企業，也基本上具備較好的品牌知名度和信息展示渠道，沒有必要花那麼高的溢價去 CBD 辦公。
這個道理其實也很好理解，想想看，阿裡巴巴、微信、華為為什麼不需要到 CBD 辦公，因為在移動互聯網時代，真正牛逼的企業可以自建流量，就是去城中村辦公，各方人才與資本也會趨之若鶩，不需要靠 CBD 來展示自我。反而是那些皮包公司，實在沒有實力自建流量，隻能到 CBD 蹭流量。
當 CBD 不再代表先進生產力的時候，它就會從巔峰回到平地，從虛榮回歸平淡。現在，CBD 的房子還是非常好的消費品，但作為投資品，它的價值是被高估的。
這是高力國際統計的上海購物中心商鋪租金變動情況，最近幾年是原地踏步，沒漲！
商辦物業雖不能直接等同於住宅，但皮之不存毛將焉附？商辦物業比住宅更能反映一個片區真實的區域價值，當一個區域的商辦物業已經升至乏力時，表面這個區域的發展潛力已經見頂，其住宅的價值是不可能持續上漲的。對瞭，李嘉誠、潘石屹、羅康瑞等大佬已經在拋售上海市中心的寫字樓，其他城市還會遠嗎？
