轉自：蘇寧財富資訊；作者： 黃志龍
房地產市場被稱為經濟周期之母，房地產投資也成為影響中國經濟景氣的關鍵變量。對於購房人來說，從房地產投資的前景，可以大體判斷開發商的市場預期、資金市場環境的變化和調控的方向，進而順勢做出合理的購房決策。
那麼，哪些因素是影響 2018 年房地產投資的關鍵變量？購房人從中又能獲得哪些啟示，且看下文的分析。
2018 年房地產投資承壓的兩個主要因素
一是房地產開發資金來源持續回落。房地產開發是資金密集型行業，這使得房地產投資與資金來源具有較明顯的一致性。然而，從具體的波動特點看，二者增速並不完全同步：
首先，房地產投資滯後於資金來源的增速大約 3-9 個月，這符合房地產企業先籌資後投資的規律；
其次，資金來源的波動受外部資金市場環境等房企不可控因素的影響更大，因而其波動幅度也更加激烈，相反房地產開發投資主要是房企基於自身庫存進行動態調整，增速也更加平滑。
在此，假設二者的滯後期為 6 個月。最近兩年的數據顯示：2016 年 12 月末 15.2% 左右的資金來源增速，對應瞭 2017 年上半年 8.5% 的投資增速，而 2017 年上半年 11.2% 左右的資金來源增速對應瞭 7% 的投資增速。由此推論，2017 年下半年房地產開發資金來源增速在 7.4%-9.7% 區間內波動（見下圖），相應地，2018 年上半年投資增速可能在 3%-6% 區間內。資金來源的持續回落，必然會造成投資的持續下滑。
二是房地產銷售連續下滑。從需求端看，在嚴調控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下，2017 年房地產銷售面積已降至 7.7%。房企的策略以消化現有庫存為主，並不急於開工建設。由此，2017 年 12 月新開工面積累計增幅也下降至 7%。隨著房地產銷售的持續下滑，盡管房企會有一定的補庫存投資，但整體開工增長前景並不樂觀。相應地，房地產開發投資仍將持續下行。
支撐房地產投資不失速的兩個次要因素
除瞭上述兩個主要因素的負面影響外，下述兩個次要因素則將有利於房地產投資保持韌性。
一是土地購置面積持續高位增長。土地和資金，同為房地產開發不可或缺的兩大要素。盡管開發商囤地的現象較為普遍，但歷史數據卻表明，土地購置面積與房地產投資仍存在較大的一致性。然而，2017 年以來，二者走勢分化趨勢明顯：土地購置面積增速持續上升，但投資增速不斷下降（見下圖）。這一背離或許與新形勢下的土地供應政策變化有關。
在本輪房地產調控周期前，各地方政府的土地供應主要受房價影響，房價上升較快的時候，為瞭控制房價，增加房地產市場供給，政府出售土地的意願趨於增加，而房價增速下降時，為瞭控制房價過快下滑，政府傾向於減少土地供給。2017 年以來，房地產調控思路發生瞭明顯的變化，土地供應的主要參考指標不是房價，而是住房庫存消化周期。
地方政府的決策依據是：
2017 年 4 月住建部 80 號文要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在 36 個月以上的城市應停止供地，36-18 個月的城市要減少供地，12-6 個月的城市要增加供地，6 個月以下的城市不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
有必要指出的是，從更長的歷史周期看，房企購置的土地遲早要進入開發周期，隻不過開發的周期可能要進一步延長。因此，2017 年土地購置面積的高增，將成為穩定未來兩三年房地產投資的有利因素。
二是三四線城市棚戶區改造新增投資仍然較大。三四線城市棚戶區改造貨幣化安置是去庫存的重要工具，也是房地產投資平穩增長的重要因素。2017 年 5 月，國傢明確 2018-2020 年再改造各類棚戶區 1500 萬套，年均 500 萬套與 2017 年 600 萬套的差距並不大，無論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利於房地產投資的增長。
從棚改的資金來源看，此輪棚改央行專設的國傢開發銀行抵押補充貸款（PSL）將保持在穩定水平，截至 2017 年 12 月末 PSL 餘額累計已達到 2.69 萬億元。
綜合兩方面因素看，當前影響房地產投資的主導因素（資金來源和需求端）都是向下的，特別是 2018 年房地產開發資金來源在各個渠道都將繼續受到明顯抑制，這將是房地產投資承壓的關鍵因素。
與此同時，盡管階段性去庫存已接近完成，但房地產調控方向並沒有逆轉，特別是按揭貸款門檻和利率持續上升，對於需求端的預期影響較大。當然，房地產投資也有房企購置面積高增、棚戶區改造持續等穩定、有利的條件。由此，2018 年房地產投資下行趨勢還將延續，全年投資增速將在 3%-5% 左右。
買房人不妨把握好結構性購房機會
對於普通購房人來說，房地產投資對於房價並沒有必然和直接的影響，它是房地產開發商的市場預期和資金供應共同作用的結果。房地產投資的下行，暗示著 2018 年房地產市場還將延續當前的調控方向，加上按揭貸款利率持續攀升，房價整體牛市的可能性不大，但結構性購房機會仍然存在。具體來說，可根據以下幾方面條件相機抉擇：
其一，一線城市可買入高品質樓盤。受限價政策影響，一線城市價格管控異常嚴格，部分區域、板塊甚至出現一二手價格倒掛現象。短期內，一線城市調控難言放松，中高端市場更是價格管控的重點。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場長期看好，利空已經出盡，價格觸底現象隱現，中高端優質樓盤值得介入。
其二，人口凈流入、前期價格漲幅相對較低的強二線城市，房價明顯下跌的概率不高。前期漲幅過快、交易低迷的強二線城市購房者可觀望一段時間，相反，前期漲幅相對偏低、與一線城市房價差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑，房價上漲潛力仍然存在。
其三，核心城市對周邊三四線城市溢出效應仍值得期待。特別是一線和強二線核心城市周邊、高鐵一小時經濟圈三四線城市、衛星城，房地產市場將可能繼續分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房價穩中有升的趨勢可期。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
