春節前後，相信關註環京樓市的人們對 " 全款分期房 " 這個概念並不陌生，主要是大廠、香河、廊坊、固安、霸州、永清等環京地區一些樓盤的銷售方式，而且都對外宣稱 " 大產權，不限購。"
這一銷售模式大同小異，即具備購房資格的人正常購買，首付 30%，剩餘尾款銀行按揭貸款；通常銷售們會告訴購房者，不具備購房資格的也可以購買，但是需要進行全款購房或者分期付款。
具體模式，全款按照原價 85 折購買，一年分期 9 折，首付 20%～30%，剩餘尾款在一年時間內分期付完，每個季度末付一定比例；三年分期沒有折扣，尾款在三年時間付清，每個季度末付的款額度較低。
環京地區諸如涿州等地限購政策相對寬松，外地人可以購買一套，通常是首付分期，本來是 30% 的首付，但是購房者首次隻需要支付 5% 首付，剩餘 25% 在一年內分期付清，其他 70% 可以做按揭貸款。
對於不具備購房資格的人，這種全款分期房能不能買？總體而言，這種房風險相對較高，但具體來說，不同項目根據實際情況，其風險也不同。廊坊市房管局人也不建議外地人購買，這方面從法律上很難保障。
01
全款分期房的市場背景
從 2017 年 "317 樓市新政 " 出臺，至今已實施瞭一年，整個環京樓市經歷一次大變天，成交量和價格雙雙大幅下跌，北京和環京的成交量不足高峰期五分之一，北京房價跌幅在 10%～15% 左右，燕郊、大廠、香河等環京地區的房價跌幅已經普遍達到 40% 左右。
對於開發商來說，從拿地到清盤為一個開發周期，開發周期長短又稱為周轉快慢。同等條件下，周轉越快，賺得越多；相反，由於項目開發大部分資金來自銀行、基金、信托等融資，周轉越慢，項目利潤被利息成本吞噬的越多。
所以，為瞭增強盈利，開發商都會想方設法的提高項目周轉能力，比如有些開發商在拿地前就開盤銷售，等到正式開工的時候，早已經清盤瞭，這就等於用購房者的首付款替代瞭銀行貸款，不僅節省瞭大量資金成本，而且大幅度提高周轉率。
但是，北京和環京都限購瞭，北京是認房認貸，環京是三年社保，對於開發商的盈利這都是殺手鐧，所以，通過各種方式避開限購政策進行回款，就顯得理所當然瞭。這是開發商在沒有辦法的情況下想出來的招數。
另外，人們投資渠道比較狹窄，歷史經驗證明，樓市投資是一個相對收益較高且有保障的渠道，所以，渴望回款的開發商和熱衷於樓市投資的購房者兩者一拍即合，催生瞭全款分期房的市場。
02
全款分期房有哪些風險
從中央提出房住不炒的思路以來，國傢層面構建房地產長效機制的決心很大。所以，樓市調控短期內不會放松。
在這樣的背景下，全款分期房有兩個變現途徑：第一，購房者掛靠本地企業，繳納社保或個稅滿三年具備購房資格後，與開發商正式簽訂商品房購買合同，完成交易；第二，三年期間，購房者將房子轉賣給第三人。
去年 "317 新政 " 出臺後，樓市正處於一個政策密集調控期。今年兩會期間，房地產稅曾一度被熱議，而且普遍認為會在本屆人大通過。因此，隨時都可能有新的政策出臺。
三年說短不短，說長也長，一旦新政阻擋瞭未來的變現退出之路，那麼購買全款分期房的損失隻能由購房者來承擔瞭。
廊坊市房管局告訴筆者，由於河北三年社保政策剛出臺不到一年，相關配套政策和處罰措施還在制定完善中，所以監管部門對於全款分期房交易目前還沒有執法依據。也就是說，這種行為監管部門雖然清楚不合理，但處理上卻無法可依。
但是官方也透露出另一層意思，對於外地人全款分期房交易行為，監管部門雖然暫時無法制止，但相關制裁措施一旦出臺後，類似的交易就有可能成為違法違規交易，到時候購房者面臨錢房兩空的可能。
03
買房人如何規避風險
如果你當下確實想買房，那麼如何盡量規避潛在的風險呢？
作為購房者， 當決定購買一個樓盤房子的時候，首先要做的是查看項目的五證一書，起碼查詢一下預售證，現在大多數地區房管局網站都能查到，而且，查詢的時候一定要具體到具體樓號，甚至單元。
比如，你看中某個項目瞭，準備購房，銷售人員給你推薦 15 號樓 2 單元 1501 房子，最起碼你要查一下開發商的預售證是不是包含瞭 15 號樓，如果包括，那麼再到房管局網站找到 15 號樓，查看 2 單元 1501 房間是不是處於待銷售狀態。
原則上，沒有拿到預售證的房子堅決不買，尤其是本地小開發商的項目，因為沒有預售證的話，很可能土地證、規劃和建設等手續也存在問題。即便開發商提供瞭預售證，也包括你購買的樓號，也要去房管局網站去核實真偽。
在本輪環京地區全款分期房中，一大部分項目是沒有拿到預售證的，比如香河的巨富九璟灣，大廠紫薇園等項目，而且霸州很多樓盤因為違規銷售，已經被房管局暫停瞭網簽，所以，購房前功課還是要做的。
即便是五證齊全的項目，購房者時也要結合自身條件決定是否購買，第一看自己是否具備購房資格？如果補繳社保和個稅三年後是否被官方認可？如果沒有購房資格的，最好不買全款分期房，如果一定要買，要註意幾個方面：
一、購買過程每一步都要做好工作，電商費和訂金（是訂金，不是定金或誠意金、排卡費、選房費）等費用在認購協議書中註明交易不成功可退，無論什麼名目的費用，都要設置成可退的。
二、盡量不要通過代理銷售、中介等渠道購房，而是通過開發商銷售，如果開發商沒有自己銷售，也要和項目駐場銷售進行購買，電商費無論抵多少房款，能不交盡量不交，必須交能少交盡量少交。
三、一旦出現問題，面臨房錢兩空的時候，不要急不要慌，要想辦法收集開發商在銷售過程中是否存在違規行為，比如，交易時開發項目還未取得預售證，可以通過舉報違規銷售或通過司法途徑挽回自己的損失。
