潘石屹霜降日再賣樓 凌空 SOHO 49.44 億售基匯資本中的商用博弈
來源：觀點地產網
觀點地產網 10 月 23 日，農歷九月初四，二十四節氣中的霜降。作為秋季的最後一個節氣，霜降意味著天氣漸冷、初霜初現，冬天即將來臨。
潘石屹選擇在這樣一個日子將上海凌空 SOHO 全部賣掉。
10 月 23 日晚間，SOHO 中國公告宣佈，與基匯資本旗下一傢於香港註冊成立從事房地產投資及管理的公司就建議出售凌空 SOHO 項目公司的全部已發行股本訂立框架協議。初始代價基於訂約方協定的凌空 SOHO 項目資產價值 50.08 億元厘定，主要根據於 2017 年 8 月 31 日目標公司及其附屬公司的營運資金凈值及凌空 SOHO 項目公司的未償還境內銀行貸款本金進行調整。
據此，建議出售事項的初始代價為 29.54 億元，算上於公告日期凌空 SOHO 項目公司未償還境內銀行貸款本金 19.90 億元，基匯資本此番接盤代價達到 49.44 億元，較訂約方協定的 SOHO 項目資產價值人民幣 50.08 億元尚有 6400 萬元差距。
回顧凌空 SOHO 的 " 前半生 "，尚未開業 SOHO 中國就將其 10 萬平方米出售給瞭攜程，在持有三年之後，凌空 SOHO 仍難逃被出清的命運，而在這背後，包括雙方的交易對價，該項買賣的交易本身，都顯現出買賣雙方在辦公物業投資上的考量與博弈。
49.44 億再售凌空 SOHO
潘石屹每年一賣的慣性動作在今年似乎有所加劇，在 6 月底宣佈以 35.7 億將上海虹口 SOHO 售予吉寶置業、7 月初宣佈正式啟動北京光華路 SOHO 2 和上海凌空 SOHO 兩項目整售的三個多月後，仿佛是為瞭兌現承諾，亦或是為瞭加速推出，潘石屹再度出手，49.44 億出清凌空 SOHO。
10 月 23 日晚間，SOHO 中國公告宣佈，於 2017 年 10 月 17 日，搜候（香港）（公司的全資附屬公司）（作為賣方）、SOHO 中國（作為擔保人）與基匯資本旗下一傢於香港註冊成立從事房地產投資及管理的公司（作為買方）就建議出售目標公司的全部已發行股本訂立框架協議，而目標公司間接持有凌空 SOHO 項目。
據觀點地產新媒體查閱，框架協議於 2017 年 10 月 23 日賣方收取誠意金後生效。經框架協議的訂約方公平磋商後，初始代價基於訂約方協定的凌空 SOHO 項目資產價值 50.08 億元厘定，參考凌空 SOHO 項目於 2017 年 6 月 30 日的評估賬面值 46.41 億元厘定，主要根據於 2017 年 8 月 31 日目標公司及其附屬公司的營運資金凈值及凌空 SOHO 項目公司的未償還境內銀行貸款本金進行調整。於公告日期，未償還境內銀行貸款本金為 19.90 億元。
據此，建議出售事項的初始代價為 29.54 億元。換言之，算上未償還境內銀行貸款本金，基匯資本此番接盤代價達到 49.44 億元，較訂約方協定的 SOHO 項目資產價值 50.08 億元尚有 6400 萬元差距。
SOHO 中國稱，根據集團的未經審核賬目，凌空 SOHO 項目截至 2017 年 6 月 30 日的總成本約為 27.01 億元，且其協定價值 50.08 億元較其截至 2017 年 6 月 30 日的總成本高約 85%。
由於凌空 SOHO 項目已經重估賬面價值，基於凌空 SOHO 項目於 2017 年 6 月 30 日的賬面值及根據框架協議協定的凌空 SOHO 項目的資產價值，預期集團將自建議出售事項錄得毛利約 3.67 億元。
資料顯示，2010 年 8 月，SOHO 中國通過掛牌出讓取得凌空 SOHO 的土地使用權，對價為 15.62 億元。凌空 SOHO 位於位於上海虹橋臨空經濟區，總建築面積約 34.3 萬平方米，總規劃可售 / 可租建築面積 22.83 萬平方米，包括辦公室面積 19.44 萬平方米及商業物業 3.39 萬平方米。
