轉自：財經觀潮（ID：guide0929）；作者：潮哥
不鳴則已，一鳴驚人！
在繼北京、上海、廣州、南京、合肥等 20 多個城市出臺租賃住房政策後，杭州終於也動手瞭，其力度蓋過所有城市。
8 月 25 日，《關於加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》（征求意見稿）在 " 中國杭州 " 政府門戶網站進行網上聽證。（可以點擊本文左下角 " 閱讀原文 " 進行查看）
整份文件看下來，我認為三個和老百姓生活息息相關的地方值得重點關註，尤其是第一點。
01
客廳可改房間獨租，人均租住面積最低 4 平米
在文件第四部分 " 增加租賃住房供應 " 中，有這樣一段話：
允許成套住房按間出租。允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租。住房租賃企業可將符合條件的客廳按規定改造成一間房間單獨出租，但每個房間人均租住使用面積不得低於 4 平方米，餐廳、廚房、衛生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造對外出租。 ( 牽頭單位：市公安局、市住保房管局 )
為瞭增加租賃住房供應，上海、北京、深圳等大城市紛紛鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。杭州亦是如此。
8 月 18 日，上海甚至將位於靜安區的兩塊原規劃為商業的優質地塊直接變更為租賃住宅用地。
8 月 23 日，上海又將 4 塊地理位置極佳的國有建設用地，總規劃建築面積 21.85 萬平方米，全部規劃為租賃用途，以近乎白送的價格（隻有市場 10%）掛牌出售！
我本來以為，在鼓勵租賃方面，上海的力度應該是最大的，但今天杭州的這份文件一出，才知道一山更比一山高。
首先，在符合規則的情況下，客廳可以改成單間出租，已經是非常瞭不得的壯舉，據我所知，好像沒有哪個城市允許這樣做。
在這個大招上，杭州還規定最小租住面積為 4 平米，突破瞭上海的最小 5 平米限制。
為瞭增加住房需求，一線城市在人均最小居住面積限制上均有所下調，北京已經由原來的 22 平米下降到 15 平米；上海為 5 平米；廣州為 15 平米；深圳為 6 平米。
杭州的 " 允許客廳改單間出租，規定最小人均租住面積 4 平米 "，將會給杭州帶來什麼影響？我認為至少有三點：
1、對杭州的租金和房價短期會是個利空，長期是利好。
無論是符合條件的客廳允許改單間，還是人均最小租住面積為 4 平米，這些政策一旦落實，將極大的增加瞭杭州租賃住房的供應面積。
短期內，暴增的租賃住房供應量將沖擊租金價格和房價。同時，也會吸引更多的人口前來。時間一長，無論是租賃需求，還是購房需求都會增加，租金和房價又將上升。
2、將加快杭州城市化進程。在留住人口方面，這兩招對杭州都有幫助，杭州的住房將能容納更多的人口。
首先要解釋一下，人均租住面積 4 平米，並非說允許建造 4 平米的租住房間。舉個例子，一個 20 平米的房間，過去隻能容許 2~3 個人居住，現在允許住最多 5 個人。此舉一出，未來市場上將會有更多的小戶型租房供應。
你或許會覺得人均 4 平米太小瞭，哪是人住的。但在人口擁擠的大城市，對於低收入人群，若能擁有 4 平米的立錐之地，已經很不錯瞭，而且最重的是，這些租住房間同樣能夠享受到學位房的福利，租房戶也能夠就近入學。
3、在城市人才爭奪戰中，杭州具備瞭更大優勢，這比其他城市 " 送錢 " 效果會更好，將進一步鞏固杭州的城市競爭力。
對於剛畢業的大學生來說，哪能承受的起動輒兩千多的租金。
而租房供應面積的增加，將會平抑租金。此外，租住面積縮小，租金總價也會降低，兩個方面疊加，政策實施後的租金或許比之前要低上不少，這對於人才來說，有極大的吸引力。
此外，需要說明的是，據獵聘網發佈數據顯示，2016 年，人才凈流入占比排名 TOP20 的城市中，杭州、長沙、武漢包攬前三，其中，杭州以 8.90% 的占比遙遙領先（長沙和武漢分別為 4.28% 和 4.23%）。
這其中，和杭州的高薪資有很大關系。杭州今年夏季求職平均薪酬已經超越廣州位居全國第四位，二線的身段，一線的薪資，誰不喜歡。
數據來源於人民網公開報道數據
等到租賃住房政策落地後，租金肯定會有一定程度下降，生活成本將會降低，杭州的受人才青睞度，也將因此更進一步。
02
租購同分，加大貨幣補貼范圍
在文件第三部分 " 鼓勵租房租賃消費 " 部分有這樣兩段話：
承租人依法辦理《浙江省居住證》後，其子女入學按照《流動人口隨遷子女在杭州市區接受學區教育和義務教育管理辦法（試行）》有關規定執行。在杭州市居住證積分管理中，對租賃住房達到一定年限的，實行 " 租購同分 "。
