購買主力大換血，這在香港豪宅市場並不是什麼秘密。
未來，隨著港珠澳大橋以及九龍高鐵開通後，粵港澳大灣區的發展加速，也會將越來越多的內地人帶至香港。
李巍是比較早認識到這一趨勢的人。他在六七年前就開始主動為團隊安排普通話培訓 —— 現在，李巍的半山豪宅交易團隊是香港中原公司內部普通話普及率最高的團隊。與此同時，過去的十年裡，李巍團隊也一直都是香港中原銷售冠軍，僅去年該團隊傭金就高達 8 個億港幣。
他們深知：香港超級豪宅市場的瘋狂時代即將來臨。不久的將來，山頂的豪宅圈可能都是說普通話的瞭。
作者：羅飛
編輯：楊顥
來源：棱鏡（lengjing_qqfinance）
李巍已經很久沒有見到廖毅瞭。作為中原地產香港半山豪宅區的負責人，李巍在過去十多年裡，為廖毅在香港買過逾 100 套房子。
更重要的是，這裡面沒有一套不是賺錢的。李巍頗為自豪於自己為廖毅的房產投資建議。實際上，這種自豪得益於過去十來年香港樓市逐年高漲的趨勢。
直擊香港可以俯瞰維港的大平層豪宅
“被 ‘ 辣招 ’ 趕走瞭。”對於廖毅的消失，李巍覺得是政策引起的。過去近一年，他都沒有再給廖毅推薦過任何樓盤瞭。
過去多年，屢創新高的房價讓香港成為瞭投資客們的天堂。去年第二季度開始，香港樓市再次回升，至去年 3-9 月樓價累計上升 8.9%。其中，樓價由去年 4 月上升 0.7%，增至去 9 月上升 2.8%，為 2013 年以來最大升幅。
李巍口中的“辣招”，指的是 2016 年 11 月 5 日，香港特區政府出臺樓市新政，將所有住宅物業的印花稅一律調高至 15%，隻有購買第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在 2012 年 10 月，香港即對非本地永久居民購房設置瞭“買傢印花稅”，稅率為房價的 15%，如今住宅印花稅統一調至 15%，兩者相加，內地人購房的稅率將達 30%。
但這一記“重拳”，讓廖毅等富足的本地買傢們遠走海外，卻給瞭內地新移民買傢們更多的機會。
來自內地的謝炳就是想在香港買一套自己的 dream house。他的心理價位是 10 億以上，一定是在山頂的，能夠俯瞰維多利亞海景，並且能在年底前完成交易。
但幾個月下來，他發現並不容易。山頂的豪宅數量有限，但和他一樣等著住進去的人，在這一年多來，越來越多瞭。他的代理告訴他，“再不抓緊，就又買不到瞭”。
逃離的本地投資客
一年前香港政府的調控手段，對於廖毅這樣的投資客來說，是個十足的壞消息。
早在 2003 年時，廖毅就已經擁有香港的第一套房瞭。按照港府 2016 年 11 月前的規定，作為已經持有香港身份的投資者，廖毅購買二套或者三套等，價值在 300 萬港元至 400 萬港元之間的，稅率為 4.5%；400 萬至 600 萬港元的稅率為 6%；672 萬港元以上的為 7.5%；2000 萬港元以上為 8.5%。在過去的十多年裡，他在香港買房都是按照這個比例進行繳稅。
然而，去年 11 月 5 日後，一切都變瞭：不管他買多少價格的房子，統統都需要交納高達 15% 的稅 —— 這比他之前購買的超 2000 萬房子的繳稅額比例，都高瞭近一倍。
算完這筆賬後，廖毅很清楚，香港不再適合他這樣的投資者瞭。
李敏賢對於廖毅這類人的離開並不惋惜。作為萊坊地產香港住宅物業部主管，她近一年也目睹瞭不少這樣的案例。她將這些人統稱為“敏感投資客”。
這些投資客們對於稅賦有著足夠的敏感。就現在香港樓市約 2% 的年回報率來看，增長近一倍的印花稅，就意味著投資者們持有物業至更長時間才能達到之前的回報率。
離開香港，成瞭包括廖毅在內的很多投資客們一致的決定。繼續留在香港樓市的，除瞭不差錢的，就是剛需瞭。包括李敏賢和李巍在內的香港房產中介們都覺得：這才是健康的樓市，讓買超級豪宅和真正有剛需的人能夠買到房子，而不是讓投資客紮堆在樓市。
同時逃離香港的，還有香港本土的中產們。
不過，對於“中產”這一說法，中原地產豪宅交易負責人何兆棠表示並不認可。在 “十年前香港是存在中產的，半山的房子也是這些中產購買為主。”但相比越來越“天價”的樓市，“現在這些中產購買力下降瞭很多，都變成瞭 ‘ 低產 ’ 瞭，也都逃離瞭房地產投資瞭”。
