10 年後，中國房價最貴的城市是哪 10 個？
中國城市的面積差別很大，所以談城市房價要限定范圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別隻有 1699、1920、1997 平方公裡，而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達到 8.24 萬、1.64 萬、1.66 萬、1.46 萬平方公裡，談論平均房價是沒有意義的。
在本文中，我把參與比較的房價限定在 " 中心城區 "，而且以二手房價為準。因為北上深等一大批城市，其中心城區新盤不多，價格往往被單個樓盤所左右。
10 年後，有資格競爭 " 中心城區 " 房價前十名的城市名單如下：
香港、北京、上海、深圳、臺北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟南、珠海、溫州、東莞
我的判斷是，10 年之後，以下城市將成為 10 大房價最貴城市：
第一名：香港
如果沒有大的偶然性事件（比如地震、戰爭、海嘯等）的嚴重影響，10 年之後香港仍將維持 " 中國房價第一 " 的地位。目前香港中心城區房價，基本上是北、上、深中心城區的兩倍左右。
雖然香港的經濟總量會被更多內地城市超過，但其作為 " 中國經濟面向世界的最大門戶 " 不會改變，中國吸引外資的 65%，中國對外投資的接近 60%，都通過香港進行。香港還是中國內地資金境外配置資產的第一站，龐大的內地資金和稀少的供應量，將繼續推高香港房價。
第二名：北京
北京目前面臨的樓市調控，在內地城市裡是最嚴厲的。展望未來 10 年，北京將成為中國唯一的 " 超一流城市 "。北京有三大優勢，都是不可替代的：第一，北京是國企總部的匯聚地，目前擁有的世界 500 強總部全球第一；第二，北京是中國最大的資金中心，目前匯聚的資金是上海的 1.3 倍，也是香港的大約 1.3 倍；第三，北京是全球獨角獸企業最集中的城市，獨角獸企業占全球的四分之一，占中國的超過一半。
其中第三點，是北京的最大優勢。這意味著北京新經濟的體量，可能相當於 " 深圳 + 上海 + 杭州 "。未來獨角獸企業將給北京帶來更多的資金，並批量制造億萬富翁。雄安新區的出現，並不能分流多少北京樓市的購買力，因為雄安新區的房子是基本上不賣的，所以華北地區的富豪仍然會集中在北京買房子。而京津冀的自然環境，在未來 10 年將有極大的改觀。
第三名：深圳
目前深圳匯聚的資金，大概相當於上海的 60%；深圳的實際生活人口，大概相當於上海的 80%。但深圳的面積，隻有上海的 30%。也就是說，深圳的人口和資金密度，都至少相當於上海的 2 倍。
深圳擁有的 PCT 國際發明專利，占全國的一半；深圳上市公司總市值相當於 " 上海 + 廣州 "；深圳的獨角獸企業，隻比上海略少一些。大型科技企業，深圳則比上海多得多。深圳事實上是中國僅次於北京的第二大新經濟中心，深圳的市場自由度、創新文化氛圍，也都顯著好於上海。
深圳的 " 可出售住宅 " 用地供應量在 2017 年是零，如果以 10 年平均來看，在實際生活人口超過 2000 萬的四大一線城市裡，深圳住宅用地平均供應量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個城市裡最多的。深圳未來的房價將如何控制，是一件不可想象的事。
第四名：上海
上海仍然是 " 不斷被北京加冕 " 的城市。一旦有好事，而北京不準備留給自己的時候，首先想到的基本上是上海。2018 年內，上海將建設內地首個自由港，舉辦代表中國進入新時代的 " 中國國際進口博覽會 "。在去年的 2035 年版 " 總規 " 中，上海獲得瞭中國城市最高規格的定位。
上海目前匯聚的資金超過瞭香港，僅次於北京。中國金融要素市場，基本上都在上海。此外，上海還是中國經濟聯系世界的第二大門戶。但遺憾的是，上海在新經濟發展上不僅遠遠落後於北京，還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子裡講究秩序和情調，跟新經濟的草根、野性、堅韌並不契合。這是上海的軟肋，很難改變。
第五名：杭州
