作者 | 陳小瑛
作為一名老師，2000 年就從東北來深圳打拼的高華，算是見證瞭房地產市場的完整周期，而讓他成功晉級到富裕階層，則是源於最近十年的炒房。
房價從 2007 年的暴漲，到 08 年暴跌，09 年在 4 萬億的刺激下起跳，2010 年人為調控壓制需求，到 2014 年房價平穩，到 2015 的報復性反彈，2016 年全國樓市的瘋狂，2017 年再次迎來老套的調控政策。
十年裡，樓市跌宕起伏，房價雖有波動，但曲線卻是越調越漲，說瞭多年的長效機制一直難產，貨幣不斷貶值，抑制需求卻不改變土地財政和供給的調控方式，這一切都讓百姓失去瞭對政府調控房價的信心，全民投機炒作之風不絕，造就瞭一批高華這樣的富人，也讓沒房的人陷入社會底層，有房沒房，成瞭劃分階層的唯一指標。
十年，財富重新分配，十年，改變瞭所有人的生活，十年，是再不可復制的十年。
07-08 年過山車
從 2005 年起，樓市調控就連續不斷出臺，但是伴隨著中國高增速經濟，房價一路高歌猛進， 2007 年，整體經濟進入過熱期，經濟的快速增長和信貸的擴張，將國內多個城市的樓市帶入到 " 瘋狂 " 上漲的階段，深圳樓市也不例外。
07 年，深圳不論是關內還是關外，房價都沖破瞭一萬，有的甚至接近 2 萬，高華手裡幾套房原本是打算自住，房價猛漲讓他始料不及，南山區房子漲瞭一百多萬，龍崗平湖和坂田房子都漲瞭幾十萬。
為瞭遏制通脹，從 2007 年 3 月開始，央行連續 6 次加息，同時為瞭抑制房價上漲，當年 9 月，央行重拳調控樓市，提高二套房首付比例至四成，利率上浮 1.1 倍。
也是在 9 月，高華將南山的房子賣掉，看著存折上分兩次打進來的 110 多萬元，他興奮的幾天睡不好覺，時不時拿出存折數一數，是不是七位數，因為錢來的太快，簡直讓他懷疑人生，要知道，那時候他月薪才五六千。
算算如果靠工資，多少年才能掙到一百萬呢，那一刻，他才發現，以前遙不可及的百萬富翁，距離自己並不遙遠。
" 誰發明的住房按揭貸款？誰發明的零首付購房？太偉大瞭！" 高華內心由衷的感謝銀行，有瞭貸款，就可以撬動杠桿。
撈到瞭第一桶金後，高華意識到房子不僅是用來住的，還可以拿來賺錢，而且操作如此簡單！這個想法已經深深的烙在他腦海中，於是膽子也開始撐大瞭，" 買！隻要買就能賺錢，我要賺千萬！"
原本高華在龍崗有兩套房，但適逢深圳大運會在龍崗召開，交通道路規劃建設寬敞，各種場館設施如火如荼的建設中，高華認定這是重大利好！琢磨著兩套太少瞭，繼續買，滿倉！心裡打著小算盤，房子兩年翻倍，4 年翻兩倍，利用三倍杠桿，除去自住的，再投資四套房，五年內可賺 1200 萬！去掉各種稅費，千萬富翁不是夢！然後就可以退休瞭。
然而美夢都是被鬧鐘給敲醒的！ 高華沒有料到，一場危機很快就來瞭。
之前，高華並未親歷過加息對樓市的沖擊有多大，缺乏風險防范意識，在貨幣政策持續收緊下，2007 年 10 月，加息的累積效應顯現，調控開始見效，深圳樓市階段性見頂，有價無市。隻會買不懂賣的高華，在 2008 年終於栽瞭跟頭。
2008 年 2 月，深圳新房價格達到 1.6 萬元 / 平米後，開始斷崖式下跌，開發商大幅降價、中介跑路的消息接踵而至，購房者違約現象頻增。高華也加入瞭維權隊伍，最後以市場價 8 折獲得購買中央悅城一套房的權利。到瞭 08 年 10 月，很多區域房價已腰斬。
此時，高華握在手裡的房子超過 10 套。" 每天一早起來，我的第一反應就是哪套房子要還月供瞭。" 高華的壓力非比尋常，4 萬元的月供壓得喘不過氣來，他當時月薪僅 8000 多元，收入遠遠無法填補缺口。但仍苦苦支撐，用幾張信用卡，拆東墻補西墻，盡力不讓資金鏈斷裂。
2008 年初，高華意識到必須 " 減倉 "，於是以成本價出售中央悅城，套現 30 萬元還月供，同時房子裝修完後陸續出租，減輕瞭月供壓力，這樣挺瞭 10 個月。
09-2010 年大漲
因為一場全球金融危機的來臨，風暴很快臨近結束。
