轉自：每日經濟新聞；綜合：上海電視臺《法制特勤組》、裁判文書網、21 世紀經濟報道等
" 空手套白狼 " 的操作，又有瞭新案例。
一位 90 後年輕的上海女孩黃曉婷，通過房地產買賣合同，構設陷阱，最終以少量的定金 " 套牢 " 上海幾位房主上千萬元的房產。
據媒體報道，她所買的房子每一套價格都是幾百萬不等，同時她也支付瞭 5-10 萬元不等的定金。但在付過定金後，她就開始玩 " 消失 "，以各種理由拒不支付首付款。等到房主想要解除買賣合同時，她便翻出瞭合同當中的違約條款來索賠。
這也正是 2017 年 4 月下旬，在不少論壇、微信群和微博等各種平臺持續發酵熱議的水庫論壇 " 設局謀房 " 事件。當時，微信公眾號 " 魔都房房房 " 首次披露此事後，引起上海房產圈以及房產律師的關註。
▲截圖來自微信公眾號 " 魔都房房房 "
（註：水庫論壇，是上海當地的房產論壇。根據公開資料，其組織者為歐成效，是金沙江創投董事總經理朱嘯虎的妹夫，在網上有 " 歐神 " 的外號。）
面對不公平的合同，浦東新區海高一村顧姓、楊姓業主將黃曉婷起訴至浦東新區人民法院，要求解除合同，但於 2017 年 7 月被法院一審駁回。
▲圖片截自裁判文書網
所幸，受害者房東們通過抱團集體去法院作證，最終讓黃曉婷全部敗訴。更有趣的是，他們的房子經過一番折騰和耽擱，反而還價格暴增。
不過，讓黃曉婷一度 " 得手 " 的關鍵套路，仍然非常值得所有人瞭解和警惕。筆者在此梳理過往報道和相關案件的裁判文書，為大傢還原整個事情的來龍去脈。
90 後小姑娘合同埋地雷
" 鎖死 " 上海多套千萬房產
據上海電視臺《法制特勤組》1 月初報道：
求助人鄭阿姨稱，自己賣房時遇到瞭空手套白狼的買傢。
一個 92 年的上海小姑娘，在 2016 年 3 月以八百多萬的價格買瞭鄭阿姨在普陀的一套房子。但一年多來除瞭 10 萬元的定金，她之後一分錢房款都沒付。
在鄭阿姨的印象中，小姑娘買房時乖巧貼心，拿著合同專程跑到自己傢裡簽，說兩個人私下簽合同也省瞭中介費。
鄭阿姨覺得小姑娘很有誠意，又著急用錢就簽瞭合同。但合同一簽好，她就立馬變瞭嘴臉，總能找到各種理由拖延房款。
既然買傢不肯付款，為什麼不解除合同？鄭阿姨本想名正言順解除合同，但這時對方突然說出瞭 "600 天 " 的概念。
鄭阿姨直到這時才發現，自己簽的合同中的違約欄夾著半句話——如買房方違約逾期六百日，賣方可解除合同。
這可急壞瞭鄭阿姨，她們傢裡做生意原本就急需用錢，最後隻好各方拆借導致瞭不小損失。
鄭阿姨隻好向律師求助。後援律師經過調查發現，類似的遭遇不止鄭阿姨一人遇到。
梁阿姨和黃女士也是在 2016 年賣的房子，一年多來都拿不到房款，每套房子都升值瞭上百萬元，這些損失對於求助人來說不可謂不高。
更加令人意想不到的是，買她們三個房子的竟是同一個人—— 92 年的上海小姑娘黃曉婷。
合同中陷阱重重，當賣傢們再仔細研究這份格式合同，發現陷阱還不止這一處：
一、買方可以違約六百天不付房款
二、違約成本每天萬分之零點三
三、合同裡又寫瞭可以轉賣給第三方
而一年多來房子已漲價幾百萬，黃曉婷幾乎是用零成本套住瞭賣方的房屋，賺取六百天裡賣傢房屋的升值差價。
幾位求助人都陷入瞭兩難的境地。根據所簽合同，賣方在六百天內解除合同要支付房價 20% 的違約金；如果繼續履行合約，六百天後按之前的房價完成交易，則更要損失數百萬元的差價。
