財經決策第一號：ENNweekly（« 長按可復制）
2018 年，國傢將大力發展住房租賃市場特別是長期租賃。
有報告預測，未來十年房屋租賃市場規模增量空間將達 3 萬億元。高房價下該租房還是買房？關於健全住房租賃市場有哪些新政？將解決什麼問題？近日，財國君采訪瞭北京市房地產法學會副會長、首都經濟貿易大學教授趙秀池。
以下為訪談實錄
高房價下租房更劃算
高房價下租房劃算，為何還要買房？
趙秀池：如果我純算賬的話，我是自己住，自住的需求，別算投資的需求，那我怎麼掏錢少怎麼劃算。我的一個觀點就是高房價下租房是劃算的。比如說我們買一套房，在北京 60 平米的一個二手房，起碼得 300 萬，如果這個房不買，我用它的利息租房是不是就可以瞭？300 萬放銀行按 4% 的利息算，12 萬的利息，正好一個月 1 萬的利息。我一個月用 1 萬的利息去租 300 萬的房子是綽綽有餘的，因為現在 300 萬的房子也就是個二手房 60 平米。比如說在四環邊上也就是 4000 塊錢，那是有富餘的，我 1 萬還能剩 6000（元）。
所以高房價下租房是劃算的，政府在推這個事，它是政府導向，是政策導向，也是民生的需要。關鍵就是我租房現在可能解決不瞭孩子上學的問題，因為孩子上學現在主要看兩條，一個是看你的戶口是不是在這兒，然後再一個就是說你的戶口還得落在這個產權房上。
新政給承租人賦權，提供均等化公共服務
趙秀池：現在咱們各地在推的這個租賃新政，就在試圖解決這個問題。租房，承租人也可以享受均等化的公共服務，尤其是孩子上學的問題。如果這個問題也解決瞭，從自住的角度，我這個住房有瞭，孩子上學也解決瞭，就可以不買房瞭。
（新政）一個是租賃住房的房源大大增加瞭，因為開發商在新建，集體土地慢慢也在入市，增加租賃住房的供應；另一方面就是從需求側，從承租人這個角度，原來我們租房的話不能落戶，不能解決孩子上學的問題，現在我們在 " 租購並舉 "、" 租購同權 "，也在給承租人賦權。
健全住房租賃市場新政 充分利用存量房
趙秀池：從 2015 年以來，建設部就發佈瞭相關的政策，就是促進培育租賃市場的發展；然後 2016 年國務院又發瞭一個文件；2017 年住建部等九部委也發瞭相應的文件，包括在凈流入城市、大中城市大力發展租賃市場，集體建設用地也要入市，建設租賃住房等等一系列的新政出臺。
目前這些新政主要是說存量房可以利用起來，包括我們可以收購存量房作為公租房；也可以把低效利用的廠房、商業辦公用房改做租賃住房，水電氣也是采取民用的價格；也可以新建，開發商招拍掛拿地，要求你自持，然後做租賃住房；再一個就是國有土地不再是住房的唯一供給者，集體土地也可以建設租賃住房，很多創新點出現。
租購同權
北京租賃新政探索 " 租購同權 "
趙秀池：" 租購同權 " 本身這個概念是值得探討的，" 租購同權 " 完全（同權）做不到，但從一定意義上是可以實現的。因為你買房買的是產權，我租房租的是使用權，本身權利是不對等的。
北京的租賃新政是去年頒佈的，已經有瞭進一步的探索，或者說（能做到）有限的租購同權。規定對於京籍無房傢庭，註意前提條件是京籍，是北京人，沒有房，在某一個區租房租瞭三年，然後在這個區工作三年，現在咱們叫職住均衡，兩個三年的條件，就可以解決在這個區孩子上學的問題。
這個區不是學區的意思，比如說我在海淀，我在人大附附近，我就租房，能不能解決孩子在這個人大附上學的問題？不一定。因為這個區指的是大區的概念，可以給你解決在海淀區的孩子上學的問題，能不能上人大附還有很多條件。但是它從一定程度上解決瞭孩子上學的問題。
