在 "7 · 31 新政 " 實施三個月後，深圳樓市出現瞭實質性的量價齊跌。
剛剛過去的 10 月，深圳新房、二手房量價全面 " 失守 "。值得關註的是，回望 2016 年的 9 · 30 新政，將近三年過去，深圳樓市終於出現實質性的下跌，不僅表現在統計數據上，更因在真實市場中，出現瞭新房的降價打折，以及二手房業主的降價 " 拋售 "。
市場轉冷、開發商打折、購房者觀望，深圳樓市的預期已開始逆轉，供求關系也發生瞭實質性變化，一邊是需求端的觀望，一邊是供給端的擴大，徹底進入瞭買方市場。
10 月，深圳開發商紛紛推貨。據美聯物業全國研究中心統計，截至 10 月底，深圳住宅產品的備案量達 5263 套，較 9 月增加 46%，創下今年單月新高。
多位業內人士認為，在供需關系變化加劇下，深圳房價或將進一步下跌。美聯物業深惠總經理江少傑認為，" 這種情況隻是一個開始，明年不會有太大改變。"
一二手市場之變
2018 年的秋天，深圳最資深的房地產從業者，也感受到瞭市場的寒意。
受新房限價影響，深圳新房均價近兩年保持小幅下跌態勢，10 月全市一手住宅成交均價為 54071 元 / 平方米，環比下降 0.02%、9 元 / 平方米。若除去 7 月小幅上漲 0.09% 外，新房成交均價已累計實現 24 連微跌。
但在限價之下，這種均價存在失真。真實的市場中，已出現瞭降價。如位於深圳龍崗區的遠洋新天地二期推出瞭特價房；坪山區的泰富華悅都會，也在國慶期間推出瞭 60 套房源清盤，部分低於 3 萬元 / 平方米。
一位新房代理機構的負責人表示，近期龍崗一些住宅、公寓、商鋪出現特價，普遍的理由是 " 工程抵款 "。就是之前給施工方房屋來沖抵工程款，現在施工方拿著這些房子來銷售，這在以前的市場中極為罕見。
即使如此，開發商的新盤去化率也不理想。機構人士表示，近期開盤的除瞭綠景紅樹灣 1 號、碧桂園鳳凰公館的去化率能到 70%，其它大部分在 20% 左右，好一些的 30%-40%，還有的去化率為個位數。
作為更能反映真實市場的二手房，則出現瞭多例業主降價，這在過去三年的深圳樓市幾乎沒有出現過。
據深圳中原研究院數據，10 月二手住宅價格為 52481 元 / 平方米，環比下滑 0.73%，且下滑幅度較上月提升 0.57 個百分點，實現三月連跌。
具體來看，全市各區二手住宅成交均價皆出現下跌。其中，寶安和福田下滑幅度最大，據深圳中原研究院數據，寶安均價下滑 1.1%，福田下滑 1.0%；而羅湖下降幅度最小，環比下滑 0.4%，均價 57553 元 / 平方米。
業內人士表示，如果新盤去化率低，意味著開發商手裡的存貨會越積越多。也意味著，如果接下來外部條件沒有轉暖，價格隻能繼續下探。
二手房業主心態也開始悲觀。據深圳中原研究院數據，近期銀湖豪宅片區、葵湧片區二手房，業主報價下調幅度分別為 13.0%、12.8%。僑城東、新洲、橫崗荷坳、大鵬、後海灣、南山中心、龍華民治、佈吉南嶺片區報價下調幅度均在 6% 以上。
貝殼研究院預測，從二手房的潛在需求和三季度的低位趨穩形勢來看，在諸多不確定性的影響下，" 預計四季度及明年市場難有起色。"
房價真的要降瞭
一位大型開發商人士指出，在市場轉冷背後，深圳樓市的預期已經改變，供需雙方關系逆轉。
與其他城市不同，深圳樓市在過去幾年又湧入瞭大量的投資客，高峰期占比曾高達 40% 以上，而今，投資客已大部分退出市場；剛需客則抱著 " 再等一等 " 的心態觀望。
需求的萎縮反映到市場中，就是成交的急劇下降。代理機構人士表示，10 月份新房的訪客量有所提高，但是成交轉化率並不高。
深圳中原研究中心統計，10 月 22 日至 10 月 28 日期間，深圳有四個住宅項目入市，一手住宅整體開盤去化僅約兩成。
深圳市規土委數據顯示，10 月，深圳新房成交量僅為 1835 套，環比下降 18.37%。從 7 · 31 新政後短短三個月內累計下降 49.07%，創近半年新低；二手房住宅過戶 3787 套，環比下跌 23.53%，創下近 20 個月（今年 2 月份除外）以來的最低值。
供給端方面，推盤量卻還將進一步加大。中原地產表示，年底將近，開發商群體為瞭完成業績目標，也為瞭回籠更多的資金來應對不確定性，在短期會選擇密集、折價出貨，這會造成市場短期內供應大增，價格競爭出現。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，目前仍然處於 7 · 31 政策的消化期，疊加前期出臺的政策影響力，成交量下滑是大概率事件。不過，隨著政策的威力消退，部分買傢已重新開始看房。
對於深圳樓市未來走勢，何倩茹認為，特價房或其他促銷手段在第四季度出現，預計 11 月和 12 月的新房成交量有望回升。
" 目前，二手市場也多瞭客戶看房，而且也出現瞭議價空間。" 何倩茹稱，自 10 月中旬以來，深圳二手住宅的每日備案量已逐漸升至 200 套以上，二手住宅市場的交易量有回升的苗頭，預計 11 月全市二手住宅的備案量亦將上升。
深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓則持不同看法，她指出，收入上漲預期不穩定，以及匯率沖擊導致資產價格調整，再加上各類利空調控政策，加速收入與房價的脫節，2018 至 2019 年，深圳二手住宅將會是量價齊跌的走勢。
" 近期的樓市可以用急轉直下來形容，各行業都出現瞭資金趨緊 "。美聯物業深惠總經理江少傑也認為，如今全球房價都在下跌，香港也是跌勢明顯，主要是外部環境影響，預計深圳房價也會跌 20% 左右，在以往的波動中，香蜜湖、後海、華僑城等核心區域一直堅挺，但這次不會幸免，核心區域房價會跌 10%-15% 不等，偏遠區域可能會跌破 20%。
（編輯：黃鍇）
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