來源：中國經營報（ID：chinabusinessjournal）；作者：楊玲玲
土地市場再掀整頓風暴！
國土資源部官網信息顯示，日前，國土資源部部署開展瞭住宅用地出讓合同執行情況檢查。檢查范圍包括 70 個大中城市和熱點城市蘇州市。檢查內容為 2013 年 1 月 1 日以來住宅用地出讓合同執行情況，重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。按照工作部署，各省級國土資源主管部門將於今年 11 月 30 日前完成檢查、提交報告。
值得註意的是，本次國土資源部的大規模整頓風暴，劍指 70 個大中熱點城市，並單獨點名瞭蘇州市。近日，《中國經營報》記者實地走訪蘇州瞭解到，此前擱置多年未開發，一度陷入囤地疑雲的雅戈爾地王項目正陸續完成建設和銷售。同時，十年前恒基兆業地產有限公司（以下簡稱 " 恒基兆業 "）在蘇州相城區競得的 665.18 畝土地，目前仍有部分閑置地塊暫無動工跡象。
針對整個地塊的規劃以及開發等問題，記者致函恒基兆業方面，截至發稿未獲回應。而在蘇州當地的陽光便民官網上，有多條關於恒基相城地塊涉嫌囤地的消息。蘇州市相城區國土分局在公開致市民的回復函中表示，恒基地塊已辦理收回手續，未來將有計劃地推進上市。
開發緩慢恒基相城地塊被回收
作為房地產市場最重要的原材料，土地供應的多寡無疑是影響未來房價預期的一個重要因素。不過，倘若樓市存在囤地的頑疾，即便有大量土地供應，能否及時形成有效的房源供應也成瞭未知數。
據介紹，開發商一般通過部分開發、先開工再改規劃等種種方式實現囤地。近日，記者走訪蘇州瞭解到，恒基兆業位於蘇州市相城區的地塊因開發進展緩慢，多次陷入囤地風波。
時間回溯到 2007 年，恒基兆業首進蘇州，一舉挺進相城區活力島中心商貿城區域。根據《現代快報》報道，恒基兆業拿地時備受矚目，彼時它三度出手，通過公開競拍購得位於人民路北延、相城區活力島中心商貿城區域共計面積為 665.18 畝的國有建設用地使用權，土地用途為居住、商業用地。
不過，自 2012 年起，在蘇州當地的陽光便民官網上，多次出現關於恒基兆業地產囤地的消息。近日，記者探訪恒基兆業蘇州相城地塊發現，處於商貿城核心區域的恒基地塊上，仍有部分地塊蘆葦飄蕩、荒草叢生，附近居民將鐵皮圍墻圈起來的土地開墾成菜園，種上瞭各種青菜，與周邊陸續交房入住的高層住宅樓格格不入。
上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者：" 部分開發商拿地後久不開工，或進展緩慢，通過囤地來獲取更多利潤。" 延遲開工竣工的地塊，一旦閑置數年，就會導致按時入市的商品住宅項目相對減少，進一步加劇熱點城市樓市供不應求的狀況，即便土地市場加大供應力度，但若囤地投機行為不遏制，這些土地也難以及時形成有效的房源供應。
針對市民對恒基地塊囤地的質疑，蘇州市相城區國土分局回應稱，恒基地塊已辦理瞭收回手續，其中春申湖路北地塊已重新掛牌出讓，其餘地塊將根據相關條件、市場形勢等因素，有計劃地推進上市（供地）。
同時，記者采訪中瞭解到，2016 年 9 月，旭輝與恒基兆業地產達成協議，合作開發恒基旗下蘇州水漾花城 2 期、蘇州水漾花城 3 期、蘇州相城區 G3 項目等。近日，記者走訪水漾花城售樓處看到，水漾花城花苑清盤在即，僅剩少量 123~144 平方米房源在售。
對此，業界分析人士認為，盤活閑置土地，是比單純增加土地供應更重要的一項工作。在近日的住宅用地出讓合同執行情況檢查中，國土資源部也明確指出，此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發建設，有助於改善住房供求關系，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。
監管從嚴捂地拖延大為改善