" 租購同權 " 對供求雙方均有利好
趙秀池：（租購同權）肯定對承租人來講是一大利好。剛才我們算賬說高房價下租房劃算，為什麼老百姓不租房？原因一個是過去咱們的房價在不斷漲，房子有瞭金融屬性，有瞭投資功能，我們很多人就傾向於買房。還有一個問題，租房不能解決孩子上學的問題，所以大傢都要買房。如果現在房價控制住瞭，房住不炒，房價不再漲瞭，沒有投資屬性瞭，從自住的功能來看，租房自住沒有問題，如果孩子上學也能解決瞭，肯定對承租人是一大利好，用買房的利息租房都綽綽有餘，所以承租人肯定是興高采烈歡迎這個事。
對於出租者來講，承租人願意租瞭，需求有瞭，出租人肯定也是利好，房子能租出去瞭。租賃市場的需求增加瞭，如果供給跟不上的話，供求關系決定的租金水平就會上漲。如果我們對租賃不斷地賦權，租金水平就應該提高。而且租價和買價之間也是互動的關系，我買房的價格高，我要收回這個成本，作為出租人，作為房東得算這個賬，我租金得達到一定水平，得能收回成本，所以房價漲我的租金也得漲。隨著租賃的賦權，租金水平也應該有一定的提高，起碼能夠收回利息。
對於開發商而言，現在新政要求開發商也要新建這種租賃住房。新建的租賃住房，在北京因為有疏解非首都功能的要求，現在我們供的地是越來越遠，比如說五環外，五環外這些教育、醫療各方面配套都比較差。過去你蓋在五環外大傢也買，因為我還賭升值，可能房價會漲，我去買。如果要出租的話，那麼遠我要不要租？這種情況下就看教育、醫療同等的均等化服務能不能實現。如果均等化的服務能實現，有產業，又能實現職住均衡，我就去那租房瞭。所以對於蓋租賃住房的開發商來講也是一個利好。
租金水平應交給市場決定
趙秀池：租金的水平是價格的問題，我認為市場經濟下價格應該是供求關系，應該是市場說瞭算。低收入的那些保障房價格政府可以說瞭算，咱們的公租房就是政府提供支持的。原來我們還分廉租房、公租房，現在三房合一、四房合一之後沒有這個說法瞭。但是根據不同人群的收入水平，比如說低保傢庭、特殊困難的傢庭，我們可以給他發放住房補貼的，最高的補貼，可以給他補貼 95%，他自己隻掏公租房的 5% 就可以。政府的保障房可以限租金，我認為市場的、個人的，人傢是商品房屬性，租金水平由供求關系說瞭算就行。承租人他願意掏錢，然後房東說漲，承租人接受瞭就可以。
中國的租賃市場還要完善
中國的住房租賃市場以個人房源為主
趙秀池：中國的租賃市場現在主要以個人房源為主，就說咱們出租住房。從房改之後，我們是鼓勵買房的，因為買房的話資金回籠的比較快，我就能建更多的房子，所以我們的租賃市場發展的比較弱，或者說大部分人是靠買房來解決住房問題的。
有一個大概的說法，82% 的人是擁有住房的，有產權房，剩下大概 20% 的人沒有住房。隨著城鎮化的加快，很多新進城的農民工也好，新市民也好，包括剛畢業的大學生等等。這些新市民他可能是少數人，我們大多數人有房瞭，如果你還讓他買房，是不是就有炒作的這種餘地，因為你已經有一套自住瞭，所以過去我們是以產權這種為主的市場。
我們在推租購並舉的住房制度的建立，將來這些新市民、新增的人口應該是以租賃住房為導向，包括政府可以提供公租房，我們可以從市場上，從個人、從機構、從開發商，包括從集體土地那蓋的租賃住房去租商品住房，都可以。將來的租賃（市場），租的住房比重會越來越大。
住房租賃市場仍存在問題
