作者：張大大
來源：樓市時評
本文已獲作者授權，不代表解局財經立場
學區房，中產階層最後的壁壘。
中產階級們努力瞭十多年才構築起來的，以學區房為核心資產的壁壘，正在被摧枯拉朽的毀滅。
2017，國傢首提 " 租售同權 "，給學區房敲響瞭第一次警鐘。
2018，廣州首提 " 學位到房 "，誓要把同權落到實處，再次給學區房敲響瞭警鐘。
1 月 18 日，據中國之聲《新聞縱橫》報道，教育部門的相關負責人表示，廣州正在制訂相關方案，或將在全國率先推出學位到房。
所謂" 學位到房 "指的是，租的房子如果有學位，隻要租賃手續完備，租住之後享有與業主同等的入學權利。
這個消息說白瞭就是，租一個學區房，就能上相應的學，戶主的孩子上什麼，租客的孩子就上什麼。
很顯然，租售同權不隻是說說而已，而是要真刀真槍的做出來。
或許這一次，學區房的窮途末路，真的快要來瞭。
當然，看到這裡一定會有人反對。
反對的最好理由便是，租售同權又如何，學位到房又如何，我把租金提高 10 倍，你為瞭孩子將來上學，不還得租我們的房子。
租售同權 = 租金大幅上漲
租金大幅上漲 = 有利可圖 = 房價繼續上漲
這是反對者最強有力的論點。
那麼，學區房到底迎來的是窮途末路，還是涅槃新生？
想要搞清這個問題，必須要先弄明白，學區房的本質是什麼。
學區房本質：中產階層壁壘
很多人一定會有疑惑，為什麼我會說，學區房是中產階層的壁壘？
它們之間到底有什麼關系？
我們先來想一下，中產階層最害怕什麼。
1. 怕賺錢速度趕不上通脹速度，怕財富縮水，怕突然被辭退，怕越活越窮，所以拼瞭命的想辦法把賺到的錢拿出去投資理財，炒股買房。
2. 怕子女不能獲得最好的教育。中產階層做為教育的最大獲利者，深知知識改變命運這個道理，也大多是靠著知識改變的命運，所以非常害怕自己的子女，不能受到自己力所能及的最好的教育。
那我們再來想一下，學區房最大的優點是什麼。
1.保值增值，安全性高，房產中的硬通貨，如同 999 千足金在黃金中的地位。
學區房 = 中產階層最好的投資品
2. 知識改變命運，老師決定知識的深度，學校決定老師的優劣，學區房決定學校的好壞。
學區房 = 改變下一代命運的契機
是不是有種，中產階層跟學區房一拍即合的感覺？
這兩點就造成瞭，大量的中產們，會樂此不疲的去購買學區房，哪怕房價再高再離譜，也會在心裡安慰自己，這是一項投資，是為瞭孩子的未來。
而中低收入人群，一是沒有這個覺悟，二是沒有這個資本，導致越來越多的學區房被逐漸掌握在中產和富裕階層手中。
當足夠多的學區房擁有者集中在一起時，他們甚至會無意識以學校為稀缺資源為由，來共同推高房價，試圖讓學區房的門檻越來越高，以此篩選社會上的優質 / 富裕人群，讓優質人群的後代和自己的後代成為朋友，無形之中提高後代的朋友圈交友質量。【這一點在《烏合之眾》中也有提到】
但是，這還不是他們熱衷於學區房的最根本原因。
最本質的原因在於，當下大多數中產，都是由曾經的底層拼搏而來，他們深知突破階層的艱辛與不易，切身體會著知識的重要性。
因此，他們最大的擔憂，就是他們的後代會不會再度跌落階層？
為瞭保障後代最大限度的生活在本階層中而不至於下落，構築階層壁壘就會變成中產們的共同選擇。
學區房，就是這樣的一個壁壘。
隻要讓學區房足夠的貴，貴到低收入人群買不起，上不瞭好學校，對自己後代的威脅自然就小的多。
有數據統計過，從小就上重點小學，進而上重點初中，高中，最終考上一本的概率，比小時候上普通小學，最後考上一本的概率，大瞭將近 100 倍！
怎麼讓這 100 倍的概率不被其它人搶走？怎樣讓自己的孩子的起跑線更接近終點？
或許比我牛逼的人，我無能為力，他們孩子擁有更好的起跑線我也認瞭。
但是不如我的人，我怎麼才能保證他們的孩子比不過我的孩子？
想盡辦法讓學區房的價格逼近自己能承擔的底線
盡力去買自己能買的起的學區房
這樣一來，買不起的，自然不如自己，輕松買的起的，自然比自己要強。
剛好買的起的，跟自己基本就在同一個水平線上。
學區房這個圈子，就是這樣形成的。而一旦這個圈子中某一個人的房子漲價瞭，而且被人接受並買走時，整個圈子都會跟著上漲。原因無它，水漲船高，每個學區房業主都希望價格越高越好。