面對經濟下滑風險，2008 年 10 月至 12 月，中央出臺政策 " 組合拳 " 救樓市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，取消 70\90 政策，以及減免稅費等措施，市場應聲止跌。地產大佬潘石屹振臂疾呼：" 苦苦等待的‘解放軍’終於來瞭。"
" 說句拉仇恨的話，感謝金融危機，救瞭中國樓市，也救瞭我。" 高華說，托金融危機的福，否則他還要繼續割肉賣房還月供。
高華挺過來瞭，不過比他更激進的投資客卻倒在瞭黎明前。《華夏時報》當年曾報道，擁有上億資產的投資客李金東，在房價的持續下跌中，手中的 69 套房全部變為負資產，最後破產離場。
但經過 08 年這次過山車式的樓市起伏，高華對房地產投資風險有瞭全新認識，步子邁得太大容易栽跟頭。但同時發現，隻要中國經濟向好，房地產就不會崩盤，一旦市場進入調整，政府必會救市。
2009 年，中央推出 4 萬億大規模刺激政策後，房地產成為貨幣寬松的最大蓄水池，全國各地掀起瞭救樓市浪潮，市場迅速反彈。蟄伏一年之久的炒房客們在 2009 年初又開始伺機而動。
有瞭前幾年的炒房經驗，高華認定機會再次來臨瞭，與李金東們再無資金翻盤不同，高華通過房子再貸款，找朋友借錢，又賣掉兩套房套現 200 多萬元，準備大幹一場。
這一次，高華將股市聯合坐莊的手法引入到瞭樓市。但拋棄瞭激進冒險的策略，以穩健為主，2009 年底，他與幾名投資客一起，開始通過聯合控盤的方式炒房。
高華們選瞭深圳南山區三個隻有兩三百套房源的二手房小區，其中 80% 是自住客沉淀不動的房源，剩下幾十套流轉，隻要有放盤的，他們就聯合接手，直到小區沒有房源可賣，形成壟斷後，投資客便有瞭定價權，幾個人先通過對敲互相買幾套，將價格炒高，然後每隔幾天放出一套，制造稀缺的假象，由幾個中介同時放盤形成熱賣競爭，他們在幕後操縱。
在這一輪救市中，從 09 年 3 月起樓市開始回暖，深圳房價快速上漲，到瞭 10 年初就完全收復失地，甚至有的區域已經完全回到 07 年的高點，而且並未止步。
有統計數據顯示，2009 年全國房價住宅銷售均價達到 4600 元 / 平方米，比 2008 年均價上漲瞭 1000 元 / 平方米，為住房制度改革以來漲幅最高的一年！深圳市官方數據統計，2010 年新房成交均價首次突破 2 萬元 / 平米，比 2009 年上漲 33.2%，兩年時間，房價上漲幅度超過 50%。
2010 年，全國房地產開發投資 48267 億元，比上年增長 33.2%，拉動 GDP 增長從 08、09 年的個位數，重新回到雙位數，達 10.6%，房地產功不可沒。
但同時由於全國樓市瘋狂反彈，百姓對於高房價也怨聲載道，因此史無前例的調控又來瞭，幾乎每月，中央部委都有措施出臺，除瞭在土地出讓金上對房企進行嚴格限制，其他連續上調二套房首付比例，從 3 成提高到 4 成後又提高到 5 成，70\90 政策重出江湖，營業稅免征期延長。10 月開始，央行上調存貸款基準利率，新一輪加息周期來臨，同時，史上最嚴限購令出臺。
但因 4 萬億放水導致的流動性泛濫，市場並未立即熄火。一直到 2011 年年中，深圳樓市才冷淡。但在這場投資盛宴中，高華和其他投資客大賺。
2011-2014 重回調控
始於 2010 年的這一輪房地產調控，在 2011 年不斷細化和落實，在 " 調結構、穩物價 " 的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控，" 國八條 "、房產稅試點改革先後落地，" 限購 "、" 限價 "、" 限貸 " 等政策全面升級，從抑制需求和增加供給兩端下手，1000 萬套保障房建設計劃推出，限購城市擴至 50 個。
同時，為抑制通貨膨脹，央行持續收緊貨幣政策，2010 年 1 月至 2011 年 7 月，共加息 5 次，上調存款準備金率 12 次。
