截至 10 月 23 日，據 Wind 資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計 54 傢上市房企披露瞭 2017 年三季度業績預告，凈利潤實現同比增長的企業有 36 傢，占比接近七成，18 傢企業凈利同比下滑，15 傢虧損。
值得一提的是，這 54 傢房企幾乎都是中小房企，並無銷售規模千億元量級房企，但可折射行業發展狀況。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，房地產行業集中度越來越高，得益於過去兩年市場庫存的充足，房企今年的銷售額將創下新高，或將有 15 傢以上房企跨入 " 千億元俱樂部 "。不過，接下來的市場銷售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。
近七成房企凈利同比增長
從預告凈利潤變動幅度來看，在上述 54 傢上市房企中，36 傢呈現上行趨勢，占比為 67%；從預告凈利潤下限來看，39 傢房企盈利，占比 72%；15 傢虧損，占比為 28%。另外，有 23 傢房企歸屬於母公司股東的凈利潤超過 1 億元，占比 43%。
《證券日報》記者註意到，區域性龍頭房企盈利能力仍較強，凈利潤超過 10 億元的目前有 5 傢。華僑城 A 凈利潤預計在 45 億元 -48 億元之間，目前暫列首位；榮盛發展凈利潤預計在 24 億元— 28 億元之間，暫列第二位；金融街凈利潤預計在 11.6 億元 -14.4 億元之間；華聯控股凈利潤預計在 10.6 億元 -10.9 億元之間；濱江集團凈利潤預計 10 億元 -13 億元之間。
嚴躍進稱，濱江集團和榮盛發展都是以地產為核心業務的企業，且杭州和京津冀區域在限購前市場表現較好，去年年底和今年一季度享受到瞭房價上漲帶來的盈利收益，因此其區域性房企有較好的盈利表現。
有業內分析師認為，去年以來，上市房企大量發行公司債，其融資成本相對較低，企業財務費用因而降低。此外，部分房企借力於今年三、四線城市房價上漲，消化瞭大量庫存，而這些項目當初土地獲取成本都很低，一旦價格有所提升，反映到毛利率水平上，就會呈現上升趨勢，因此提升瞭盈利空間。
市場有序降溫
事實上，雖然相對而言，多數上市房企在 2017 年獲得瞭 " 豐收 "，但其接下來的日子並不好過。
從政策層面看，自去年 9 月底以來，從限購、限貸、限價、限售、限商的 " 五限 " 到 " 購租並舉 "" 租售同權 "，已有超過一百個城市發佈瞭 150 餘次樓市調控政策，其中多數是收緊性的樓市調控政策。
從統計局發佈的最新數據來看，初步測算，9 月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降 0.2%。
不過，方正證券房地產分析師任澤平曾認為，盡管銷售會回落，但房地產投資不會悲觀。任澤平表示，開發商已經 " 屯糧而兵馬未動，資金足以支撐投資 "。
他表示，"2017 年，外部融資收緊對一部分房企形成壓力，對資金雄厚的開發商，則是彎道超車的好機會。基於此，房企資金足以支撐未來 1 年的開發投資需求。"
事實上，確實有不少房企借此機會加快並購步伐，包括以融創中國、陽光城、旭輝集團和泰禾集團等多傢大中型房企，都在試圖打開低成本獲取土地儲備的擴張渠道。
鑒於此，今年以來，房企融資渠道收緊後，為瞭滿足擴張需求，永續債再度成為房企融資的輔助甚至可能轉化為主要渠道。更值得註意的是，新的表外融資正在進入這一領域，比如 ABS 融資，這種方式的融資並不會計入負債表中，是目前很多房企已經或者試圖借力的融資渠道。
任澤平表示，2017 年是房地產行業集中度提高之年，房企深度洗牌和兩極分化，項目並購和土地交易增加。
更重要的是，上市房企表外融資規模增加後，將成為利潤黑洞，削弱房企盈利能力。此外，負債高企後，若調控仍不放松，房企的高周轉能力將被遏制，屆時，房企的資金鏈風險會加劇。
作者：王麗新