逐步加大貨幣住房保障政策實施力度。完善公共租賃住房貨幣補貼制度，建立與市場聯動的貨幣補貼調整機制，實行實物配租與貨幣補貼並舉的保障模式。擴大公共租賃住房貨幣補貼覆蓋面，將新就業大學生和青年醫生、青年教師等杭州經濟社會發展所需的新市民群體納入貨幣補貼保障范圍，形成多層次住房保障體系。
" 租購同分 " 是什麼意思？在杭州的租戶，達到一定年限之後，也能夠享受到和購房用戶一樣的積分規定，這對於租房用於的落戶和小孩上學，是個好消息。
因為，在 " 租購同權 " 的背景下，租戶享受到瞭小孩就近上學申請的資格，但學校錄取還是按照積分來計算，這種政策下租戶子女雖然具備申請資格，但很可能因為積分不夠而上不瞭學。
現在杭州實行 " 租購同分 "，這一招比 " 租購同權 " 更人性化，以後租房子女不但能享受到相對公平的申請資格，也能夠享受到相對公平的積分錄取資格。
此外，杭州還加大瞭貨幣補貼范疇，將新就業大學生和青年醫生、青年教師等杭州經濟社會發展所需的新市民群體納入貨幣補貼保障范圍，並且在公積金方面也加大瞭力度，在符合住房公積金租房提取規定的，提取額度可在現每人 1000 元 / 月的基礎上逐步提高，以支持租賃住房政策。
03
從政策和資金兩方面，鼓勵房地產企業開展租賃業務
這一點非常重要。
租賃住房的政策能否有效實行，關鍵還是得看源頭的租賃住房供應量。盡管國企挑起瞭推進租賃業務的大梁，但光靠國企遠遠不夠，必須要民營房地產企業加入。
然而，對於這種高投入低回報，或者需要花上幾十年才能夠收回成本的租賃住房業務，哪個民營企業願意幹，他們又不是慈善傢。
因此，政府就從政策和金融兩方面來鼓勵這些企業。
首先是稅收提供優惠。文件規定：
對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。落實營改增關於住房租賃有關政策，對個人出租住房的，由按照 5% 的征收率減按 1.5% 計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過 3 萬元的，2017 年底之前可按規定享受免征增值稅政策 ; 對房地產中介機構提供住房租賃居間代理服務，適用 6% 的增值稅稅率。對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照 5% 的征收率計算繳納增值稅。
對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。明確配建租賃住房、企業自持商品房屋項目的土地增值稅結算操作辦法。 ( 牽頭單位：市國稅局、市地稅局 )
其次，是在金融方面支持。文件規定：
鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，對住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業開展房地產投資信托基金 ( REITs ) 試點，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。 ( 牽頭單位：市金融辦 )
建立住房租賃企業獎勵專項資金。市財政 3 年安排 1 億資金，專項用於獎勵扶持住房租賃行業中的優秀企業，引導、培育和規范住房租賃市場健康發展。
文件還提到，杭州市市級層面發展 2 傢國有企業開展規模化住房租賃業務，區級層面由各區政府（管委會）確定至少 1 傢國有企業開展規模化住房租賃試點。以帶動其他企業加入到開展租賃租房業務陣營當中。
另外，杭州年內，將建立高效、便民的 " 互聯網 + 租賃 " 監管服務平臺。國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持租賃住房、中介居間代理房源、個人出租房源納入平臺監管。
杭州的頭部企業阿裡巴巴已經加入到瞭杭州租賃租房監管平臺，支持杭州發展租賃市場，杭州未來還將選擇 15 傢左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業作為發展專業化住房租賃試點企業。
未來會有越來越多的民營企業來分租賃市場的這塊蛋糕，畢竟中國的租房人群占比隻有不到 20%，而美國的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過 40%。
租房市場的發展不但有利於解決大城市生活的人群居住問題，同時也是平抑大城市房價的長效機制之一，於國於民都是好事。
