摘要：據監測，環京區域除瞭廊坊樓市主要為本地剛需支撐以外，包括涿州、燕郊、永清、香河仍主要為來自北京的投資客。有業內人士認為，隨著環京建設，未來環京區域所承擔的外溢需求將不同於以往的投資外溢，而是因承接首都疏解功能產生的剛需外溢需求。
本文作者王營，來自 21 世紀經濟報道，原文標題《春節樓市環京樣本： 量價成交過山車 外溢需求生變》。
自從去年 3 月份在環京區域購置瞭一套商品房之後，張曉剛（化名）一整年都在關註燕郊樓市的變化。就在最近，他卸載瞭 " 鏈傢 "App。" 房價已經跌近一半，不敢看瞭。" 張曉剛落寞地表示。
2018 年狗年春節假期前的某一天，21 世紀經濟報道記者跟隨購房者趙曉偉（化名）來到位於河北省三河市燕郊鎮的三河不動產登記處。購房者與中介們還是沿襲瞭 " 早辦完早省心 " 的心態。早上九點鐘，這一天需要辦理業務的購房者已經基本到齊。大廳裡人並不多，稀稀落落也不過四五傢。臨近中午時，大廳早已沒有辦理業務需求的購房者。
這是環京樓市在狗年春節的一個側面。與上一年春節相比，受嚴厲調控政策的影響，環京樓市展現瞭從炙熱到冷清的過山車式狀態。
環京市場冷淡
燕郊是環京樓市的典型區域。如今，居住在這裡的絕大部分也是外地人口。春節假期期間，與大城市一樣，燕郊平日擁擠的街道寬敞瞭不少，兩旁的飯館也多是關閉狀態。
" 這裡住的多數是工作在北京的北漂。過年期間，基本也都返鄉回傢瞭。" 鏈傢一位中介人士告訴 21 世紀經濟報道記者。與去年相比，狗年的環京樓市冷淡不少。
燕郊當地一位中介人士告訴 21 世紀經濟報道記者，市場最火爆時期，他們公司規模至少比現在擴大一倍。隨著市場的急轉直下，不少中介人士轉去其他區域或者直接轉行。如今，還在環京堅持從事房屋買賣的中介們收入狀況並不好。
" 年後重磅炸彈，全南向戶型，單價 22003/ 平米，83 平米，183 萬最低價，隨時看房隨時簽約，可以 3 成首付，不要再等瞭。" 這是堅守在燕郊的中介人士發佈的某樓盤促銷信息。類似這樣的促銷信息隨處可見，但前來咨詢的客戶並不多。市場的持續低迷使得絕大部分購房者對該區域失去瞭信心。
由於市場冷淡，21 世紀經濟報道記者註意到，二手房業主對客戶的付款方式也不再挑挑揀揀，可以更多樣化。一些開發商甚至針對購房者推出瞭分期首付、草簽等促銷方式。
某代理機構一份內部報告顯示，環京樓市在近一年來整體呈現過山車式走勢。目前環京的成交主力產品為資質限制的住宅產品，由於幾個區域紛紛實行草簽（或無憂購房政策），刺激無資質客戶購買，促進瞭住宅市場的成交。2017 年 12 月，環京 9 個熱點項目占七區市場份額約 73%，以住宅成交為主，除廊坊外，其他區域成交客戶以投資客為主，低價折扣、首付分期、草簽成為項目標準動作。
相比之下，2016 年環北京市場商品住宅成交同比 " 量價齊升 "，其中成交面積 1764 萬平方米，同比增加 16%；成交均價 9395 元 / 平方米，同比上漲 26%；環京市場成交金額占大北京整體市場的 37%，同比提升 7 個百分點。
新的外溢需求
燕郊鎮，隸屬於河北省三河市西市區，北臨三河市高樓鎮，距市政府所在地三河市泃陽鎮 25 千米，距北京市區 30 千米。西部與北京市通州區潞城鎮、西集鎮、宋莊鎮隔潮白河相望。面積 105.2 平方千米，人口 120 多萬人。轄 55 個行政村。
受地緣因素影響，不少北漂剛需人群將燕郊定為首次置業起點。同時，早期相對寬松的購房政策也吸引瞭不少投資客。
不過，21 世紀經濟報道記者在鏈傢網看到，燕郊不少二手房小區房價幾近腰斬。以福城上上城五期為例，該小區在 2017 年 3 月份最高峰時期成交價上漲至 28000 元 / 平方米，但如今成交價已經普遍跌至 16000 元 / 平方米；首爾甜城 2017 年 3 月份最高峰時期成交價至 36000 元 / 平方米，但如今成交價已經普遍跌至 23000 元 / 平方米。環京其他區域樓市也普遍跌回調控前的狀態。
據某代理機構監測，環京區域除瞭廊坊樓市主要為本地剛需支撐以外，包括涿州、燕郊、永清、香河仍主要為來自北京的投資客。
上述代理機構相關負責人表示，短期頻繁的調控政策和信貸周期性影響二手房交易，使得購買者的購買難度達到最高，未來政策的適當放松很可能讓交易重回正常區間。不過，該人士認為，隨著環京建設，未來環京區域所承擔的外溢需求將不同於以往的投資外溢，而是因承接首都疏解功能產生的剛需外溢需求。
2017 年 11 月，河北省政府新聞辦召開的 " 京津冀協同發展 " 新聞發佈會上透露，為瞭承接首都疏解功能，河北省確立瞭北京新機場臨空經濟區、冀南新區、白洋淀科技城、正定新區等 11 個省級和一批市縣級承接平臺。2014 年以來，河北省累計引進京津項目 15560 個，引進資金達 13901.17 億元。
數據顯示，目前河北省與京津合作共建各類科技園區 55 個、創新基地 62 個，吸引 1350 多傢京津高科技企業落戶河北，與之相應的京津冀全面創新改革試驗區、河北 · 京南科技成果轉移轉化示范區、京津冀大數據綜合試驗區、環首都現代農業科技示范帶等一批國傢級試驗區獲批。其中河北 · 京南科技成果轉移轉化示范區涵蓋石傢莊、保定、廊坊、滄州、衡水五市 11 個園區，已被科技部批準為全國首批國傢科技成果轉移轉化示范區，其專項資金達到 2000 萬元。