趙秀池：目前租房市場存在的問題，剛才我的觀點說高房價下租房劃算，為什麼租房劃算還有很多人不願意去租，這就是它的問題。其中一個問題就是說我租不穩定，不能長租。比如說租 10 年租 20 年，甚至房東根本就不跟你簽這種長期合同，人傢就說簽 1 年 . 因為房價在漲，房租也會漲，我不會跟你簽長期合同，所以租賃不穩定；再一個就是信息不透明，我租房也不知道這個房子是真的假的，房東是不是二房東，是不是遇到黑中介等等；還有房租的問題，這個房租到底合理不合理，一年到期沒執行完他就要漲價等等，可能遇到很多這種問題。
西方一些發達國傢，他們的機構租賃比重是比我們國傢要高的，現在我們國傢的租賃住房主要是個人房源為主，所以現在咱們政府的導向就是要大力發展機構租賃，包括開發商可以新建，集體組織的集體用地，也可以建租賃住房，在補這個短板。
政府應站在供求雙方的角度出臺政策
趙秀池：政府站在租賃市場的供求雙方角度，一個是出租人，一個是承租人。
現在我們鼓勵開發商自持，他招拍掛拿的地也是 70 年期的，現在出租規定不能超過 10 年，你的租賃合同不能超過 10 年。因為有的開發商說我押 20（年）付 10（年），有以租代售的嫌疑，是違規的。所以他算不過賬瞭，他得想轍，政府就要給他一個正確的政策，來支持他，來鼓勵他，包括稅費的減免，包括融資的支持，讓他能夠盈利，這是從出租者角度，不管個人還是機構還是開發商。
從承租人角度，承租人為什麼不租房？剛才說劃算他也不租，關鍵是他不能解決遷戶口的問題，不能解決孩子上學的問題。北京的租賃新政其實有一個突破口，規定如果你租的是公租房，還有直管公房，是可以落戶的。不是說外來人口隨便可以落，是說你已經拿到瞭北京戶口，可以把戶口遷到直管公房和公租房上，一般的商品房還是實現不瞭。
租房需求增加可以平抑房價
建設住房租賃市場可平抑房價
趙秀池：改革開放之後，住房制度也在進行改革。過去住房非常短缺，根本就不夠住，很多人三代同堂、四代同堂，或者說三代同室、四代同室，就一間房子。現在隨著房改的深入，大部分人已經有產權房瞭，尤其是有戶籍的人口基本上沒有問題瞭。我們房子蓋的也是越來越多瞭。
現在我們在推租賃住房，租賃住房是絕對的剛需，你租房是不是要住的？你買房可能還會出租，可能還要等著升值，租賃住房肯定是要自己住的，它肯定是落實中央的這個精神，" 房子是用來住的，不是用來炒的 "。再加上賦權，加上我們通過各種宏觀調控手段，平抑房價的上漲，讓它沒有投資的功能。尤其是新進城的這些新市民，剛畢業的大學生，他收入低，也買不起，我就租。不買房的話就減少瞭產權房買賣市場的需求，減少瞭需求，供求關系決定房價，房價就有可能得到抑制。
長效機制形成後，會對宏觀經濟形成良性互動
趙秀池：房價平抑之後，我覺得它對整個的宏觀經濟是一個良性的互動。過去說土地財政，得賣地、賣房子來取得財政收入。將來如果宏觀經濟各方面的平衡做好瞭，包括房地產能夠平穩健康發展，我們不光賣房，租房一樣是可以有收益的。現在房東為什麼能出租房，他還是有賺的。包括一些機構租賃，是集中租賃，也是盈利的。有盈利就有稅收，有稅收就有財政收入。再加上將來房地產稅收體系也要進行頂層設計，買房交房租，然後租房、出租房等等，它也是有稅收的一系列的安排的。所以長效機制形成的話，對於整個宏觀經濟我認為是好事不是壞事。
房產稅的設計應該有增有減
趙秀池：房地產稅是交給國傢的，本身就是增加地方的財政收入。另外，稅收有平衡貧富懸殊（功能），比如說房子多的人交瞭稅，然後政府進行轉移支付，補貼給那些收入低的人，本身有一個公平，起這個作用。還有一個就是引導消費的作用，我稅收高瞭，你覺得不劃算你就不交稅，你就不持有那麼多房子瞭。所以房產稅收需要一個頂層設計。
