如果問 2018 年 3 月 26 日的中國房地產企業到底誰最受關註，那麼相信肯定是華夏幸福瞭，華夏幸福在 3 月 26 日成為瞭中國資本市場關註的焦點，其股價出現瞭大規模的震動和調整，那麼華夏幸福的股票異動背後到底有顯示出一個什麼樣的房地產企業問題？有什麼東西值得我們關註呢？
一、華夏幸福股票異動的緣起
日前，有自媒體消息指出，多傢銀行給華夏幸福開發貸額度，" 但錢遲遲沒有打過來。" 此前，據媒體報道，孔雀城正在打包部分資產尋求出售或者合作。這部分資產總價值超過兩百多億，其中既包括未開發土地，也有住宅項目。這些資產分佈在環京區域、沈陽以及浙江嘉善縣。目前，多傢房企正在與孔雀城接觸。這些消息引發瞭投資者的密切關註，很多投資者在華夏幸福的官方互動平臺上直接詢問華夏幸福董秘到底公司出現瞭什麼樣的情況？
對此，華夏幸福今日在其微信公眾賬號上指出，" 華夏幸福的經營狀況穩健良好，相關 " 銀行停止開發貸 " 等系列報道完全不符合事實，純屬造謠。" 並聲明已經掌握相關線索，稱 " 相關不實報道是有計劃、有預謀的行為。"
但是，股票市場受到消息影響出現瞭劇烈的震動，華夏幸福大幅度下挫，一度接近跌停板，在中午收盤的時候跌到瞭 8.5%，到瞭下午收盤這個跌幅有瞭一定程度的收窄，但是也跌瞭多達 6.84%，全天成交量 17.54 億元。
根據華夏幸福 1 月 11 日晚發佈的 2017 年 1 至 12 月經營情況簡報，2017 年，華夏幸福銷售額為 1521.43 億元，同比增長 26.44%，保持瞭自 2011 年上市以來年度銷售額持續增長的態勢。2017 年其 " 產業新城開發建設 " 的銷售額 1417.77 億元，同比增長 57.31%。但在 " 城市地產及其他 " 板塊，銷售額為 103.66 億元，同比減少 65.68%；銷售面積為 43.16 萬平方米，同比下降 82.07%。
華夏幸福在環京區域佈局較多，受政策影響較大。2017 年 5 月 , 河北省發佈《關於進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的實施意見》, 要求外地人在環京和環雄地區購房必須提供三年社保或納稅證明。根據媒體報道，2017 年華夏幸福河北區域銷售面積下降 27.26%, 結算面積下降瞭 35.3%。同時，以總建築面積計算 ,2017 年河北占比華夏幸福的業務超過 86%。
雖然，我們從辟謠的消息來看，華夏幸福出現資金鏈斷裂的可能性不大，但是市場的反應來看，我們就會發現，今年市場對於房地產企業的融資能力擔憂正在不斷加強，各種數據顯示，房地產企業的缺錢時代已經來臨瞭。
二、財主傢也沒有餘糧的房產商
曾幾何時，房地產企業被譽為中國最賺錢的企業之一，中國多年首富都是歸房地產企業傢所有，所以說房地產企業是中國的大財主基本上都不過分，然而隨著經濟的不斷調整，房地產企業的問題卻也在逐漸暴露的過程中。2016 年，國傢 930 新政讓房地產企業原先紅紅火火的銷售出現瞭較大的影響，房地產企業金九銀十，即沒看到真金也沒看到白銀。2017 年，國傢對於房地產企業去杠桿的要求日益增加，在商業銀行、信托機構、基金公司、證券公司的全方位影響下，房地產企業的融資渠道呈現出快速收緊的態勢。
一是資本市場非標通道逐漸收縮。2017 年開始國傢嚴禁信托機構利用信托計劃為通道從而為房地產企業的項目提供非標融資，並且明確瞭險資不得投資普通住宅，私募資管計劃禁止委托貸款，過去經常使用的嵌套信托計劃其他金融產品明股實債的融資方式都遭到瞭不同程度的控制，這讓房地產企業的資本市場融資通道日漸狹窄。到瞭 2018 年，信托機構、商業銀行、理財、同業等多項新政的出臺實施讓高度依賴於非標融資的房地產企業遭到重大打擊，房地產企業的融資渠道變得日益狹窄。
二是商業銀行的實際打擊。從 2017 年開始，房地產企業的信貸額度不斷縮緊，隨著商業銀行銀根的不斷緊張，給房地產企業的授信額度更加緊張，即便在有些銀行還存有某些房地產餘額，但對於房地產企業來說想要拿到這些餘額也著實不容易，很多銀行要求房地產項目必然具備四證齊全、30% 以上的自有資金，具有二級以上的開發資質等遠比之前更加苛刻的條件，從而讓房地產企業的銀行輸血變得難以為繼。
三是直接發債的全面受挫。由於間接融資方式的不斷收緊，很多房地產企業想到瞭發債融資，通過直接發行債券的方式向市場籌措資金，然而現在的監管條件讓債券發行變得更加困難，國傢通過窗口指導的形式，進一步嚴格控制房地產企業備案，並在去年 10 月份提高瞭房地產企業發行公司債的門檻，從而導致瞭房地產企業發債的艱難。根據 Wind 資訊數據顯示，2017 年房企國內發債數量 400 隻，金額僅為 4254.77 億元，是三年以來最低的。
在融資日益困難的同時，房地產企業的償債高峰也正在來臨，在 2016 年房地產企業日子最好過的時候，大量的房地產企業發行瞭 3+2 期限的公司債，這就意味著 2018 年開始各傢公司的公司債進入瞭償債周期，償還壓力的與日俱增，讓房地產企業可謂不堪重負。
所以，華夏幸福的股票異動雖然被證明是謠言，但是房地產企業的債務問題已經到瞭一個關鍵節點。
三、房地產企業到底該何去何從？
面對著房地產企業的資金困局，不少朋友問，那麼房地產企業為啥不直接降價賣房呢？降價賣房的確能夠增加房地產市場的銷量，從而讓房地產企業可以獲得更高的資金回籠速度，從而緩解當前資金緊張的難題，但是有一個問題大傢必須要面對，無論是中國的樓市還是中國的股市都存在較為明顯的追漲殺跌的行為，如果一旦降價風潮形成對於房地產企業來說不僅不是好事，甚至會成為中國房地產企業的災難，所以現階段大多數房地產企業都不敢輕易走降價的道路，即使是降價也隻能通過一些促銷手段的方式變相進行。
那麼，房地產企業到底該怎麼做呢？面對著這種融資難題，房地產企業需要做的是開源節流，在節流領域降低企業的成本，從而實現房地產企業內部的節約。而從開源的角度來說，則可以考慮：
一是采用股權融資，雖然國傢不允許明股實債的融資方式，但是對於真股權融資還是較為支持的，所以推動資本進入房地產企業進行真股權融資，不失為一種融資方式。
二是進行資產證券化，雖然信托計劃融資被嚴格管制，但是采用資產證券化的形式，利於使用 CMBS 也就是商業物業抵押支持證券等方式，對不動產、商場、寫字樓、酒店等等進行融資，可以降低企業的融資難度。當然 REITS 的融資方式也是比較可以考慮的。
但是無論用哪種形式，房地產企業必須認識到過去那種加杠桿賺快錢的融資時代已經終結，房地產企業必須逐漸適應這種較為平穩的房地產市場，妥善地經營自己的資金鏈，隻有這樣才能夠真正實現自己的轉型升級。
作者：蘇寧金融研究院特約研究員，財經專欄作傢，財經評論員。
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