當大量的中產不約而同去做同一件事兒時，學區房壁壘就由群體自發的構建完成瞭。
學區房真正的窮途末路
幻想中的未來，總是美好的。
中產自以為通過學區房，對照著富裕階層比葫蘆畫瓢，構築瞭一道防止自身階層下跌的鋼鐵城墻。
說白瞭，就是幻想能靠著學區房來壟斷優質的教育資源。
中產們把學區房當作瞭傳傢寶，以為僅付出一次的錢，就能讓子子孫孫都有好學校上。
然而，這可能麼？
開什麼玩笑，當然不可能。
先不說占有資源分配資源這種事兒，不該由你中產群體決定。
就單說這道學區房的銅墻鐵壁，在防止中產自身滑落的同時，也嚴重阻礙瞭下層向上的通道。
眾所周知，橢圓形的社會階層分佈是最穩健的。
而中國當下的階層，則屬於典型的金字塔型結構。
中等收入人群還太少，低收入人群則太多。
想要沖破中等收入陷阱，想要讓社會最終成為穩固的橄欖型，長治久安，就必須要讓大量的低收入人群，成為中等收入人群。
發展尚未成功，同志仍需努力的時候，你們這些中產階層自發關閉底層向上的通道是什麼意思？
下面階層固化瞭，你們中產能負責？
所以說，學區房的高房價，高投資回報率，哪怕過去十年有所應驗，但終歸隻是個偽命題。
因為在過去，社會快速發展期，隻要膽子大，哪哪都是發財的機會，誰都有可能發大財。
那個時候，你教育通道，不是唯一的階層進階路徑，所以上頭沒空去管你建不建墻，築不築壁壘。
但現如今，社會發展速度逐漸減慢，GDP 增速低於 10% 成為新常態，機會已經越來越少，早已不復當日。
過去階層躍遷機會多，踏實肯幹就能靠勤勞致富，但是現在，對於大多數人可能隻剩下上學這一條路。
從小學開始，到考上大學，一旦這中間某個環節出現瞭壁壘，那麼社會中下層僅剩的一條上升的路徑，也必然會越來越窄。
這是根本不會被允許的。
所以，學區房風暴自 2017 租售同權開始，教育資源的處置權，將逐漸從學區房主們的手中奪回，這是社會繼續穩定發展，爭取沖破中等收入陷阱的必然趨勢。
註意，這裡並不是說未來學區房一文不值。
未來，學區房依然會比非學區房貴，但是支撐學區房交易量的根本—教育資源，遲早會因為不確定性而大打折扣。
比如 16 年，北京 11 平米老破舊學區房，賣瞭 560 萬，約 40 萬 / 平的天價，未來一旦開始多校劃片，而不能穩定劃片到第二實驗小學瞭，這價值還剩幾何？如果一旦不被允許劃片瞭呢？價值又剩幾何？
學區房或許仍有價，但不會再有那麼多天價學區房出現來博眼球。
因為炒作的土壤即將消失！
至於網友們爭論已久的，租售同權到底能不能讓學區房成功降溫，還是會讓租金出現暴漲。
記住，這件事兒的核心，在於未來是否會更改遊戲規則，是否會收回教育資源處置權，這些，中產們說瞭不算，中產們手中的學區房說瞭也不算。
當然，這是個牽一發而動全身的大工程，改變過去固有的習慣非常困難，但是預兆已經有瞭，信不信它能成功就在我們自己。
在此提醒那行房齡非常老舊的學區房，該賣就賣瞭，該置換就去置換瞭，不要最後砸在手裡，那個時候再後悔可就來不及瞭。
尤其是關註我的朋友們，非一線城市，20 年以上房齡老舊學區房，千萬不要再碰瞭。
過去，支撐那些老房子能產生交易的核心是穩定的學區資源分配，未來一旦學區出現變動，100% 是要砸手裡的，可能真會變成傳傢寶瞭！
最後，給朋友們三個預兆。
一 . 民辦學校的崛起，以上海初中為例，上海四大名校，八大金剛的預錄取人數，民辦學校占據瞭絕對的優勢。
支撐學區房內在價值的公辦學校，正在逐漸體會被民辦生們支配的恐懼。
二 . 早在 2016 年，教育部就點名瞭 24 個城市，要在未來采取多校劃片的方式進行擇校。當 100% 上名校變為 30% 概率上名校的時候，學區房的溢價率還能有多高，轉手率還能有多少，就有待考量瞭。
這 24 個城市分別是：北京、天津、上海、重慶、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、武漢、廣州、深圳、成都、西安、福州、南昌、鄭州、長沙、貴陽。
三 . 現如今，再加上租售同權，學位到房。
學區房投資的黃金時代，可能真的要到頭瞭。