房地產稅收裡面，實際上是有很多稅種的，從開發環節到流通到消費等等，前面我們已經征瞭很多稅，包括土地出讓金，你拿地的成本也是非常高的。所以將來房地產稅收的設計也是一個比較復雜的過程，到底怎麼設計合理？這裡頭我認為不能隻增加稅種，隻增加一個房產稅，應該是有增有減，還得考慮中國的國情，比如說大傢庭我三代同堂、四代同堂都是一套房子，納稅是不是應該有不一樣等等，所以稅收的設計，一直到征收，到形成法律法規制度，還有一個比較長的過程。
從投資屬性回歸居住功能
房地產調控旨在讓住房回歸居住功能
趙秀池：房地產調控的基本精神、基本定位，實際上就是落實中央的精神，" 房子是用來住的，不是用來炒的 "，就是要讓住房回歸居住功能。因為過去房價漲得太高，它有一個示范效應、財富效應。大傢都看到過去買房的人賺瞭，漲瞭若幹倍，財富一下升值。我買一套房，比如這房 500 萬，然後半年漲瞭 50%，一下就賺瞭 250 萬，這 250 萬相當於我一輩子的工資。所以大傢都看到，房子不光是自住的功能，它實際上是自住、投資兩相宜的。如果大傢都去炒房的話，房價炒得過高就會引發房地產泡沫，出現次貸危機、金融危機甚至經濟危機。
發展租賃市場與共有產權房是調控手段
趙秀池：回歸居住功能其中一個重要的抓手就是要大力發展租賃市場，因為租賃住房是絕對的剛需。
另外，我們將來可能還要大力發展共有產權房。現在北京的設計，共有產權房是封閉循環，什麼意思？就是五年後你可以賣，但是政府回購優先，即使政府不回購，那誰可以買，也得是符合共有產權房的這個人，他才可以買，不是說誰都可以買的，他是有條件的。所以這種情況下，你即使是出售的話，也隻能出售你相應的份額，比如說你占 50% 的份額，即使房價漲瞭，你即使賺也是賺你 50% 的部分。
而且北京封閉循環之後，共有產權房的準入看起來比較寬松，你隻要是無房戶就可以買，但是實際上是相當嚴的，你有過買賣記錄也不可以，它叫人生首套房，你過去有過房，有過買賣記錄也是不可以買的。而且你現在有資格，你搖到瞭買到瞭，你將來買瞭一套商品房，那也不行瞭，也得把它交給政府，上輩父母或者爺爺奶奶，給你繼承瞭一套房子，是共有產權房，這個也是不可以的，也是由政府回購的。將來要大力發展這種共有產權房，也是讓住房回歸居住屬性。
所以為瞭抑制投資的需求，現在有一個政策叫限購，通過這種限購、限貸等等，讓住房回歸居住功能，都是房地產長效機制之一。
中國的住房制度改革，一直在摸著石頭過河
趙秀池：從 1978 年以來，改革開放以來，住房制度也在進行改革。我的觀點是一直在摸著石頭過河，一直在修修補補，可能中間有什麼差錯，然後我們開始不斷地修正。
最開始的時候，我們的住房制度改革，目標就是住宅商品化，要把住房作為商品去買賣，去供給需求，去生產等等。過去我們是計劃經濟，我們的住房制度是福利制，分房。
房改後我們的目標就是要把住房作為商品，作為商品的話，你收入又低又沒有錢買，就發展按揭貸款、公積金貸款，通過貸款的支持，讓大傢去買房。
一直到現在， 80% 的人基本上有房瞭，少部分人沒有房，我們可以完全通過租賃市場，因為原來買房的那些人他有的有一套，有的有兩套，有的有多套，他可以把這些存量房拿出來出租，來解決這些新市民的住房問題。