根據 2012 年修訂的《閑置土地處置辦法》，開發商原因造成的閑置土地，未動工開發滿一年的，按土地價款的 20% 征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。
不過，業界分析人士提出，近年來，由於我國房地產市場時常出現波動，實際執行中，開發商推遲項目開工、竣工等囤地現象一直存在，住宅用地出讓合同執行力度不足。
此前，本報報道雅戈爾蘇州相城區 " 地王 " 項目，因被擱置七年未開發而陷入 " 囤地 " 疑雲。11 月 7 日，記者以購房者身份探訪該地塊發現，項目已被命名為雅戈爾紫金花園，由別墅、高層，以及沿街商業等業態構成。根據銷售人員介紹，目前大部分房源已售出，剩餘部分 88 平方米和 90 平方米的小戶型現房在售。
值得一提的是，記者采訪中發現，2016 年 5 月雅戈爾再進相城，以 11.60 億元的成交總價斬獲蘇地 2016-WG-34 號地塊，成交樓面價 14717 元 / 平方米，溢價率 99.96%。該項目被命名為雅戈爾織金華庭。
近日，記者探訪位於春申湖西路與織錦路交匯處的雅戈爾織金華庭看到，地塊被貼有項目廣告語的圍墻遮擋，抬頭向上，高高聳立的住宅樓包裹著綠色的防護網，吊塔在一旁忙碌地作業。銷售人員介紹稱，項目包括一棟酒店和 7 棟高層住宅，其中，住宅規劃有 500 餘戶，主要面向改善型客戶，近期剛剛開盤，精裝交付，銷售均價在 27000~28000 元 / 平方米左右。
" 目前，土地市場拿地成本較高，且對開工時間、竣工時間等都有較為明確的規定，因此房企的囤地現象大大減少。" 長三角一位市場觀察人士對記者提到，蘇州雖然不在 70 個大中城市之列，但作為環上海的熱點城市，土地市場異常火爆，部分房企在上海土拍難有斬獲的情況下，轉而進軍蘇州、杭州等熱點二線城市拿地補倉。
2016 年以來，隨著蘇州土地市場供應增加，品牌房企紮堆入駐。記者在采訪中瞭解到，開發企業 2016 年競得的高價地項目東原千潯、國瑞熙墅、恒大悅瓏灣等項目，均在今年入市開盤，當前處於正常銷售中。
據瞭解，截至 2017 年三季度末，蘇州市已累計處置閑置用地 148 宗、總面積 7728 畝，處置率為 77.4%。
而對於打擊囤地投機行為，國土資源部其實早有打算。今年兩會期間，國土資源部部長薑大明表示，根據 " 房子是用來住的，不是用來炒的 " 定位，國土部提出 " 住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積 "，將進一步規范土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。
這一次，國土資源部部署對 70 城市住宅用地出讓合同執行情況展開檢查的同時再次強調，住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積。並明確瞭三個檢查工作環節，包括城市開展自查，省級國土資源主管部門指導、現場抽查核實和督導，以及國土資源部調研、督導。
" 自今年二季度以來，蘇州市房價已經從快速增長轉為穩定發展。隨著炒房行為的減少，供給側的改善，蘇州市房地產市場趨於均衡。捂地、拖延、惜售等行為在目前來看，已經大為改善。" 中國城市發展研究院投資部主任劉澄對記者表示，國土資源部檢查程序進入收尾總結階段，從土地出讓合同的執行到開工竣工情況都有涉及，對目前存量土地開發、項目入市起到顯著的規范作用。結合目前的房地產形勢看，供給側的規范是我國房地產市場進入良性發展的重要保障機制。
針對住宅用地出讓合同執行情況檢查的進展以及蘇州市近年來閑置土地的開發利用等問題，《中國經營報》記者致電蘇州市國土資源局辦公室相關負責人，其回復稱：" 該項工作由省國土資源廳統一部署，目前正在執行中，不方便接受媒體采訪。"
