又是看上去很美？
前段時間廣州 " 租售同權 " 的政策在坊間引起熱議，這兩天，北京房市又有新動作——共有產權房——一種新房源閃亮登場。所謂 " 共有產權房 "，就是買房人與政府共同持有房屋產權，而買房人保有房屋使用權的一種房屋買賣方式。據說 " 共有產權房 " 的優惠力度 " 空前 "，堪比經濟適用房、自住房，於是迅速就在 " 朋友圈 " 刷屏瞭。
和大多數人一樣，周刊君隻關心一些最 " 庸俗 " 的問題，房本上寫誰的名？" 產權 " 怎麼共有法？有多少人能買到？畢竟辦法裡說瞭，買共有產權房和買車一樣，都要搖號。
什麼人能買？
一個傢庭隻能購買一套共有產權住房。申請購買共有產權房的單身人士應當年滿 30 周歲。申請購買共有產權房的傢庭應符合北京市住房限購條件，且傢庭成員名下均無住房。
凡是出現瞭以下 4 種情形的購房人，不得申請購買共有產權住房。有住房傢庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年；申請傢庭已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協議；申請傢庭有住房轉出記錄；申請傢庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除。
值得註意的是，共有產權房的配售將遵循 " 職住平衡 " 原則，在郊區工作的人士要跑到市中心購買共有產權房，恐怕很難通過審核。
綜上，共有產權房主要供應給北京無房傢庭，京籍和非京籍都可以購買。戶籍不在北京、長期在北京納稅交社保的 " 新北京人 " 享有不少於 30% 的共有產權房源。
不確定的產權？
" 政府和無房剛需傢庭一起持有房屋產權 " 是共有產權房的關鍵。
《辦法》指出，政府將其持有的部分產權的 " 使用權 " 讓渡給首次購房人。具體來說，購房人用相對較少的房款就可以買下一套共有產權房，購房人享受這套房子的 " 使用權 "。但是，這套房子的產權將由政府和購房人按一定比例共同持有。
具體到產權份額，將參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。
周刊君就此咨詢瞭中國城市房地產研究院院長謝逸楓。謝逸楓預計，政府和個人的產權分配比例大致為 1:3。" 政府占 25%-40%，購房人占 60%-75%。"
據悉，購房人未來可以得到住房的全部產權。隻需在取得不動產權證 5 年後，按照市場價購買政府所占的那部分產權即可。
以前自住房的售價低於周邊同地段普通商品房售價的 30%，但購房人擁有自住房的完全產權。在轉換為共有產權房後，售價也可能低於同地段售價的 30%，不同的是，購房人得到的是一個隻有 70% 產權的房子。
對此，經濟學者馬光遠提出瞭質疑：" 價格沒變，面積沒變，產權少瞭 30%，這叫讓利嗎？"
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此種產權制度主要吸取瞭經濟適用房的 " 教訓 "。
" 經濟適用房的價格很低，導致許多並無購房資格的人進入市場，以此套利。" 嚴躍進對周刊君表示，共有產權房的價格不會低於普通的商品房。隻不過為瞭降低購房者負擔，在其獲得全部產權之前，可以隻付一部分錢。
以總價 300 萬的房子為例，購房者先付 210 萬，獲得 70% 的產權，5 年後可以按照市場價回購政府份額，獲得房屋的全部產權。
有網友對 " 市場價 " 一詞提出瞭疑問，這是指 5 年前還是 5 年後的價格？" 按照市場價，指的就是 5 年之後的市場價格。" 謝逸楓解釋道。
中國指數研究院統計瞭北京 2005 年至 2015 年近十年的新建商品房價，漲幅高達 307.39%。誰也無法預知北京 5 年後的房價。
嚴躍進認為，" 回購政府份額 " 的做法實際上壓力不大，經過 5 年的緩沖期，購房者的承受能力將逐漸增強。補繳的費用是此前購房時沒有繳納的，理所應當要交。至於回購價格，預計會根據此類房源過去的成本價格和目前的價格做出折中。
共有產權房能買到嗎？
為解決中低收入傢庭的住房問題，政府曾在 2008 年推出瞭經濟適用房，又在 2013 年推出瞭自住房。和共有產權房一樣，這些住房也限定標準、價格或租金。
以自住房為例，2014 年北京共推出約 23887 套自住房，2016 年自住房的供應量相比 2014 年約減少瞭 8000 餘套。
我愛我傢朝陽公園門店的張先生對周刊君說道，" 買到自住房的概率就和中彩票一樣低。" 每個地段好的自住房項目都會引起大規模搶購，中簽率基本維持在 100：1。
" 地段好的共有產權房也許並不容易買到。" 周刊君咨詢瞭多位房產專傢，他們認為，在北京住房市場的供需關系中，永遠都是 " 僧多粥少 "。
" 共有產權房絕對不是免費的午餐，不是人人都可以輕松享有。" 謝逸楓指出。從共有產權房的購買對象和申請流程看，有戶口、年齡、傢庭、住房、婚姻、選房次數、搖號等嚴苛的限制條件。從共有產權的房源數量看，70% 的共有產權房房源將劃給人才，真正投入市場的部分隻有 30%。從共有產權房的轉讓條件看，有年齡、對象、比例等層層限制，實際上增加瞭共有產權房流通的難度。
本文僅代表作者觀點，不代表本刊立場。
值班編輯：莊兼程