包括過去我們最早設計的住房制度，安排什麼樣的人得到什麼樣的房子，進行分層供應，根據不同收入來提供不同的住房，叫 " 低端有保障，中端有支持，高端有市場 "。低收入人群我們給他保障房，中端 " 夾心層 "，我們也給他以政策支持，過去低端供應廉租房，中端中低收入者得到經濟適用房，高收入者購租商品房。原來我們制度的安排實際上是有問題的，你發現中低收入得到經濟適用房，中低收入得多少人？按收入的階層（劃分）高收入 10%，低收入 10%，中間有 80% 的人，80% 的人你都要得到經濟適用房，這不可能。經濟適用房是政府的保障房，它是需要財力支持的，過去這麼多年也沒有提供那麼多經濟適用房。後來住房制度分層功能體系又改瞭，叫沒有支付能力的低收入者，你得到的是廉租房；有支付能力的低收入者得到的是經濟適用房，就是說你交得起經濟適用房首付就可以買房；中等收入者，你得到的是兩限房和普通商品房；高收入者你是購租商品房。所以住房制度，包括住房的供應的品種也在不斷地發生變化。將來推的租賃房，各地政府保障的層次就應該是公租房，" 夾心層 " 得到的房子應該是有政府支持的，應該是共有產權房，一般老百姓應該得到的是商品房，商品房你可以租也可以買，應該是這樣一個制度的安排。
高房價的背後是資源分配的不均衡
房價高企的背後有多重因素影響
趙秀池：房價的基礎應該是成本加利潤，成本裡頭又包括 N 種成本，首先房子是蓋在地上的，土地的成本，土地招拍掛價高者得，地價現在占房價的 50% 左右。歷年房價不斷提高裡面，其實是因為地價在不斷的升高；還有建築成本，水泥、建材等等這些價格也在不斷走高；包括人力成本，各種成本都在提高，房價也在不斷走高，這是一個原因。
還有就是供求關系。房子是給人住的，主要看人口的變化，隨著城市化進程的加快，人口在不斷增加。北京在 2009 年的時候，人口 1755 萬。什麼概念？北京按照老版的城市規劃，到 2020 年應該控制在 1800 萬，2009 年基本上它就達到瞭 1800 萬，提前 10 年或 11 年突破瞭人口調控目標，所以才有新的城市規劃出臺，到 2020 年控制在 2300 萬。2016 年的數據是 2172.9 萬，北京的人口，所以人口在不斷增加，住房需求增加，房子又蓋得慢，供不上，導致房價不斷提高，所以房價也不光是炒的。
學區房的問題也是教育資源分配不均衡的問題
趙秀池：不光是房的問題，（還有）是學區的問題。是我們的教育資源不夠，或者是優質的教育資源分佈不均衡的問題。因為房子坐落在這個位置，它是劃片的，所以你就有上好的學校的權利，實際上是我們的學校不夠。將來通過建設更多的優質的學校，然後給它均衡分佈，就可以解決這個問題瞭。所以很多房子的問題實際上不是房的問題，而是基礎設施、社會設施配套的問題。
不同的城市，教育資源匱乏、分佈不均衡的狀態也不一樣，尤其是大中城市，優質教育資源，還是稀缺，分佈還是不均衡，對優質教育資源的需求非常強烈。應該更多的建設好的學校，然後讓它均衡分佈，從源頭上就解決這個問題瞭。
住房租賃市場的完善是政府的責任
趙秀池：市場的完善，尤其監管，肯定是政府的責任，政府要有一系列的制度的安排，包括租售同權、租購同權，包括信用體系的建立。將來我們要建立信用體系，拿你的身份證或者什麼一錄入，所有的系統都能夠調出來，你是不是守信，包括你租房作為承租人，是不是按期交租金，作為出租人，你的房源是不是真實等等。我們都可以通過這種制度的安排，包括個人租房也可以給它規范起來。
總監制：羅海巖、吳亮
監制：程瑛
責任編輯：王婷、楊萌
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