李敏賢也發現，自己身邊那些中環金融公司的本土高管們，都選擇放棄在香港投資房產瞭。這些人都是香港高收入人群，早就在香港買瞭剛需房，但是手裡有些許餘錢。在此之前，他們中間暫時沒有移民等計劃的，很多都會將閑錢進行房產投資：買第二套或者第三套房。
“ ‘ 辣招 ’ 出臺後，他們也就都轉去海外買（房）瞭。”李敏賢說。
這也是在香港生活瞭 20 多年的黃立沖現在的最大感觸。這些逃離的香港本土投資人士，於他並不是壞事。作為協縱策略管理集團聯合創始人，他在香港從事海外房產資產管理多年，近一年來，越來越多的香港本地朋友向他咨詢關於海外房產事宜。
“去海外買是他們覺得最好的選擇。”曾經有過海外房產投資經驗的李敏賢和黃立沖看法一致，相較於香港年回報 2% 來說，英國、澳洲房產投資回報率基本可以到年化 6%。黃立沖以其負責的海外房產管理舉例說，若是將房產做成信托模式等，投資回報甚至可以高達 8%。
其實，對於這些人來說，海外投資選擇並不算多，基本都集中在英國、澳洲和加拿大 —— 這些國傢是他們孩子未來留學的主要去向。孩子留學瞭，他們再過去常住也不成問題。
內地買傢急速湧入
然而，香港地產中介們的生意並沒有因此冷淡瞭下來。
過去這四個月，何兆棠陪同客戶謝炳已經在香港看瞭幾十套房瞭，謝炳希望能夠在年底前定下來一套。
香港山頂豪宅區
何兆棠是中原地產超級豪宅資深董事，也是香港超級豪宅交易量最大的團隊負責人。
此前，盡管頻繁往返於內地和香港，但謝炳在香港並沒有買房，更多時候，他都是住在香格裡拉酒店。去年十一期間，他在新加坡的孩子忽然想來香港念書，隨之傢人也來瞭香港。他覺得有必要在香港買套房子瞭。
這個時候出手，除瞭前述傢庭原因，也因為謝炳在今年拿到瞭香港永久居民身份。按照香港政府最新的政策，謝炳不管買價值多少的房子，都僅需要交納 4.25% 的首套住宅印花稅。相較於內地居民身份，他可以少繳納 25.75% 的稅費。
“內地過來買超級豪宅的人越來越多。”何兆棠在過去大半年都在忙著為內地的客戶們尋找合適的超級豪宅。
在香港地產圈，所謂的豪宅是指 3000 萬港幣及以上的，而上億的就被稱為超級豪宅。類似謝炳這樣一出手就是 10 億級別豪宅的買傢，何兆棠近期手頭就有好幾個，而且交易都將接近尾聲。
黃立沖和李敏賢都認為，這些內地買傢來香港買房並不是為瞭簡單的短期投資，更多是自住或者是長線持有。他們對於“辣招”增加的稅賦並不敏感。
就過去三個月的數據顯示，香港稅務局就買傢印花稅一項，持續增長，並在 9 月份達到 450 宗，創下今年最高紀錄。也就是說，僅 9 月份，就有 450 宗內地買傢交易需要交 30% 稅，還不包括那些拿瞭香港永居身份的內地人。
按照“辣招”前的規定，內地人若是沒有永居的話，購買超過 21,739,120 港元則需要交納 8.5% 的印花稅，再加上 15% 的買傢稅，即 23.5%。相較於“辣招”規定的內地人購房統一稅率 30%，也僅差瞭 6.5%。
就李敏賢和李巍在過去近一年接觸的內地買傢來說，除瞭來自內地的商人，還有很多中環中資公司和內地大公司的高管們。他們大多時間都常駐香港，拖傢帶口，有住房的剛需。
除此之外，還有不少是一些內地和香港兩地跑的小型民營企業傢們，他們的資金暫未足夠購買過億的豪宅，但也會把錢投向普通豪宅。就黃立沖瞭解，這些人手裡的錢不少，但是又不願意放在銀行，隨著未來全球稅務賬戶申報標準法案（CSR）會越來越普及，“最安全的辦法就是買房子瞭”。
供不應求的山頂豪宅
一切都比謝炳預想要慢得多，距離年底越來越近，他的房子還沒定下來。這是因為，他想買的那種山頂超級豪宅，已經處於供不應求的狀態。
“買山頂豪宅對於這些內地有錢人來說，更多是一種身份的象征。”包括李敏賢和何兆棠等在內的多位負責超級豪宅交易者都如此總結。對於何李這樣在香港從事超級豪宅交易 20 多年的人來說，內地有錢的客戶並不缺，甚至越來越多，但是這些內地客戶們中意的豪宅卻越來越少，“他們都喜歡山頂”。
三十多年以來，山頂一直都是香港傳統的超級豪宅區，也是富人紮堆的地方。對於很多剛獲得香港身份的人來說，能夠買一套山頂的豪宅，與富豪們比鄰而居，也就意味著拿到瞭進入“香港富豪圈”的門票瞭。