限購令、限貸令等行政調控手段出臺後，購房名額成瞭最大問題，投資客被擋在門外。隻能一套兩套地零散操作，因此高華的炒房團隊解散瞭，隨著投資退潮，深圳市場成交量再次下滑，二手房成交量從當年 1 月的 10831 套，下滑到 7 月的 2384 套。
從 2011 年下半年後，全國房地產再度步入調整期，當時，深圳等一線城市最先反應，二三線城市調整緊隨其後。
由於限購限貸的存在，深圳投資水分逐漸被擠幹，投資客占比從 2010 年超過 30% 降至 10% 以下。而高華是留守的其中一個，且有一批跟隨者。
雖然央行在 2011 年 11 月開始降準，但對於樓市的調控政策，並未放松。因此投資客們想出瞭合夥人跟投的公司運作模式，比如幫親戚朋友交社保，解決限購問題，再用他們的名額一起炒房，按股份分紅。
進入 2012 年，中國 GDP 增速突然從上年的 9.5% 下滑到 7.9%，同時，跟隨美國的次貸危機，歐債危機也開始發酵，世界經濟下行風險明顯增大，全球經濟仍然存在 " 二次探底 " 的危險。中央開始將 " 穩增長 " 作為主基調，意欲加強和改善宏觀調控。
但政府出於壓力，又不敢放松調控，2013 年，國務院再次釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的信號，堅決抑制投機投資性購房。16 城市加碼調控，上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長沙、南京等城市，相繼收緊限購政策及加大土地供應。北京甚至出臺瞭 20% 的差額征稅政策。
一年年收緊的調控，讓樓市局部泡沫破裂，如溫州、鄂爾多斯、海南等炒作水分大的城市，在 2011 年到 2014 年期間，房價出現劇烈波動，價格腰斬。但多數城市房價穩定，一線小幅上漲，二線小幅回調。2014 年，全國樓市徹底陷入低迷，一些中小房企因資金鏈斷裂而破產，三四線城市的爛尾樓遍地開花。
數據顯示，2014 年上半年，北、上、廣、深四大一線城市的樓市成交全面下滑，廣州、上海一手住宅的成交面積同比下滑超過三成，深圳、北京的跌幅超過四成。
連續三年處於 7 字頭的 GDP 增速，以及就業壓力，讓各地方政府開始坐立不安，2014 年 9 月 30 日，央行出臺放松房貸的政策，二套房認定標準由 " 認房又認貸 " 改為 " 認貸不認房 "，隻要還清貸款再買房，均算首套，首付隻要 3 成。
雖然 2014 年有 40 多個城市取消限購令，但全國樓市依然處於沉睡中，隻有深圳開始蠢蠢欲動，隨著信貸放松，下半年成交量在不斷上升，先知先覺的投資客，開始在市場上吸盤，房價在 "9 · 30" 後開始出現漲價苗頭。
2015-2016 報復性反彈
而引爆深圳樓市的，是 2015 年中央出臺的 "3 · 30" 政策，商業貸款二手房首付比例從 7 成降至 4 成，二手房營業稅免征期從 5 年變 2 年。
一管就死，一放就亂的惡性循環一直在延續。被壓抑瞭四年的改善性需求如堰塞湖一樣噴湧而出，深圳房價開始暴漲，短短半年時間，大部分區域二手房價格漲幅超過 50%，熱點片區甚至翻倍。
在 "3 · 30" 樓市新政出臺前，高華又在前海概念范圍區與朋友一起購入瞭兩套熙龍灣的房子，買入價格約 51000 元 / 平米，6 月份以約 78000 元 / 平米賣出，凈賺瞭 270 萬元，而高華的朋友晚賣半個月，比他多賺瞭 60 萬元。
2015 年政策興奮劑還在使勁註入，連續 4 次降息，8 月、9 月政策進一步放松，針對已有 1 套住房但還清貸款的改善型需求，公積金貸款首付從 3 成變 2 成，在沒限購的城市商業貸款首付降低為 25%。
深圳出現瞭全民炒房的群體性癲狂，市場上不再是成熟炒傢的天下，一大批上班族也尾隨入市，通過一套房做抵押貸款，將升值部分套出來再買第二套第三套的比比皆是，各種金融機構的首付貸、消費貸、氣球貸等資金來源，也給予瞭資金不足的投資客一臂之力，人人幻想，隻要入手兩年後免稅賣掉，可以大賺一筆，這是工作多少年都比不上的投資收益。中原地產曾統計，深圳投資客占比最高達到 40%。
