轉自：老晉房產觀
紮根一線城市是無數漂泊者的夢想，但隨著城市的發展、時代的變遷、觀念的轉變，近幾年返鄉置業逐漸成為很多 " 漂一族 " 的新選擇。
本文以安居客 2018 年返鄉置業報告為基礎，分析三四線城市投資方向和方法，中間都是數據，最後是老晉的投資策略和建議。建議大傢讀完
2018 安居客返鄉置業報告預測
近六成人有返鄉 置業計劃
報告通過豐富的數據、詳實的調查、嚴謹的分析，全方位展現返鄉置業的各方面市場表現。這份報告的信息質量與分析結果水準很高，值得人思索和尋味幾分，下面，我拉幾個關鍵點做分析，可以作為三四線城市的投資參考。
第一 逃離 B 京的人們
根據數據顯示，2017 年一線城市中，北京返鄉人群占比最高，這一結果可以看出來，北京的人口政策和產業疏解政策效果卓著。
主要置業方向是廊坊、石傢莊、天津、沈陽、哈爾濱、德州、保定、西安、鄭州、合肥、重慶。（說明：圖中圈圈的大小 = 流量大小，我的排列順序為目測，大傢不要太認真）。
目測可見，廊坊、石傢莊、天津為三大置業目的地。這三個區域是長期被 B 京吸血的城市，尤其是廊坊市，但凡有些小目標的小夥伴們都會在機會更多的北京奮鬥（收入也不是一個量級），天津、石傢莊同理，這三個區域置業意願更多的是出於投資需求，而不是脫離 B 京。
其他城市不分仲伯，重慶、西安、鄭州、合肥、沈陽等城市，返鄉創業概率會相對較高。收入和房價比嚴重不成比例的現實面前，退居二線過安逸日子雖然無奈，但也不失為理智之選。
第二 逃離 S 海的人們
目測可見，合肥為第一大置業目的地，其次是蘇州和南通，再次是南京、無錫、杭州、寧波、南昌、武漢、重慶。
長三角城市群，中國老牌的經濟強區，圖中基本可見上海的影響范圍。周邊省市長期給上海輸血。隨著 2017 年的人口上限設定，浙滬一體化等政策落地，長三角老大哥上海開始反哺周邊城市。
第三、廣州和深圳
廣州和深圳影響范圍基本重疊，這裡列入一條。
廣州和深圳的主要影響力在兩湖、廣西、重慶等省份，已經廣東省內。相對而言，廣深的包容性更強，人口均無設限，尤其是深圳，大門常開，未來對以上區域的影響會持續加強。
第四，二線和強市
長三角地區主要城市返鄉人口主要置業城市
西部以及南部城市返鄉人口主要置業城市
中部城市主要返鄉人口主要置業城市
北方地區返鄉人口主要置業城市
第五、置業熱點城市梳理
第六、什麼在變化？
1、GDP 同比增速數據最為明顯，二線城市普遍增速較高，隨著 19 大提出的 " 不平衡 "" 不充分 " 問題政策的推動，相信，二線城市更加生機勃勃。
2、高鐵網絡在變化，拉近城市距離，大城市高鐵覆蓋還在繼續。各地的地鐵、城際和郊區快軌等建設的如火如荼。日新月異的變化時時刻刻都在發生。
3，殺手鐧，人才政策。這一點上，各城市的白日化競爭熾熱化。
第七、總有一些人不同
1/4 人群更希望在工作地買房，這部分人可能要再篩掉 1/2，最終隻有 10% 的人會留著大城市，從此紮根。
第八、強悍的購買力
2018 年有購房計劃的人群竟然超過 50%！
爆表的購買力 嘆為觀止！
越便宜越好
國際通用
越大越好
第九、一點小麻煩
按照北京薪資計算，在北京工作 5.7 年，山東德州你就可以買瞭。其他城市呢，要多幹幾年，擼起袖子哦。
第十、老傢房價暴漲的原因
老傢房價暴漲的原因主要有以下幾點：
首先，政府的 " 去存庫 " 大旗，清場甩貨的意思。大旗招展，首付 20%，利率 9 折，大傢一起上，幫我清倉庫。不到三個月時間，需求被激發，徹底的激發，先下手的夥伴們發現，昨天才買到手的房子，今天就漲 5 萬？又過瞭一周，又漲瞭 5 萬！5 萬、10、20 萬，賺錢不要太輕松，房地產果然神奇。