這些年來，陸續有內地商人拿到這張“門票”。一年前，深圳祥祺集團董事局主席陳紅天就以 21 億港元拿下瞭山頂歌賦山道 15 號。他也曾公開表示，在香港逾 10 年，並沒有找到符合自己心願的房子，直到買瞭山頂這套。
“山頂超級豪宅供應近乎為零的狀態，買一棟就少一棟瞭。”這也是謝炳們遇到的共同問題。包括何兆棠和李敏賢在內的香港超級豪宅交易人，工作中很大一部分內容就是尋找到符合這些內地客戶們心願的超級豪宅。
一旦山頂有豪宅放盤出來時，這些內地買傢們就會蜂擁提交標書。香港超級豪宅一般都是以招標模式進行售賣。
過段時間，何兆棠將帶著謝炳參與投標山頂某個豪宅。他不希望謝炳重蹈兩年前自己某個內地客戶的覆轍，而丟失瞭他中意的山頂超級豪宅。
當時，被評為全世界最昂貴的何東花園有出售意向，何兆棠帶著自己的客戶和業主進行瞭長達好幾個月的溝通，臨瞭接近交易日時，忽然得知被新買傢定下瞭。
這個新買傢就是有著“重慶李嘉誠”之稱的內地富商張松橋。張松橋最後以 51 億港元拿下。據何兆棠得知，張松橋與原業主本身就是朋友關系，張得知出售消息後，趕緊約瞭業主一次飯局，以其他生意為籌碼才換得瞭這個超級豪宅的交易。
面對香港山頂超級豪宅供不應求的狀況，何兆棠有時候也會扮演遊說賣傢出售豪宅的角色。
土生土長的香港人何兆深知香港人對於樓市回報率的心理。對於那些出租瞭山頂豪宅的香港富豪們，何兆棠會以當下樓市回報率已經足夠高，山頂豪宅值得出手等切口來說服他們。
“成功的次數不多。”何兆棠以及李敏賢一致認為，山頂豪宅出售的機會大多集中在香港本土富豪們分割傢產之時。這些宅子大多都是由香港本土老一輩富豪們持有。隨著他們年紀漸長後，傢族也隨之龐大，難免會出現分割傢產狀況，而且越來越多 —— 這就是內地買傢們能夠購買的最佳時機。
香港樓市大轉向
如今，謝炳已經降低瞭自己的要求，即使並不在最山頂，若是有新的超級豪宅，位置稍微低些，也是可以接受的，隻要面積足夠大。
和謝炳樣有類似想法的人不在少數。近年來香港開發商們為瞭能夠滿足內地買傢們的需求，也逐漸將樓盤面積擴大，建成近千平米的超級豪宅。相較於以前香港傳統豪宅套面積僅 300~500 平米來說，現在香港市面上新建超級豪宅基本都是 900 多平米以上的。
過去這一年，山頂超級豪宅僅開盤瞭會德豐地產及南豐集團旗下的 Mount Nicholson。這個項目共有兩期，其中一期包括 17 棟均價在 6 億港元以上的超級豪宅，面積也都 900 平米左右。
就現在賣出的 10 套超級豪宅數據看來，除瞭 11 號為香港本土富豪林建嶽前女友購入外，剩下的 9 套全部為內地買傢購入，其中就包括瞭佛山首富 —— 美的集團創始人何享健的兒子何劍鋒、深圳上市公司怡亞通供應鏈董事長周國輝等。
謝炳選擇山頂或者淺水灣，還有一個原因是有朋友在這些地方也購置瞭豪宅。謝炳覺得在香港能夠延續內地的朋友圈是一件很重要的事情。當然，謝炳也毫不掩飾希望能夠與香港老牌富豪們成為鄰居，比如，他現在還希望可以買在深水灣道，因為李嘉誠住在這條道的 79 號。
何兆棠回憶，山頂超級豪宅 Mount Nicholson 第一期已經出售的 10 套別墅，90% 都被內地客人買走最主要的一個原因是，當時最早是深圳某個商人下單後，就跟來瞭一批廣東的朋友。
這樣的客戶，李敏賢也經常遇到。“就像買包一樣，內地商人喜歡跟風買。”
囿於香港超級豪宅供不應求，李敏賢的客戶更多集中在購買過億大平層。在李敏賢看來，內地客戶紮堆集中買某些樓盤也是因為訴求的統一，即新大好：新房子、足夠大而且要景觀好，至少包括維港海景。相較於香港的買傢們，內地過來的商人們住習慣瞭大空間，而且傢庭成員相較來說多，至少要四房以上。
以西半山樓盤天匯為例，就聚集瞭不少內地買傢。這是三年前上市的中環超級豪宅，可俯瞰維多利亞海景，更為重要的是，天匯的房子大多都是大平層。開發商陸續放出，李敏賢每次推薦給內地客戶都頗受歡迎。
“這種大平層投資回報也非常高。”李敏賢說，一位生意涉及內地和香港的客戶曾於三年前，以 1 億多港元購入一套高樓層的四居室。因為生意中心後來轉移海外，他便於近期將房子以 1.8 億港元的價格掛出。也就是說，不到三年時間，他就賺瞭 6000 多萬港元。
（應受訪者要求，廖毅、謝炳為化名）
（本文封面圖來自視覺中國，未經授權，不得使用！）
