文 / 新浪財經意見領袖專欄作傢 李庚南
可以預見，在教育資源配置不均衡性未得到根本改變情況下，實施 " 租購同權 " 結果是，高價學區房或為高租金學區房所代替。
近來，隨著國傢推進住房租賃市場發展系列政策的出臺，" 租購同權 " 日益成為牽動百姓神經的高頻詞。繼 7 月 17 日廣州市出臺租購同權等措施後，住建部會同國傢發改委等八部門出臺瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並表態將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益；緊隨其後，無錫於 7 月 28 日發佈瞭 " 租房可落實 " 新政，鄭州、揚州、 濟南等多個城市也於近期提出或準備出臺類似舉措。
" 租購同權 " 時代是否真的已經到來？
從促進房地產市場健康發展、建立房地產調控長效機制出發，加快住房租賃市場發展無疑是題中應有之意。在市場化程度不斷加深、人口流動不斷加速的情況下，人們對住房的需求也日益呈現多樣化，住房租賃市場的存在與健康發展恰是房地產市場發展的必然要求。國傢推動住房租賃市場的發展，根本出發點或在於激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑制房價，推動住房向居住屬性回歸。這對於樓市去 " 虛火 " 無疑是釜底抽薪的一著妙棋。
但是住房租賃市場能否按照決策層的願景發展，依然存在一個市場供需的問題，需要從供給端、需求端雙向發力。如何滿足租賃市場的供給？如何激發租賃市場的需求？這是推動住房租賃市場必須直面的課題。
從需求端看，除瞭 " 居者有其屋 " 傳統理念的束縛外，目前制約租賃市場需求的一個主要因素就是 " 租購不同權 "。主要體現在依附於住房的種種社會公共資源分配的不均衡，比如落戶問題，比如學區房問題。可以說，" 租購不同權 " 是制約住房租賃市場發展的瓶頸之一。
可以說，" 租購同權 " 既是住房租賃市場發展的必然要求，又將是住房租賃市場加速推進面臨的首要難題。如果不能從根本上解決 " 租購不同權 " 問題，住房租賃市場則難以獲得快速發展。
盡管廣州、無錫等地已經開啟瞭 " 租購同權 " 模式，但仔細分析，這些城市推出的 " 租購同權 " 依然是有著明確的限定范圍，而非真正意義上的普惠措施。如廣州明確符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女。
" 租購同權 " 能否真正從叫好到叫座，中間可能還有多長的路要走。而打破戶籍、打破學區房的束縛或將是接下去需要重點突破的方向。
" 租購同權 " 能打破戶籍的束縛嗎？
毫無疑問，" 租購同權 " 的首要訴求就是讓承租人享有在所租住城市落戶的權利。在目前城市各種公共、準公共服務基本與戶籍掛鉤的情況下，落戶權是其他各種權利存在的前提和基礎，如果承租戶不能落戶，其他的所謂 " 同權 " 大抵也會落空。
因此，打破現行的戶籍制度束縛，允許承租人落戶，是實行 " 租購同權 " 的關鍵。戶籍制度是我國長期以來實施的一項基本的國傢行政制度。隨著市場化程度的提升、人口流動的加速，原有的戶籍制度日益受到詬病，改革戶籍制度的呼聲日高，國傢改革戶籍制度的決心和導向也日益明確。從 2012 年的《國務院辦公廳關於積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》，到 2014 年 7 月 30 日的《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》，再到 2016 年 1 月開始施行的《居住證暫行條例》及隨後出臺的《關於深入推進新型城鎮化建設的若幹意見》《推動 1 億非戶籍人口在城市落戶方案》，國傢改革戶籍制度的路徑逐漸清晰。
按照國傢版的戶籍改革意見，要全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。各省也依據國傢戶籍制度改革精神出臺瞭更加寬松的戶口遷移政策，建立或完善居住證制度已成為各地政府的共識。取消購房落戶政策，將租賃房屋納入 " 合法穩定住所 " 的范疇，成為一種趨勢。
盡管如此，租房落戶依然無法做到不設任何門檻。畢竟，一個城市人口承載量、人口的質量構成等均是一級政府所要考慮並周密規劃的問題。從目前已實行租房落戶的城市看，各地均不同程度存在門檻，多以在當地繳納社保的年限或積分制來劃定。如無錫租房落戶的門檻是：參加城鎮社會保險、申領（簽註）《江蘇省居住證》均滿五年。同時，居民之間簽訂的未經過備案的房屋租賃協議不能作為落戶條件。北京、上海、廣州、深圳等超大城市、特大城市則實行積分落戶制度，同時設定瞭人口控制總規模，如北京至 2030 年規劃人口調控目標在 2300 萬人左右，上海市至 2040 年規劃人口調控目標為 2500 萬人左右。
問題的關鍵還在於，租房落戶政策釋放的需求與城市人口流動格局存在明顯錯配，或導致租購同權政策的實施與政策的初衷相悖。
一方面，房價水平高、人口流入快、住房供需矛盾較為突出的大城市，如北上廣深等一線城市及熱點二線城市，最需要通過發展住房租賃市場來調節。據鏈傢研究院最新的《租賃市場系列研究報告》預測，我國租房人口占比在全國層面將超過 30%，一線城市會超過 40%，個別城市甚至將會有超過 50% 的人租房居住。恰恰是這些住房租賃需求較大的城市難以在戶籍制度上有明顯突破，更談不上租購同權瞭。