明顯有失公平的合同可以撤銷嗎？後援律師發現，黃曉婷交易的意圖十分明確：不是為瞭購買和居住，而是利用精心設計的合同來空手套白狼。
那麼在上海的限購政策之下，黃曉婷又是怎麼能買這麼多房子呢？律師表示，隻要不過戶就不受限購影響，也就是說黃曉婷可以無限制地簽買賣合同，同時套住很多人的房子，賺取她們房子的升值差價。
三位求助人為瞭維護自己的權益，便分別與黃曉婷對簿公堂。
通過受害人的相互作證，以及法院調查取證的深入，黃曉婷同時簽訂多套買賣合同的事實逐漸清晰，案情開始朝著有利於求助人的方向發展。
復旦大學法學教授陳浩然表示，黃曉婷的行為已經涉嫌欺詐。
最後閔行法院，普陀法院，一審都判決買房方黃曉婷敗訴，判決解除雙方簽訂的《房地產買賣合同》，沒收定金。
筆者查閱裁判文書網，找到瞭上面提到瞭 " 梁阿姨 " 最終勝訴的判決書。
此外，前文提及的一審敗訴的顧姓、楊姓業主，在二審時也如願解除瞭房產合同。
雖然有律師認為黃曉婷的行為涉嫌欺詐，但是對於受害者房東來說卻是因禍得福，因為 2016 年到 2017 年上海房價漲幅驚人，他們的房子被這麼一折騰和耽擱，反而價格暴增。也就是說，他們並沒有實際的損失反而獲益匪淺。
▲圖片截自中國房價行情網
這也是為什麼顧姓、楊姓業主二審能和黃曉婷達成和解協議，還向她返還瞭的定金。筆者註意到，判決書內容顯示，解除合同的法律依據並非 " 欺詐 " 或是 " 詐騙罪 "，而是《合同法》。
專傢提醒：售房要註意合同條款
毫無疑問，在這些案例中，黃曉婷的關鍵武器就是藏有陷阱的購房合同。不過，這些房地產買賣合同就是一張張典型的 " 美式期權 " 合約，也並非穩賺不賠。
期權是一種合約，該合約賦予持有人在某一特定日期或該日之前的任何時間以固定價格購進或售出一種資產的權利。如果該期權隻能在到期日執行，則稱為歐式期權；如果該期權可以在到期日或到期日之前的任何時間執行，則稱為美式期權。
黃曉婷支付的 5 萬或 10 萬元的定金，類似於買方向賣方支付的權利金，付瞭這個權利金之後，黃曉婷就可以以事先約定的價格在合同規定的 600 天內鎖定這套房子。
在 600 日的合約期限內，假如房子的價格上漲超過定金和違約金，黃曉婷可以選擇行權買下這套房子，然後再把它轉賣給他人，賺取溢價。假如房子的價格下跌或者上漲低於定金和違約金，黃曉婷也可以選擇放棄行權不買這套房子，她損失的隻有定金和違約金。
但是，從 400 萬到 800 萬房產的看漲期權，權利金一般也不可能隻有 5 萬到 10 萬元那麼低，除非是被普遍看跌的房子。否則，一套房子 600 天裡隨便漲個超過 1%，賣傢就會虧錢。
但是在 2016 年上海房產一年暴漲達 44% 的背景下，能夠用如此便宜的權利金成交多筆看漲期權，一方面在於黃曉婷的精心設計，另一方面也是售房人忽視瞭對合同條款的審視。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，買賣房屋時，一定要註意到合同條款中關於逾期期限和違約金的金額是否合理，如果有不合理的地方一定要及時和專業人士或者律師溝通修改。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