下圖為北京通州某盤的成交數據，2016 年 1 月的 1.7 萬單價 179 萬總價，到 2017 年 4 月的 4 萬單價 423 萬總價。這就是房地產啊，波瀾壯闊。
相差 244 萬
16 個月時間，本金 70 萬 RMB，撬動利潤 244 萬 RMB，樓市就是這樣，一旦有瞭賺錢效應，熱度就會迅速傳導，人們會像發現美女一樣，不對是發現一群美女，沖上去，有多少，我統統買下來，統統都是我的。
賺錢效應從一線城市開始迅速傳導到二線、三線、四線、五線 …… 最後導致某貧困縣都不得不靠出臺限購政策來打壓房價。房地產轟轟烈烈的史詩級行情就是我們走過的 2016 年。
其二、棚戶區改造，尤其是全貨幣化補償的城市。貨幣化補償屬於是去庫存的掛鉤政策，但區別在於，棚戶區改造跟多的是在三四線城市，ZF 直接給錢，真金白銀撒向來百姓，錢給你，你們到市場上去掃樓吧，幫我清理倉庫。
下圖，某市棚戶區改造補償，56 萬現金給你，買房去吧。隻要你在改造范圍，就能拿到這個錢。2018 年棚戶區改造任務是 580 萬套，隻會超額完成，不會縮水，這種事情，你懂的。
下圖：2018 年棚改計劃，前十名。單位：萬套
其三、一線城市和三四線城市日益拉開的房價，顯得三四線城市房價完全脫敏，以山東 ** 的海景房為例，二手房三千多啊，新房四五千啊，整套總價不過 40 萬打住，首付就是個零花錢！在出手闊綽的北京老太眼裡，就當扔掉好瞭。此類心理，可以類推的，長期生活一線的小夥伴，共同的感受就是老傢房子真便宜。
下圖，北京朝陽，北京東城，北京石景山，北京豐臺，和河北固安，河北永清等房價對比。10 倍乃至 20 倍 30 倍的差距。一線城市的闊太對三四線城市的房價是完全脫敏的，隨便出去旅遊兩天，就可能帶回啦一個房本。
其四、社會主要矛盾的改變，政府向落後區域的投入會更多，也就是 18+1 大指出的，" 不均衡 "" 不充分 " 問題。未來十年是縮小貧富差距的十年，三四線城市的落後面貌要換新顏瞭。
寫在最後、三四線投資策略
首先聲明，我是完全不支持投資三四線的（有少數環一線例外）。
以下策略是建立在自住兼顧投資的基礎之上的。純投資的話，趁早打住。另外，土豪隨意。
1、本輪行情已經接近尾聲，三四線從 2017 年開始，三四線樓市如日中天，除瞭得益於 " 去庫存 " 的熱度傳導和棚戶區改造的推波助瀾，其他幾乎沒有支撐點。
2、雖然 " 去庫存 " 政策還在三四線執行，但金融支持已經徹底退出瞭，信貸在收縮，利率在提高。棚戶區改造還是要持續，但同樣會退出。房價的推動不是內生競爭出來的，而是外力推動，外力一旦消失，房價會長期 " 穩定 "，或者 ……
3、三四線城市聚攏資源的能力非常非常有限。選房，配套要最全的，學校、交通、格調高、面積大、醫院近、購物、娛樂等資源，盡你所能，越多越好。
4、簡單的方法，就是選最好的買，註意瞭，三四線城市，不看性價比，隻買最好的（一般情況下也是最貴的）。
5、選到瞭最好的自住房，就是你最成功的投資房，在幾乎沒有流動性的三四線，隻有最好的房子才有套現流動能力，流動性本身就是價值的一部分。
6、不要多買，一套就夠，自己過年回去住一下，平時父母居住就夠瞭。有多套房產或者多餘的資金，逐步置換到省會，二線，中心城市，強二線，或者一線。
7、中國的城市競爭格局決定，置業城市選擇上，請參考本文第四部分，大傢集中湧入的城市，就是你應該參與的城市。換一種說法，越是限制嚴格的城市，越是應該進入的城市。
8、鄉村的消失已經不可避免，小縣城的黃昏就在眼前，中國人口高峰已過，人口萎縮的速度超過你的想象。20 年以內，絕大部分鄉村會凋零乃至消失。年輕勞動力向少數大城市集中轉移的趨勢不會改變，三四線絕大多數都會淪落為留守城市。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