試想，若果真租房可以落戶？那麼一、二線大城市，特別是北京、上海這類特大城市的人口如何控制？顯然，百姓想到大城市落實未必羨慕大城市的繁華，但大城市所擁有的相對優越的醫療教育資源絕對讓大多數國人有落戶北上廣的沖動。如果在北京、上海租一套房，便能落戶，子女便能輕松考進名校，這將是何等惠民之舉，這對於百姓而言是何等幸福的事情！
然而，理想很豐滿現實很骨感。且不說百姓憑一紙 " 租購同權 " 就能奢望獲得落戶北上廣的待遇，就能輕松讓子女進名校；僅在小學的入學問題上，租購同權能否讓租戶如願以償，還將面臨一系列梗阻。
另一方面，住房供需矛盾並不明顯甚至存在去庫存壓力的三、四線城市，地方政府為促進人口的流入、城市的擴張，客觀上在放開落戶管理方面有較大的動力；但這些城市同時也面臨去庫存的壓力，住房租賃市場的需求並不大，政府原本還指靠農民工進成買房去庫存呢！而且，在這些城市，特別是在建制鎮，其所擁有的教育、醫療等資源稟賦未必具有明顯的優勢和吸引力，租購同權的呼聲也不如一、二線城市那麼高。
" 租購同權 " 能消滅高價學區房嗎？
高價學區房的存在一向被認為是高房價的推手之一，而且也是影響住房租賃市場發展的制約因素之一。對於承租者而言，在享受租房落戶權利的前提下，" 租購同權 " 的最大意義就是子女能享受到所在區域同等的就學權利。這無疑是對適齡兒童享受教育均等化權利的保護。
從房地產調控的角度看，實施 " 租購同權 " 的初衷，或許不僅希望能打消租房者的後顧之憂，推動住房租賃市場的發展，而且也希望對炒作學區房形成最直接的打壓效果，至少改變市場對學區房的慣性思維，甚至一定程度上改變樓市的市場預期。從這個意義上看，推行 " 租購同權 " 政策也算得是一手樓市調控的 " 好牌 "。
但是，我們需充分估計 " 租購同權 " 政策推行將面臨的難度。其中，最大的一個問題就是社會公共資源（包括準公共資源）特別是教育資源配置的不均衡性，這種不均衡性顯然短期內很難改變。在教育資源特別是公辦教學資源尚處於相對稀缺的情況下，學校要麼按現有的資源可容納水平招生，則多出的生源勢必要被調劑出去，這種情況下學區房無疑將成為調劑生源的最後砝碼，優先滿足現有的、符合購房入戶入學條件的生源顯然是毋庸置疑的；要麼不顧條件許可盲目擴招，則相應的教育資源、教學硬件與軟件能否跟進將是一種考驗。
必須清醒的是，即使 " 租購同權 " 政策得以順利推行，也未必能改變或消滅高價學區房。可以預見，在教育資源配置不均衡性未得到根本改變情況下，實施 " 租購同權 " 結果是，高價學區房或為高租金學區房所代替。
那麼，是否通過行政化的手段，實現教育資源配置的均等化，就能從根本上消滅學區的概念呢？也不一定。
一般的認識是，因為名校配備瞭好的教學資源，主要是較強的師資力量，於是有好的教育產出，有高的升學率。於是吸引更多好的生源匯聚，於是吸引更多好的師資加入，於是一種良性循環便形成瞭。誠然，好的學區與較強較優的師資密切相關，但是還有一個更重要的、不可忽視的方面就是好的生源。
即便實現瞭教育資源配置的均等化，學區房的概念也未必會消失。這一點，從學區房的形成中我們可以得到答案。
學區房是怎樣形成的？大致有兩種模式：一種是在長期教育實踐中形成的。更多存在於一些比較成熟的老小區。一種是在新的房地產開發規劃中人為打造的。一些新的、高端樓盤，越來越註重把打造配套小學建設作為招牌，通過各種行政的或市場的手段吸引名校設立分校。這類學區房的形成可以歸為生源引導型，即好的生源推動名校的形成。所謂物以類聚、人以群分，當今開發商的理念中也越來越體現瞭這種理念，推動著這種階層的集聚。富裕階層、高凈值階層、高素質階層或會自然集聚，而其子女勢必形成一種好生源的聚合（當然不是絕對）。這種聚合無疑將推動名校的形成、學區的形成。
如果我們從效果反推，其實租購同權無論是在試圖破解學區房怪象還是借打壓學區房價格來修正樓市預期方面，都是一種緣木求魚的做法。如何完善社會公共配套服務，如何改革過於功利化的教育體制，才是租購同權追求的根本。
需清醒的是，推動住房租賃市場的發展，除瞭從需求端發力，通過政策刺激租賃的需求外，還需從供給端發力，包括量的保障與質量的提升。
從目前住房租賃市場供給現狀看，更多地還是依靠個人房屋的出租。盡管一些房地產企業開始引入 " 隻租不售 " 模式，一些城市也開始為 " 隻租不售 " 供地，如上海已在租賃地塊方面開瞭先河；但無論從供應的對象還是價格，顯然是非市場化的。隻租不售的土地供應模式能否持續？ 住房租賃市場較低的收益率能否調動房企的積極性？這些都有待市場來回答。
至少短期內難以改變一個事實，即住房租賃市場的供給的主力依然是居民，而非房地產開發商。那麼，對於個人房屋出租，是鼓勵還是不鼓勵？若機械地理解 " 房屋是用來住的，不是用來炒的 "，顯然個人投資購房並出租並不受待見。如此，或許又要轉回到一個問題的起點：如何理性看待居民購房的投資行為。或許有必要重新區別對待樓市中的投資與投機。
( 本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。 )
