文︱陳松濤 浙江豐國律師事務所
今天要說一件非常非常現實的問題，關於房子和傢庭。
對普通老百姓來說，夫妻之間最重要的共同財產莫過於房產瞭。一旦婚姻走到盡頭，房產就會成為爭議的焦點。這也是很多人糾結的話題——到底要不要在房本上加配偶的名字？其實啊，加不加名字，並沒有那麼重要。
法院在認定夫妻財產的一個原則就是：婚前取得的為個人財產，婚後取得的為夫妻共同財產。離婚時，個人財產歸個人，共同財產一般一人一半。但在實踐中，情況卻復雜的多。
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Q：夫妻一方婚前支付全額房款，婚後取得房產證，這個房子怎麼認定？
A：這個房子屬於購房一方的婚前財產。
Q：夫妻一方婚前支付瞭首付款，婚後繼續支付按揭，房子如何處置？
A：離婚時，法院一般會將房子判給購房的一方，婚後按揭部分及相對應房產增值部分，由購房一方對另一方進行補償。補償數額可以按以下公式計算： [ 婚後還貸本息總額 ÷（購買時房價 + 應還貸款利息總額） ] × 離婚時房價 ÷2。
呃，你是不是覺得有點糊塗，紙上用筆畫一下就明白瞭。那就舉個例子吧：
男方婚前購買房子，房價 100 萬，首付 30 萬（按揭利息總額為 50 萬元），婚後按揭支付瞭 10 萬，離婚時房子市場價 200 萬。
法院一般會這樣處理：1. 房子歸男方；2. 男方應補償女方金額為：10/（100+50）x200/2=6.67 萬元。
你看，這個跟加不加名字沒有關系。
Q：夫妻一方父母出資購買房產，登記在一方的名下，這個房子如何認定？
A：不管出資發生在婚前還是婚後，均視為父母對一方的贈與，這個房子屬於個人財產。
Q：夫妻一方父母出資購買房產，登記在非子女方或者夫妻雙方名下，這個房子如何認定？
A：這種情形下，視為父母對夫妻雙方的贈與，屬於夫妻共同財產。這個跟加不加名字是有關系。
Q：夫妻出資，參加一方父母的房改，房產登記在父母名下，這個房子怎麼認定？
A：該房產屬於父母。
Q：夫妻出資，參加一方父母的房改，房產登記在該夫妻一方的名下，這個房子怎麼認定？
A：這種情況極少。該房視為父母對夫妻一方的贈與，房產作為夫妻一方的個人財產。
Q：夫妻出資，參加一方父母的房改，房產登記在夫妻雙方的名下，這個房子怎麼認定？
A：該房視為父母對夫妻雙方的贈與，房產屬於夫妻共同財產。
Q：夫妻一方婚前購買的房子，在婚後將該房變賣，又以該房款購買瞭新房，登記在一方的名下，這個房子還是不是個人財產？
A：原來的房子屬於婚前個人財產，賣出後購買新的房產，隻是個人財產的形態發生瞭變化，所有權不發生變化，還是屬於一方的個人財產。
Q：夫妻一方擅自出售夫妻共同財產，如何認定其效力？
A：隻有同時滿足下列三個條件，出售行為有效：1. 買傢為善意購買，即並非惡意串通；2. 買傢支付合理對價，即按照市場價支付瞭房款；3. 已經辦理登記手續。
隻要一個條件不滿足，買賣行為無效。
Q：夫妻一方偷偷地給第三者購買房產，登記在第三者名下，另一方能否要回房產？
A：這種情況屬於擅自處置夫妻共同財產，損害另一方的財產權，另一方可以要回房產。
Q：離婚協議約定將房產歸子女所有，離婚後，一方拒絕過戶，要求撤銷贈與，能否得到法院支持？
A：協議離婚時夫妻雙方達成將房產贈與子女的條款，與解除婚姻關系密不可分，在雙方當事人已經達成協議離婚的情況下，一方反悔請求撤銷贈與條款的，人民法院經審查沒有發現欺詐、脅迫情形的，應當判決駁回其訴訟請求。
附件：相關法規
◆《中華人民共和國婚姻法》
第十七條夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：
（一）工資、獎金；
（二）生產、經營的收益；
（三）知識產權的收益；
（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；
（五）其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。
第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：
（一）一方的婚前財產；
（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；
（三）遺囑或贈與合同中確定隻歸夫或妻一方的財產；
（四）一方專用的生活用品；
（五）其他應當歸一方的財產。
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若幹問題的解釋 ( 二 ) 》
第二十二條當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
◆《最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若幹問題的解釋 ( 三 ) 》
第七條婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第 ( 三 ) 項的規定，視為隻對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
第十一條一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
第十二條婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。
◆《中華人民共和國合同法》
第一百八十六條 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。