2014 年 9 月，SOHO 中國宣佈將凌空 SOHO 10 萬平米物業出售給攜程旅行網，用作其未來業務發展的辦公室，交易金額為 30.5 億元人民幣。出售完成後，公司仍持有凌空 SOHO 的剩餘面積 12.82 萬平米作為投資物業，包括辦公區約 103，014 平方米及商業區約 25，161 平方米。
2014 年 11 月，凌空 SOHO 正式開業，此後 SOHO 中國持有其三年，直至今年 7 月初，SOHO 中國突然宣佈，啟動該項目與北京光華路 SOHO 整售。
據觀點地產新媒體查閱，凌空 SOHO 出售後，SOHO 中國在全國仍擁有 22 個項目近 380 萬平方米投資物業，大部分均位於北京、上海的核心地段。
買賣雙方的商用博弈
回顧凌空 SOHO 的 " 前半生 "，尚未開業 SOHO 中國就將其 10 萬平方米出售給瞭攜程，在持有三年之後，凌空 SOHO 仍難逃被全部出清的命運，而在這背後，包括雙方的交易對價，該項買賣的交易本身，都顯現出買賣雙方在辦公物業投資上的考量與博弈。
觀點地產新媒體瞭解，SOHO 中國每年賣一次資產幾乎已成慣例，2014 年 2 月 52.32 億售上海 SOHO 靜安廣場和 SOHO 海倫廣場予金融街控股；2014 年 9 月 30.5 億售上海凌空 SOHO 部分物業予攜程網；2016 年 7 月 32.22 億售上海世紀廣場國華人壽保險；2017 年 6 月 35.73 億售上海虹口 SOHO 予吉寶置業等，都是此間范例。
但步入 2017 年，潘石屹變賣資產的速度似乎正在加速。據觀點地產新媒體查閱，早在 2016 年中期業績會的時候，潘石屹就高調宣佈，將上海的天山廣場、虹口 SOHO、凌空 SOHO 三個項目劃入非核心物業范圍，拿出來銷售。
到瞭 2017 年年初的全年業績會上，潘石屹又反口，說不賣瞭，理由是外匯管制之下出售資產回收的資金沒有更好的投資路徑，" 持有境內資產好過持有人民幣 "。
但僅僅過瞭三個月時間，潘石屹就違反瞭 " 諾言 "，將虹口 SOHO 以 35.7 億賣給瞭吉寶置業，緊隨其後還宣佈將北京光華路 SOHO 2 和上海凌空 SOHO 納入整售行列當中。
觀察潘石屹近幾年的出售路徑會發現，老潘賣的幾乎都是上海的資產，此次凌空 SOHO 出售完成後，SOHO 中國在上海將隻剩下 SOHO 天山廣場、外灘 SOHO、SOHO 中山廣場、SOHO 東海廣場四個項目，總建面 55.45 萬平方米。
頻繁出售上海資產，是否意味著老潘不看好上海的辦公市物業租賃市場呢？
對此，SOHO 中國在公告中就表示，出售事項是鑒於中國近期房地產市場發展，董事認為，從出售凌空 SOHO 項目將產生的預期現金流及利潤來看，建議出售事項為集團以公平值變現其於凌空 SOHO 項目投資收益的良機。
有意思的是，此次的交易雙方，SOHO 中國可以說是賣賣賣的看空派，而基匯資本卻稱得上是買買買的典型代表。SOHO 中國認為是賣的好時機，基匯資本卻認為是買的好機會。
細數近年來基匯資本在內地的收購史，就包括聯手太古地產收購北京三裡屯、收購瑞安旗下 " 翠湖天地 " 禦苑 18 號公寓、收購北京盈科中心、與華發股份聯合投資開發華發新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。
而就本次買入的凌空 SOHO 而言，公告披露，2015 年及 2016 年全年，凌空 SOHO 項目分別錄得經審核收入（即租金收入）約 7000 萬元及 1.43 億元。截至 2017 年 6 月 30 日止六個月，凌空 SOHO 項目的未經審核租金收入約為 9000 萬元。
假如基匯資本的意圖是未來長期持有凌空 SOHO，而凌空 SOHO 未來年租金收入定在 1.8 億元，撇除資產未來可能有的增值空間和運營成本不計，按照 49.44 億元的買入價計算，基匯資本將需要超過 27 年才能夠收回投資。
但作為著名的世界級資產炒傢，基匯資本會否長期持有凌空 SOHO 項目仍然具有極大的不確定性，剛剛過去的 7 月份，基匯資本就曾將香港觀塘一間商廈的半數業權 10 億港元出售給一傢基金公司。
或許，凌空 SOHO 的 " 下半生 "，仍難逃繼續流轉的命運。