當年下半年，上海接過深圳的接力棒，也是短短半年多時間，房價就翻倍。全國二線城市樓市也逐漸回暖。
迫於購房壓力，2016 年 3 月，上海和深圳出臺調控措施，依然是老套的限購限貸政策收緊，市場冷卻瞭一個月後，又恢復上漲常態，2016 年深圳新房均價從 2015 年的 33426 元 / 平米，直接跳漲至 53448 元 / 平米，同比上漲超 6 成，上海房價均價同比漲幅超 4 成。直到 2016 年國慶第二輪調控後，深圳和上海樓市才熄火。
而投資資金開始輪動，一線城市的資金向熱點城市進軍，2016 年，包括北京、廣州和合肥、南京、蘇州、杭州、武漢、成都、長沙等熱點城市，房價開始全面大爆發，一年內，房價普遍翻倍，各地地王層出不窮，溢價過高的土地拉高瞭樓市上漲的整體預期，跨城投資的人帶著現金大膽出手，而越來越多的剛需，也因恐慌心理，擔憂房價再漲就永遠買不起瞭，於是按耐不住紛紛持幣進場。
越來越多的購房者意識到，正如任志強所言，樓市靠堵的方式調控，換來的是報復性上漲！一個城市的房價取決於綜合實力，房子的價值不在於磚頭本身，在於房子承載的教育、醫療、交通、生活配套城市服務等綜合附加值，尤其是一線城市，房子越來越接近奢飾品，不管你承不承認，這十年歷史已經證明，房子能讓屌絲逆襲為富豪，有房沒房，孩子入學就是天壤之別，房子成為能否留守大中城市的一個門檻。
出於無奈，從 2016 年 9 月開始，杭州、南京、合肥、蘇州等熱點城市再次重啟限購限貸之路。
2017 調控再次來襲
這一次的調控政策看似更加嚴厲，不止是傳統的限購、限貸、限價，還有新發明的限售、限商、限離，限售即規定房子 2 年或 3 年才能出售，限商即不允許商住房賣給個人，不允許貸款，甚至是限制離婚多久內不能買房，北京在今年 3 月份接二連三的炮彈，還包括對學位房的限制。
而最新又有十多個城市推出租售並舉，加大租賃房供給，但廣州的租購同權並不被市場看好，畢竟教育資源有限，有房沒房不可能享受一致待遇。
而且目前的調控政策，都是治標不治本，抑制需求，但卻不從源頭上增加供給，政府壟斷土地供給，成為控盤的莊傢，大中城市不合理的住房用地和工業用地的比例，導致瞭土地供給總是跟不上需求。
更為關鍵的是，這些年貨幣持續放水，M2 增速長期高於 GDP 增速和物價漲幅之和，市場上流動性泛濫，人人擔心錢貶值，需要尋求資產保值增值，加上實體經濟的艱難轉型，民間投資跌入谷底，實體無處安放多餘的資金，辛辛苦苦做實業，一年下來，卻不如買兩套房帶來的盈利，賣瞭房子去創業，最後賺來的錢，卻再也買不起房。試問有幾個人會靜心幹實業？
當調控成為一種新常態後，投資客們反而能熟練地掌握樓市周期規律。目前調控的大多是房價已經暴漲完的一二線，以及三大都市圈的周邊城市，而三四線仍在大力去庫存，資金又開始轉向三四線炒作。
經歷過十多年的起起伏伏，高華總結瞭一句話：" 年初不買房，一年就白忙，三年不買房，一生悔斷腸。" 這些年來，高華在樓市上總共賺瞭 3000 多萬元，他不斷分享自己的投資經驗，在朋友圈中造就瞭多個千萬富翁。
" 房地產調控實際上給瞭投資客機會，漲漲跌跌，才有套利空間，如果一直較為平穩，投資客是沒有利潤的。" 高華毫不諱言，目前手中滾動的房子仍有七八套，在長效調控機制不見影的情況下，房子仍然是現階段最好的保值投資產品，沒有之一。
一個上市公司賣掉 2 套房，就可以扭虧為盈，成功摘帽，是樓市泡沫大，還是股市泡沫大？清華畢業買不起學位房，那還拼命買學位房讀書有什麼用？一個被調侃為解答此兩題就可獲得諾貝爾獎的笑話，成為中國樓市的最大諷刺。
以後還會上演這樣的笑話嗎？
經過這一輪的全民瘋狂炒房，泡沫累積已經非常危險，外匯下降，以李嘉誠為代表的大鱷從 2013 年開始，就在選擇出逃，某種程度上，是對中國資產泡沫的一種擔憂。
" 房子是用來住的，不是用來炒的 " 指導精神，也許並未被民間深刻體會。
十年一次的輪回會來嗎？市場會懲罰賭徒一樣的投資客嗎？
讓我們拭目以待。