杭州經濟非常活躍，目前獨角獸企業數量超過深圳，在有的統計裡甚至超過上海。杭州上市公司總市值超過廣州。綜合評價，杭州在新經濟中的地位僅次於北上深，穩居前四。目前杭州匯聚的資金總量大約 3.7 萬億，僅次於北上廣深。
背靠中國民營企業最發達的浙江省，杭州經濟結構比較合理，所有制上充滿活力，是目前強二線城市裡最接近 " 北上廣深 " 的城市。再加上自然條件優越、人文積淀深厚，杭州未來房價也非常值得看好。
第六名：三亞
海南樓市在 2017 年 9 月發生瞭重大轉折，很多人還沒有充分意識到。2017 年 9 月 22 日，海南實施全面禁止圍填海，永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產項目。9 月 29 日，海南省住房和城鄉建設廳曾發佈通知，停止批準套型建築面積在 100 平方米以下（含 100 平方米）的商品住宅建設。
在 2018 年 " 兩會 " 上，海南省委書記強調：海南不能成為房地產的 " 加工廠 "，不能 " 外面想要多少，海南就建多少 "。
這意味著海南房地產的供應量將被嚴格管控，尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等一批擁有良好海岸線的海南城市，其優質住宅將進入 " 貴族化 " 時代。美國房地產市場的演化結果告訴我們，兩類城市的房價將長期居高不下：第一類是金融中心、科技中心，尤其是 " 金融、科技通吃型 " 的城市；第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。
在美國，第二類城市分佈在夏威夷、佛羅裡達。在中國，隻能分佈在海南。最典型的，當然是三亞。
第七名：廈門
廈門的房價很高，很多人不理解。因為無論是人口還是經濟總量，廈門都不突出。即便在福建省內，論 GDP 它也不如泉州，論匯聚的資金它不如福州。
但你別忘瞭：廈門擁有 " 溫暖的氣候 + 美麗的海岸線 "，僅僅這一點它就足以比肩三亞，為高房價找到瞭第一個理由。此外，廈門還是有文化底蘊的城市。當然，廈門還有活躍的民營經濟和新經濟。2017 年廈門在 A 股的 IPO 公司 10 傢，超過絕大多數省會城市。
所以，廈門有點 " 深圳 + 三亞 " 的意思。至於廈門島，海中有島、島中有湖，天生麗質難自棄。人口增速，過去幾年廈門維持全國前 8。在福建，擺脫瞭 " 地域特征制約 " 的城市，也隻有廈門。所以，雖然廈門的房價有點透支，但會長期維持高位，尤其是空間稀缺的廈門島上。
第八名：廣州
在最近一波牛市裡，一線城市房價的上漲順序是 " 深圳—上海—北京—廣州 "，廣州在一線城市裡屬於跟漲、補漲性質。下一波行情，恐怕也會如此。
廣州目前匯聚的資金總量為 5.2 萬億，不到北京的一半，相當於深圳的 72%，杭州的 140%。這說明，廣州經濟實力雄厚，仍然對 " 強二線城市 " 保持相當大的優勢。但問題是，廣州在獨角獸企業數量、上市公司市值、民企活躍度等方面，都已被杭州超過。所以，未來 10 年是廣州非常關鍵的 10 年——搞好瞭，可以拉近跟深圳的距離；搞不好，就可能真的被杭州超過。至於房價，由於廣州仍然在做大城市規模，大力度發展南沙，廣州的中心區域在擴大，所以中心區房價上漲幅度會受到制約。
第九、第十
未來 10 年，中心區房價的九、十名，將在臺北、南京、成都、天津、青島之間產生。
目前珠海房價也比較高，但未來 10 年的排位或許會下移，因為珠海城市級別低、人口總量少（達不到修建地鐵的標準），公共服務資源不如老牌省會城市、直轄市（比如天津）。
至於溫州，由於遠離中心城市，自身很難發展為中心城市，房價將繼續高位橫盤，沒有顯著的投資價值。溫州商人掌握瞭大量財富，會在相當長的時間裡托住溫州的房價。從 2015 年末到 2017 年末，溫州小學生人數是下降的，這是一個不太好的信號。
明星地級市的 " 星光暗淡 "，以及強省會城市的崛起，是過去 10 年中國城市競爭的基本特征，而且將持續貫穿下一個十年；下一個十年，" 二流直轄市 " 也會 " 星光黯淡 "。未來，杭州、南京、成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥等城市，將迎來大發展時期。
【本文為劉曉博原創作品，公眾號轉載此文時，需要在正文前署名，並同時轉載文後的二維碼，否則視作侵權。】
